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深度解读Distrii办伴三类智慧城市更新的“资产增值与盘活”

2020-07-30

在过去的几十年,中国产业结构在快速转型升级,以高端制造业及战略性新兴产业为代表带动经济发展的全局。仲量联行报告显示,2019年科技新媒体企业占甲级写字楼吸纳量的20%,这些新经济企业背后,是正在发生巨变的企业组织结构与文化基因,而这些变化也都成为了推动新办公繁茂发展的根本动力。


作为京沪最大的新办公运营商,Distrii办伴在过去四年的智慧城市更新探索受到了行业的高度评价,获得了“2019城市更新金钥匙奖、2019城市更新卓越贡献奖、2018-2019办公资管典范奖”等行业殊荣。尤其是近两年以来,在“中央CBD甲级写字楼、城市副中心地标建筑、小而美独栋建筑、现代化产业园区”等不同规模、不同类型的更新改造项目中,Distrii办伴都打造了典型标杆。可以说,Distrii办伴以智慧新办公的独特模式,实现了旧楼焕新与资产增值的双赢局面。

图:Distrii办伴2019-2020城市更新项目(部分)


Distrii办伴成立至今,已经逐渐搭建起“线上线下一体化新工作方式平台”,并上海、北京、苏州、南京等多个城市核心地段,塑造了多个城市更新标杆。截至目前,Distrii办伴累计操盘了19个服务资管项目,其中有15个属于城市更新类项目,其中超过70%的项目是与国内外一线地产基金达成合作,且“小而美”改造项目占主力,城市综合体和产业园区类逐渐增加。


以下,Distrii办伴将分享近期打造的城市更新项目,这些项目平均楼龄15-20年,经过智慧新办公理念的注入,这些项目不仅为企业带来了全新的办公体验,也为写字楼的业主方带来高回报,或开业满租,或协助资方实现快速退出,甚至部分项目已经成为引领行业的典范,为新办公的行业发展提供全新思考。


中央CBD甲级写字楼升级

植入智慧芯片 优化租户结构


位于一线城市中央商务区的写字楼多数建于20世纪末,在客户结构变化、消费需求升级和建筑功能老化的背景下,供给之间矛盾日益凸显。过去粗放式的开发、可持续发展理念的缺失以及房地产科技的薄弱,导致CBD部分传统甲级写字楼难以承载未来城市产业升级、传统文化脉络延流、城市生活品质提升的宏大愿景。随着诸如Distrii办伴此类的创新办公的兴盛与发展,核心商圈写字楼软硬件升级模式也逐渐取得了成果,商圈的成熟度也反哺城市更新。



近期,Distrii办伴签约的永银大厦、金光外滩中心位于黄浦区核心地段,属于中央CBD甲级写字楼更新升级代表。事实上,早在2018年,Distrii办伴与新加坡城市发展集团共同合作的新加坡共和大厦项目,是Distrii办伴最具代表意义的甲级写字楼城市更新项目。通过与二十多家业务遍布全球的专业顾问合作交流,Distrii办伴总结出了一套具有国际化水平的城市更新方法论,并将全流程操盘经验带回中国。


图:Distrii办伴中央CBD城市更新项目(部分)


在此类项目中,Distrii办伴核心策略是在整栋楼内植入智慧芯片,即对传统办公楼宇的几层楼进行升级改造,提升项目品质,优化租户结构,帮助业主实现快速去化的同时,显著提升租金溢价。据统计,Distrii办伴项目爬坡速度高于行业平均水平,预招商期出租率可达到70%,最高租金溢价达到128%。由于Distrii办伴所设计的2.0-5.0产品组合,适合胚芽期、发展期和成熟期等不同发展阶段的企业入驻,多元化的客户组合能够为业主提高市场抗风险能力,也能与楼宇其他楼层的大规模企业租户形成差异互补。


Distrii办伴·金光外滩中心办公空间





Distrii办伴·淮海永银大厦办公空间



案例分享:永银大厦位于淮海中路商圈,商圈内有大量同类型的商办写字楼项目,由商业和办公楼共同组成。而其中的裙房商业部分在购物中心的包围下逐渐失去了竞争力,因此楼宇业主需要进行业态更新。在永银大厦项目中,Distrii办伴总结出了中央商务区商办写字楼可批量化复制的改造经验。


小而美独栋建筑改造
合作地产基金 盘活低效资产


近几年来大宗交易发展火热,且交易金额在10亿以内的“小而美”、“流动性强”的物业最受投资者青睐,小而美独栋建筑的更新改造正在成为资管新机遇。2018年,Distrii办伴联合股东方新加坡城市发展集团成立了智慧城市更新基金,并以Distrii办伴·耀江国际广场办公空间为起点,开始着力于打造小而美的独栋项目。


目前,小而美独栋建筑改造项目已经成为了Distrii办伴城市更新的一张名片。Distrii办伴近期在北京中关村打造的上地NEO和韦伯时代两个项目脱颖而出,获得北方区域高度关注,尤其是上地NEO协助资方快速退出,开业满租,资产增值超30%,荣膺“2019资管新势力—办公资管典范奖”


