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深圳共享办公盈利成难点,大多共享办公品牌在“回血”阶段

2019-10-09

一杯速溶咖啡,一台MacBook,坐在开放式社区里办公,成为了这几年的热潮。这种办公模式最早来源于国外,主打企业与企业之间联合办公,共同拥有工作社区配套之余,也可进行无障碍的沟通和分享。与传统的办公租赁相比,“共享办公”很大程度上满足了初创型企业与自由职业者的需求,因此在中国几乎成为了与创业标配的“代名词”。



依托国内庞大的需求,共享办公初期曾以极快的速度兴起,尤其是在被称为共享办公“元年”的2015年。相关数据显示,当时国内共享办公空间数量已多至2630家,一年增长比例达64.38%,呈现出井喷式的增长态势。

维持了3年的“共享浪潮”之后,全国共享办公空间品牌数量的增长速度开始骤降。统计数据显示,全国共享办公空间数量由2017年2月的17%,大幅下降至2018年3月的约5%。VCSaaS的数据显示,2018年至2019年3月,共享办公品牌减少约40家,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌占总数的28.1%。

与此同时,一些最开始建立的品牌也纷纷面临倒闭或被并购的局面。仅在2018年就有多家共享办公品牌相继被合并与收购,例如洪泰创新空间、无界空间、wedo 联合创业社等,昔日知名共享品牌氪空间也被爆出裁员、缩减规模的消息。

而诸如北京、上海、广州、深圳这些遍地写字楼的一线城市,作为共享办公最初滋生的沃土,也在经历着从“浪潮”到“寒冬”的转变。尤其是2018年前后,在国内宏观经济下行的背景下,共享办公需求出现了对应的萎缩。

以深圳为例,目前深圳甲级写字楼的整体空置率升高至23.3%,相对应地共享办公数量在逐渐减少。据高力国际不完全统计,截至2018年年底,深圳正在运营的各类共享办公空间已经锐减至180个左右。

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共享办公“鼻祖”Wework恐怕最深有体会,一个月内经历了估值缩水、IPO搁浅以及CEO被裁事件。尽管公司声称是延缓上市,但也难免令共享行业人心惶惶。资料显示,2010年成立于美国纽约的Wework,主要业务是为有办公需求的人士或是初创型企业,提供能够共享的办公场所与配套社区服务。

自2018年2月进入深圳,Wework目前在深圳区域已有9个共享办公社区。最新开业的共享办公点位于福田区汉国中心写字楼,今年7月份开始投入运营,是WeWork目前在深圳规模最大的共享办公区,共计11层的办公区,租期长达10年。

界面楼谈走访了解,Wework的汉国中心写字楼共享办公社区约可提供3000多个共享工位,虽已有多家企业与该社区签署意向入驻书,但仍有大量空位处于招租中。此外,同位于福田区的博今国际写字楼,WeWork也已拿下部分区域进行共享办公区的改造。工作人员透露,该项目目前处于装修阶段,预计今年下半年投入使用。

Wework最早尝到烧钱做大规模的“甜头”,在成立9年的时间内,业务范围便已涵盖全球29个国家,在111个城市中有500多家分店,注册入驻会员数量达52.7万名。但如今,面临市场环境冷淡以及多种风波的WeWork,日后在深圳的“征途”也未必能好过。

曾脱胎于Wework所创模式的优客工场,2015年4月成立至今,已成为了国内最大的共享办公巨头之一。从规模上看,目前优客工场已覆盖包括中国多个一线、新一线以及新加坡、纽约、洛杉矶等在内的44个城市,管理逾200个共享办公空间。2018年6月,优客工场完成C+轮融资,估值一度超110亿元。

优客工场2016年进入深圳,第一家入驻共享办公空间位于南山后海片区的深圳阿里中心。3年过去,优客工场在深圳已开拓了多达17个共享办公空间,分布在南山、福田、罗湖等区域,数量将近是Wework在深圳布局的两倍之多。

界面楼谈走访了两家分别位于南山和福田的优客工场。在南山核心商圈海岸大厦的优客工场共享办公区,2017年1月正式投入运营。作为优客工场在深圳的旗舰社区,有近3层空间的规模,合计共享办公位约700个,分开放式办公与独立办公两种类型。目前大多为创业型互联网企业入驻,整体出租率在70%左右。

另一个位于福田中心区新华保险大厦的优客工场社区,与南山海岸大厦的共享办公区有所不同。据现场工作人员介绍,这家共享办公区在去年开业,主打偏向商务化的运营,相较缺少自带的公共区域配套。从现场可看出,将近两层的办公空间中,仍有部分工位空缺,整体上并不稳定。

总体而言,相较前几年的多笔融资与收购并购,优客工场在今年只获得了一笔融资,是于4月份龙熙地产所追加的逾2亿元投资金额。此前相关消息称,优客工场原定于今年11月的上市计划也已延期至2020年。除此之外,优客工场与此前并购的方糖小镇也被传出没有实质性合作的消息,被猜测或许在濒临合作结束的边缘。

