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酒店巨头们都玩不转的联合办公,酒店联合办公空间还有未来吗?

2020-07-30

酒店进入联合办公并非业内新鲜事,但不像前两年的“喧嚣”,近年来声量渐小。


近期,开元酒店集团和优客工场达成战略合作,双方将在联合办公、长租公寓等多方面进行深度合作。犹如石子没入湖泊,这一消息并没有引起圈内多大关注。




华住董事长季琦曾指出,酒店业未来发展的重点是对空间的解放,并于三、四年前先后投资了方糖、思微、创邑等联合办公品牌。2016年初,华住在上海古北全季酒店推出了联合办公品牌励业公社。


同一时期进入联合办公领域的酒店还有锦江、首旅如家等。2016年10月,包括锦江酒店在内的投资者向WeWork投资了2.6亿美元;2017年10月,首旅集团与优客工场达成战略合作,首批项目落地上海徐汇和颐至尊酒店及如家精选酒店北京东四店。


但时至今日,无论是华住打造的励业公社,还是首旅如家与优客工场的战略合作,都没有了下文;而华住投资的方糖也在2019年11月关闭了位于北京京粮大厦国贸CBD社区的首店。


“酒店联合办公从热闹到静寂,既有时代的因素,也有行业的因素。”开元酒店集团副总裁朱明生表示,“创新创业”因其九死一生的成功率,在热闹过一阵后走向低谷;整个联合办公行业也不再如前几年那般受到资本追捧,而酒店联合办公又迟迟没有跑出成功的模式。


然而在全球联合办公鼻祖WeWork IPO失败,锦江、华住、首旅如家等接连尝试无果的背景下,开元酒店集团(以下简称“开元”)却在此时进入联合办公领域,它又从中看到了哪些机会?


朱明生表示,“希望能够在开元将酒店联合办公实现规模化,相关产品覆盖率达到集团酒店总数的30%以上。”


从中高端商务酒店切入


对于开元与优客工场此次的合作,朱明生表示,最根本的目的在于优化星级酒店产品,以提升酒店坪效。“目前市场上很多星级酒店产品已经老化过时,而传统酒店本身的业务单元构成不合理也导致酒店坪效逐年降低。”


所谓业务单元即酒店内可以带来收入的部分,比如客房、中餐、西餐、商务中心等。朱明生称,其中某些业务单元存在使用频次低,经营效益低等问题,因此开元想要引入外部资源,去替换酒店中不合理的业务单元。


以商务中心为例,开元会根据实际情况进行部分或者完全改造。朱明生表示,“商务中心逐渐成为一个鸡肋产品——客人虽有需求但并不多,可以将共享办公的元素融入其中,以提升坪效。”


从共享联合办公的角度来看,众舍空间联合创始人夏俊彦认为,酒店联合办公相比其他联合办公模式更具优势。


据悉,众舍空间成立于2015年,尝试过将联合办公开在写字楼里的1.0模式;业主托管,众舍空间负责运营的2.0模式;最后转向酒店提供场地及配套设施,众舍空间负责规划运营的3.0模式。


夏俊彦表示,1.0模式拿楼成本过高,而当时市场竞争激烈对外出租的租金却很低;2.0模式下,众舍空间能够发挥的余地并不大,且收益有限;3.0模式付出的成本相对较低,众舍空间与酒店合作,可以有更多的盈利点。


众舍空间在筛选合作酒店类型时,首先必须是中高端商务酒店,其次酒店须位于一线城市的CBD或者次CBD区域。夏俊彦表示,办公的群体主要还是商务客户,而中高端酒店,除了工位租金,可以利用酒店的健身房、会议室、客房、餐饮等设施获得更多的复合型收入。


据悉,与众舍空间合作落地的第一家酒店是位于上海万象城的高星酒店雅辰悦居,也是迄今为止众舍空间落地的唯一酒店联合办公空间。夏俊彦透露,万象城地处上海闵行区,也在大虹桥片区范围内,而雅辰悦居酒店位于龙柏、靠近古北,这两个地方分别是韩国人,以及日本人、台湾人的聚集地,距离国家会展中心及漕河泾开发区约有15分钟车程。


而开元此次与优客工场在联合办公领域的合作也是从旗下开元名都大酒店、开元大酒店、开元名庭等高端酒店品牌切入。朱明生表示,首先高星级酒店本来就有商务办公的元素;其次高星级酒店包含的业态更为多元,能够产生更多的附加收益。


