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重庆写字楼市场回暖 筑巢引凤是上策
发布时间:2018-02-06

不久前召开的中央经济工作会议提出,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。重庆楼市多年来可谓是风平浪静波澜不惊,但2017年的重庆楼市伴随着外来资金的流入及市场需求端的悄然改变,平静的湖面泛起层层涟漪。波澜过后,必然给市场带来诸多新变化。不论是不断收紧的政策或新常态下的房价,还是写字楼租赁,各个方面都似不同。

对于重庆写字楼未来行情,业内外都有诸多疑问,为此,华西区董事长胡裕华先生在“第一太平戴维斯重庆房地产市场年终回顾暨展望论坛”上,用自己独到的见解做了回答。 

支招写字楼租赁市场

2017年重庆共计5栋甲级写字楼入市:财富金融中心、国金中心T1、国金中心T3、国金中心T5以及国华金融中心B栋。新增供应量约29.4万平方米,较去年同期下降25个百分点。空置率方面,虽然有大量新增供应入市,受重庆经济上行趋势影响,写字楼租赁需求持续上扬。

甲级写字楼市场空置率下滑至48.2%,同比下降3.3个百分点。其中甲级写字楼市场净吸纳量亦创新高,达约21万平方米。从区域来看,江北嘴商圈是最大贡献方,占净吸纳量的52%,紧跟其后是杨家坪和新牌坊,分别占14%和12%。2018年甲级写字楼新增供应预计约50万平方米,仍处于市场高位。

“预计2018年甲级写字楼办公租赁需求将持续回暖,但面对较高新增供应和大量现有空置面积,市场供需矛盾依然严峻,短时间内难以有所改变,业主方或应采取提升非经济手段的租赁策略、多元化物业配套服务等手段来吸引企业入驻实现去化。” 第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华建议,传统的大企业,如世界500强,目前扩张的势头不明显,着力开发这些公司效果不明显,“筑巢引凤”才是核心。

 成都市场可以借鉴,在2017年第二季度开始,科创企业、联合办公为占到当地写字楼份额的20%,同期的重庆只有8%。现代写字楼,不单是提供办公地点,同时需要政府介入进行创业扶持,类似孵化园,有创业指导、联谊空间、扶持基金等,写字楼内外双修才能吸引人,留住人。 

开拓物业管理新模式 

胡裕华介绍,2018年第一太平戴维斯不仅要做好现有的物业管理工作,更重要的是与华宇集团深度合作。作为全球领先的房地产服务商,创立于 1855 年,始终保持着飞速的发展势头,已成为市场引领者,进入中国市场20余年,一直以来秉承“稳健、务实”的精神,致力于城市发展。此次第一太平戴维斯的百年经验全面引入华宇物业集团,在原有的“优管家”服务体系上,搭建更加完善的服务体系,不仅要深入一线物业服务、提升整体水平,还在资源渠道整合、人员培训等多方面合作。此次联袂,可以说是本土巨头与国际经验的完美结合,必然结出傲人硕果。

 据了解,作为战略合作的第一步,两大巨头将就华宇·御澜湾(重庆)、华宇·小泉微Villa(重庆)、华宇·锦绣花城(成都)、华宇广场(成都)、华宇·蓉国府(成都) ,涵盖住宅、商业等高端项目展开合作。

剖析物业投资风险与机遇

胡裕华提醒投资者首先要清楚自己的目的,如果就是买来住,那么住着舒服,辅以增值,就是他的利益。如果定义为单纯的投资,那就看投资回报,如何才能达到收益最大化。例如从租金回报来看,目前住宅投资回报约3%,写字楼回报约4%,投资者可根据自身情况进行选择。

“如果投资小面积商办物业,最大的问题几乎都是小业主,容易产生分裂,有人愿意租给酒店、有人愿意租给餐饮,有人愿意自己住……不仅自住和商业有冲突,而且商业和商业之间都有问题。另外,物管也不知道怎么定位自己,到底是住宅物管、写字楼物管、还是商场物管?所以我对公寓是比较担忧的。”胡裕华强调,统一经营就不存在这个问题,可以整栋当写字楼,也可以整栋做服务式公寓。

商铺方面的投资,要清楚需要较长时间的培育期以聚集人气,另一方面随着区域的成熟,经营氛围增强,商铺自身也在不断增值。这就需要投资者在购铺之初就要有全局观、发展观,特别是在地段、区位的选择上。地段为王,但是成熟商圈的“蛋糕”几乎瓜分殆尽,红利很少,增值可能不大。面对如今商铺投资的现状,投资者可以考虑新兴板块,综合区块的地理优势、行政规划、未来居住量和人群素质等来考量。

     本文出自商界,有删改