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一家主打“高端办公空间产品运营商”,声称不止是做共享办公的品牌——Bee+,也正在参与深圳共享办公的激战。自2015年9月成立,Bee+已完成珠海、广州、深圳以及上海等城市的布局。Bee+为旗下每个共享办公空间配备特色的社交空间,提供茶饮、新零售等业务之余,也将精酿啤酒吧、烘焙、糖果会议室等新概念融入其中。

在产品方面,现阶段Bee+主要有三大业务板块,分别是Bee+共享办公空间、大中企业定制(办公空间)服务、Bee+Lifestyle新生活方式空间。在深圳,Bee+共拥有2个共享办公空间,即位于南山蛇口自贸区的Bee+蛇口G&G创意空间,以及位于福田CBD核心区域的Bee+财富大厦空间。

资料显示,于2017年8月正式投入运营的蛇口G&G创意社区空间,是Bee+进入深圳市场的首个共享办公空间,由原有旧厂房改造而成,共计约600余个座位,工位均价在1600元/月,使用面积超过3000平方米。另一家于去年11月投入运营的Bee+财富大厦空间,则是Bee+目前开发单体面积最大的项目,整个空间的面积接近10000平方米,共计可提供1200余个工位。

Bee+财富大厦空间配备了3层共享空间,一层用于接待、二层用于小型过渡企业联合办公,三层则为商务层,提供给大企业联租。据现场工作人员透露,Bee+财富大厦空间目前工位均价在3000元/月,整体出租率在73%左右,仍有部分空位,已运营近三年的南山蛇口的G&G创意社区空间也并未租满。

此外,Bee+ 的大中企业定制办公空间服务,在深圳区域已完成了深圳“铂涛 @ BEEPLUS”总部定制办公空间,以及为东方富海打造的“OFCPLUS & BEEPLUS” 定制空间。

在Bee+Lifestyle新生活方式空间上,Bee+ 在深圳打造了一个近3000平米的“BEEPLUS超级烘焙工坊”,是集烘焙、甜品、新零售、烘焙学院和清吧为一体的24小时体验式空间,已于今年年初正式运营。可以说,Bee+除了共享办公之外,还延伸专属的产品附加值。

对比之下,同在深圳的另一家共享办公品牌——科技寺,主打“创业即修行”的口号。目前科技寺在全国乃至全球范围内共有11个共享办公空间,分布在北京、上海、深圳和美国旧金山、新加坡等城市。

资料显示,科技寺成立于2013年,是由创业者所打造的全球创业社群,提倡为创业者提供企业服务、咨询服务、资本对接等贴合创业者需求的服务。曾入驻Uber中国、神策数据以及活动行、新榜等互联网新兴公司,共孵化企业超过600家。

深圳是科技寺第二个重点布局的城市,自2015年进入已近4年,目前共运营2个共享办公空间,分别为位于福田中国新媒体广告产业园的共享办公空间,以及位于南山科技园南区的中国地质大学产学研基地共享办公空间。其中,位于福田的共享办公空间入驻较早,是科技寺在全国的第3家共享办公空间,工位均价1500元/月,整体规模不大。

科技寺位于南山中国地质大学产学研基地的共享办公空间,2016年年底正式运营至今,租赁期约3~5年,目前空间规模可容纳约400个工位,合计共有2层空间。在设计和氛围上比较新颖,工位均价在1500~1900元/月,入驻的企业最大规模为20—30人之间,整体出租率在60~70%。

据科技寺工作人员所说,科技寺是更加重视运营和策划的共享办公社区,倾向于为入驻的创业企业提供咨询、资本对接等服务。总体以运营发展为主,再到共享办公社区的理念,在各个城市的共享办公社区都主张“轻规模、重运营”,因此扩张相对缓慢,也并不提倡与其他共享办公品牌做规模化竞争。

问及是否盈利的问题,科技寺的相关工作人员透露,“目前很多共享办公品牌其实都不在盈利的范围,即使是规模与市场份额较大的品牌,也大多在‘回血’的阶段,毕竟前期所投入的资金过多。”因此,他强调,科技寺不打算只做依靠出租工位谋利的共享办公空间,也没有把空间作为主要盈利点,还处于上升期阶段。

根据公开资料显示,2016年11月,科技寺母公司众创挂牌新三板,完成了由IDG资本领投、汇添富跟投的A轮融资。科技寺也曾在2016年6月份,与美国WeWork签署战略合作协议,成为WeWork在亚洲首家创业生态合作方。

显然,共享办公品牌最初“先烧钱做规模”的思路已逐渐被颠覆,依靠老方式收取租金的单一盈利,已经不再能“吃得香”。冷却下的资本福利和日渐浮现的模式弊病,正在促使共享办公进入冷思考时代,或许唯有探寻模式创新与自身核心价值所在,才能站稳脚跟,不被时代洪流击垮。

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