“而且合作双方的资源是有限的,因此会优先从更有保障的酒店品牌切入。”朱明生如是说。


对于中低端酒店是否适合做酒店联合办公,夏俊彦给出了否定的回答。首先住在中低端酒店的客人很少有留在酒店内办公的需求;其次,中低端酒店不能给入驻的企业带来品牌溢价,“试想一下,当你的客户来到你的办公室发现你驻扎在这样一个地方,会在一定程度上影响客户对今后合作的判断。”


巧合的是,此前华住、首旅如家在酒店办公领域的尝试,其筛选的酒店类型大都非高端商务型酒店,它们最终的结局都是不了了之。而尚美生活旗下的集长租公寓、联合办公为一体的LIPPO公社如今也已不再推广,其门店也被改造为尚客优品。


此外,众舍空间还通过设定较高的租金以筛选有付费的人群。据悉,雅辰悦居内的联合办公租金是周边所有办公设施中租金最高的。夏俊彦认为,一是这样的客户有更大的可能去使用酒店的设施;其次他们承担风险的能力也将更强,“这样有利于酒店联合办公产品的毛利率和入驻率稳定性的提升。”


据悉,疫情前,雅辰悦居的酒店共享联合办公空间在正式落地运营三个月后的入驻率达到了100%。虽然在疫后,酒店共享联合办公空间的入驻率有所下降,但也达到了85%,超出一般共享办公平台的出租率。“这充分证明了我们此前的判断是正确的。”夏俊彦如是说。


除了酒店联合办公,开元也在尝试用新零售、月子中心等替换酒店中不合理的业务单元。朱明生表示,“至于具体的落地的情况,开元会根据酒店所处的地域和客群不同,灵活整合不同的业务单元。”


多方共赢的合作模式


不同于传统的联合办公模式,酒店联合办公空间一般涉及到酒店管理公司,业主以及联合办公平台三方利益,因此设立一个好的合作模式十分重要。


朱明生表示,合作模式涉及投资、运营、收益分成等多个方面。“从投资上来说,酒店管理公司、业主以及联合办公平台三方都可以投资酒店联合办公空间的项目,各方可以根据对项目的盈利前景判断来决定投资金额。而项目收益则根据各家投资的比例来分成。”


在运营方面,朱明生透露,酒店联合办公现场由酒店员工进行服务,而优客工场则提供酒店联合办公产品整体的改造方案,输出管理标准,负责招商招租等。“整合双方现有资源进行最大程度利用,这样对合作双方都有利。”


众舍空间与雅辰悦居的合作模式则有些不同。由于合作方雅辰悦居的业主及管理方都属于信德集团,所以此次项目的利益相关方可以说只有业主和众舍空间,不涉及第三方。


夏俊彦透露,雅辰悦居提供前期装修改造的费用,并可根据合同条款分享众舍空间的EBITA(息税前利润);而众舍空间则负责后期现场运营管理,提供整体改造方案等。


但酒店与联合办公平台在共同收益方面,除了直接产生的工位租金,是否还有其他可能?


朱明生表示,酒店联合办公的租客在酒店用餐或者住房所产生的收益,没有算在酒店联合办公空间的收益中,因为这种间接收益难以追踪和量化,且酒店与联合办公平台之间的客源导流是相互的,但双方联合推出的增值延展产品除外。“优客工场在给我们导流的同时,我们也在给优客工场导流——这也是我们能够达成合作的重要因素之一。”

众舍空间则有所不同,其在雅辰悦居酒店联合办公空间的主要收益主要有租金、物业管理费,以及租客在酒店餐饮、住房、会议等产生的复合型收入。不过,夏俊彦坦诚与酒店系统间的打通的确是目前与酒店联合办公的难点,涉及信息安全等方面,因此由联合办公空间为酒店创造的间接收入无法精准量化。


据悉,目前雅辰酒店给予其酒店联合办公空间租客的优惠房价,由众舍的运营人员向酒店代订房获得优惠价;同时租客在酒店消费折扣也是通过众舍专属门禁标识完成。


夏俊彦表示,通过这种合作模式,可以让酒店业主与联合办公空间有了深度的利益绑定,而非简单的租赁关系,从而推动了双方的融合与合作。“而且酒店共享联合办公空间要创造更多的复合型收入(餐饮、会务、客房等),也需要酒店业主的密切合作。”