图:Distrii办伴独栋建筑城市更新项目(部分)


针对此类项目,Distrii办伴积极探索与国际、国内一线资管机构强强合作,基于自身在老旧物业定位测算、升级改造、空间运营等全流程资管的综合服务能力,对半闲置的低效资产进行业态更新和重新改造,协助资产管理方实现增值和退出。在这两个项目的操盘中,Distrii办伴所打造的具有未来感的办公产品,已经被互联网新经济企业快手和今日头条整租定制,使建筑由内而外的焕发新生。


区别于中央CBD甲级写字楼城市更新项目,对整栋建筑改造尤其考验办公资产综合管理运营经验,特别是对项目的整体定位测算、外立面和内部空间的整体改造、楼层业态的科学规划以及对资方和企业客户需求的精准匹配。


上地NEO


Distrii办伴X翰同资本



韦伯时代


Distrii办伴X鼎一投资



案例分享:在上地NEO中,Distrii办伴应用了800余块尺寸、形态、角度各不相同的定制玻璃,将层次单一、缺乏标志性的锥形建筑,改造成更加层次化,更具现代感、科技感和自然生态美感的一朵“云”,符合未来新经济企业对现代感和科技感的办公场所的追求。不仅如此,Distrii办伴通过突破9.0难度系数的全方位改造,创新突破了原建筑外立面和楼层平面水平73°的夹角,将幕墙角扩大到120°,颠覆性解决了内部空间墙体附近办公空间严重不足和压抑问题。在独栋建筑改造中,Distrii办伴不仅解决了项目颜值问题,更是从运营角度显著提升了空间坪效。



现代化产业园区城市更新
打造园区新物种 促进产业升级


产业园区建设是近年来发展的重中之重。过去几年,互联网与软件服务、电子信息等产业合计占据上海产业园区净吸纳量的近六成,同时,有关产业园区的发展政策仍在加大马力,到2025年,上海浦东新区将培育形成六个“千亿级”规模的硬核产业集群。可以说,现代化产业园区更加需要面向未来的新办公产品以满足这群高、精、尖专业人才和新经济产业的办公需求。


产业园区城市更新是Distrii办伴近期发力的又一类重点项目。Distrii办伴近期在上海张江高科技产业园落地了阳光·张江NEO和吉汇新创(张江微电子港3号楼)两个项目,即通过城市更新和产业招商,促进该区域产业发展。


图:Distrii办伴产业园区城市更新项目(部分)


在此类项目中,Distrii办伴的核心策略是根据产业主力客群进行重新定位和改造,打造出集合“绿色、科技、服务”为一体的园区新物种,以产业招商推动产业升级。区别于甲级写字楼地标建筑,产业园区类项目体量更大,业态更加复杂,与周边环境的交融更多,因此所需要整合的资源将更加系统专业。Distrii办伴在“规划设计、施工落地、智能化运维、项目管控、企业服务”的一体化优势在此类更新项目中更加集中明显。


吉汇新创


Distrii办伴X吉宝置业





张江NEO


Distrii办伴X翰同资本


案例分享:吉汇新创在客户定位上面更具有复合性,因此更新升级并没有将重点放在外立面的形象上,而是在内容结构上做了很多深度剖析。在1.5万方的围合式建筑中,Distrii办伴将卸压空间、健身空间、路演剧场、餐饮吧台、超大中庭、共享空间、传统办公空间等诸多功能进行叠加,场景和活动更为丰富立体。而同样位于张江的张江NEO项目,由于其“医药配套企业”的客户定位,办公产品的打造更为单一,相反建筑外立面和中庭花园的“集成电路元素”的贯穿应用成为了项目的最大亮点。事实上,由于两者服务的地产基金性质和他们的投资模型不同,也决定了两个项目的服务内容和服务周期侧重点不同,Distrii办伴将改造更新的整体方案前置到投资测算中,最大化地实现业主方的需求。


企业需求的精准把握能力
客户储备奠定城市更新行业地位


城市更新是在一张有内容的纸上做开发,需要对改造的周期、成本、定位、设计有全方位的掌握,而Distrii办伴已经具备了一体化的操盘能力。此外,Distrii办伴城市更新的核心优势在于拥有非常庞大的客户储备系统,在过去服务5000多家企业的高频互动中,更懂得中国企业客户的办公需求,并以终为始,基于需求和定位来设计具有经济价值和品质的产品。


截止目前,Distrii办伴与知名不动产投资机构吉宝置业、Chelsfield、鹏里集团、翰同资本、鼎一投资达成项目签约,参与了超过二十个城市更新语境下的存量改造项目,参与并见证了城市更新领域“投、融、管、退”产业全链条的通力合作,协助4个项目完成了退出。未来,Distrii办伴将继续通过合作模式、产品结构、盈利模型的不断创新,提升城市品质和企业效率,驱动城市智慧发展。


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