“实际上,酒店共享空间作为酒店中的一个功能区域,酒店业主对于酒店联合办公项目的推进有着至关重要的作用,同时也关系到项目的盈利状况。”夏俊彦补充道,如果酒店业主态度保守,或者众舍空间没有与其形成协同关系,那么项目最终可能只能获得租金收益。


据悉,众舍空间与雅辰悦居合作的酒店联合办公项目,来自于酒店餐饮、客房、会务的附加收入是该项目利润的关键来源。夏俊彦透露,“目前一年的运营经验也验证了众舍空间之前的假设,常规的工位租赁收入仅能覆盖日常成本,复合型收入则带来超额收益。


更大的挑战


酒店联合办公空间因其鲜有的成功案例,在一定程度说明其面临的巨大挑战。


在夏俊彦看来,酒店联合办公空间的最大挑战在于其模式还没有被广泛验证,导致很多酒店管理公司或者业主都对该模式心存疑虑。


据悉,众舍空间与雅辰悦居的首次合作,前后两年多经历了数轮的谈判,从系统、运营、品牌、理念等等各维度进行了深入协商。该项目在落地过程也充满波折,据悉众舍空间与酒店业主曾为一个灯头的设计、光的亮度争执很久。


其次,酒店联合办公将来无论是否被证明成功可行,但是对于酒店来说,它的主业就是客房,服务好酒店住客才是最重要的。因此当酒店联合办公租客与酒店住客之间发生资源挤兑时,酒店方可能首先顾及到的是酒店住客。


这也倒逼众舍空间在设计之初就将酒店联合办公空间对雅辰悦居经营可能造成的影响考虑在内,结合雅辰悦居的大堂面积、客房数量及入住率等多种因素,众舍空间将酒店联合办公空间的目标群体放在4-10人的小微企业身上,使得常驻人员保持在 40-50人。


再细致点落到设备使用上,比如酒店配套的健身房,众舍空间会限制一次只能有两个租客使用;而朱明生则表示将通过有限免费的方式来约束,比如限制酒店联合办公的每位租客每年可以使用健身房N次,超出次数则需付费。


第三,相比传统的联合办公模式,酒店联合办公空间需要沟通的对象更多,包括酒店管理公司、酒店业主、不同的客户,甚至前来参观学习的团队等。所以在空间运营人员的配置上,需要对酒店业有深入的了解。


不过,随着酒店联合办公空间的运营推进,尤其是疫情期间,酒店联合办公为雅辰悦居带来了稳定的现金流,业主也在逐渐改变态度,对酒店联合办公逐渐重视起来。夏俊彦透露,疫情以来业主会经常过来找众舍空间的人聊天,问及酒店餐饮是否适合租客口味,并做出一些改进。


而在朱明生看来,酒店联合办公空间最大的挑战在于,这个模式的规模化复制的可能性有待验证,因此将酒店联合办公在开元集团的覆盖率预估在30%左右。他认为酒店联合办公空间肯定会存在若干成功案例,特别是在某个地段非常好、办公需求很旺盛的地方,“我们总能找到这样的店。”


从外部竞争来说,酒店联合办公或许还面临着传统联合办公以及其他新联合办公形式的竞争。据悉,星巴克在日本与JR East铁路运营商在车站附近开设的“Smart Lounge”以解决不同场景下“即时办公”的需求。


但朱明生和夏俊彦均认为传统联合办公和酒店联合办公的人群定位并不相同,有的人喜欢简单明了的风格,喜欢在写字楼里办公;而有的人喜欢中高档酒店安静的氛围,以及由酒店配套的各种设施。


此外,高星酒店的配套的服务设施也是酒店联合办公差异化和核心竞争力所在。朱明生表示,开元可以为租客提供午睡房等优惠服务,而配套的健身房空间大小以及设备设施也优于部分传统联合办公平台所能提供的。


尽管前途险阻,但朱明生和夏俊彦均对酒店联合办公的未来抱有十分的信心。


从社会变革上来说,朱明生认为,“大众创业、万众创新”正从历史的低谷中走出,未来将有更多的人选择创业,在社会各类资源比较充足的情况下,三五个志同道合的人在一起就可以成立一家小公司;同时自由职业者也会越来越多。


因此,联合办公行业发展短期内可能存在波折,但长期发展向好。而酒店联合办公这种模式在该领域也定会占有一席之地。夏俊彦也认为,将来很有可能会出现几个比较大的酒店联合办公品牌。

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