​联合办公，是商业地产的转型还是未来办公的变革？

视角拉回到2015年，对于商业办公来说，注定是不平凡的一年。2015年国内号召“双创运动”;成立并运营了5年的WeWork，在14年下半年和15年上半年两笔融资累计7.88亿美元;多个研究机构统计指出2014年共享经济规模增速超过100%，并预计2015年共享经济规模将突破两万亿市场规模;2015，国内地产进入存量时代，开始去库存、产业化及多元化突围路径。国内的联合办公基本就在这些风口或变局之时，如雨后春笋不断涌现。

短短4年时间，国内联合办公从最初的百花齐放，野蛮生长，再到兼并收购、资本运作，再到形成以优客工场、纳什、氪空间等多强格局，完成多轮洗牌之后，恰遇大环境下行，暴露出众多联合办公内部管理、审计混乱、可盈利性产品服务无规模、无壁垒、无差异致命问题，进而导致19年国内联合办公发展放缓，资本冷淡，融资纾困。

发展至今，上述提到的国内多强联合办公品牌，也各自基于过去的探索、自身的资源优势，形成了不同的产品、内容服务与发展方向。从过去SaaS服务对接平台、投融资服务、再到当前输出联办解决方案，不一而足。将市面上比较主流的多家联合办公的产品与服务内容分成如下几类：

空间与办公室解决方案：WeWork、氪空间

智能办公解决方案：梦想加、办伴

城市更新：米域

纯办公服务：寰图

主打地段与租金：SOHO 3Q、寰图、Funwork

从各联办的品牌方发展侧重方向而言，我认为是比较准确的，但从实际交付给客户的案例或产品服务来说差别并不大。米域接到一个城市更新的项目中，在输出商业改造解决方案中，既会有空间设计装修等工程，也会有智能办公系统和运营及服务解决方案。同样，放在梦想加、办伴亦是如此。办伴成立了三家子公司(全办、筝际、福办)，也是针对设计装修、智能弱电及办公、企业服务不同的领域可拆分输出。很多联合办公近两年也都相继成立了对外输出的公司或平台。值得注意的是：诸多联办的输出案例，基本上都是创始人的关系或人脉资源，而非通过线上线下的推广或品牌营销，基本上没有一家联办具备系统性与稳定的获客渠道。

同时，该文章也未对国内联办NO.1优客工场的分析。我个人认为优客工场是想通过规模形成生态，再通过生态内部寻找盈利点。而每一个优客工场既是这个生态的汇聚与承载点，也同样是生态与外部的交易、交换场所。不得不说，这个饼画起来还是挺好的，但饼里面的该放什么馅、能放什么馅也一直在探索中。优客目前尝试从B端生态挖掘出C端或者说BC端的交集中的消费市场，将生活化的零售、外卖服务、共享出行等对接进B端。基于此，我们不得不思考一个问题，就是在最终客户与最终服务商之间，在分工链上和利益分配链上，优客在交易、消费过程中扮演着一个中间者的角色，能实现哪些价值和意义?如果优客提供的是需求的汇总、分类与聚集，那优客就是一个典型的互联网团购属性的公司;如果优客提供的是供双方更低交易成本的平台，则是典型的电商属性的公司?无论是团购，还是电商，抑或者团购+电商，都不比联合办公容易。(说的再高大上，什么未来动态弹性办公，生活工作融合。但不管未来工作方式这么变，本质都是生意，既然是生意，目的永远是降本增效，方式都是销售与服务)。

刚刚简单回顾了下联办的发展历程与现状。现在回到文章的问题，联合办公，到底是商业地产的转型还是未来办公的变革?

对于这个问题，我想多于一半的联办品牌方的回答都是前者，其中坚实的支持者有Funwork、寰图、米域、SOHO 3Q、纳什、润加速等。去库存、产业化、多元化是房地产背景联合办公的底色。商业方式有这么几种：

利用联办的流量和知名度带来地产增值或加成

借助联办建立新子品牌来突破地产自身基因、桎梏

通过精细化空间运营与服务，开辟新的产品线

这是地产本身的尝试与转型，无可厚非。不过笔者还想拿海底捞举个例子：大多数餐饮业起物业成本大概占运营成本15%-20%，而海底捞的占比则是4%。他们对物业方的议价能力非常强，通常是物业方的座上宾。联合办公本就脱胎于地产，如果只是基于原有地产运营与服务理念，恐怕很难有大的发展。探索新理念、新内容和新模式，可能是此类联办的重中之重。

另外少于一半的联合办公方，他们则是看到或感觉到新办公未来的机会。其中优客、办伴两家是非常典型的代表，但他们对于看新办公的视角以及机会点是有很大不同的。何为新办公，在我看来至少有这么几点：

不同于现在的办公场所的定义：办公室不再是主要的办公场所，Work from home、from community、from Internet、from mobile，甚至是Mart、Lab、University dormitory，甚至就在客户、业务现场等等，这些都将成为办公的主流与常态。

不同于现在的办公方式的定义：现在办公靠的主要是人力。未来是Work by AI ，by BigData，by RPA等

办公从过去只面向业务，到并行面向业务与以人为本，比现在更加关注组织成员的精神状态与能力提升。业务效率的提升会在管理与技术的不断发展下达到瓶颈，而组织成员的精神状态与能力提升成为了价值创造的新突破点。

新的组织与个人关于激励与利润分享新方案

对于优客工场，他们看到的是第一点;办伴，他们积极探索第二点中的机会与价值;而WeWork很早就提出了第一点，现在在做第二点，并且我认为WeWork已经看到了第三点。(这可能也是WeWork近期又受资本欢迎的地方了)。我相信前两点会比后两点实现的的更早一些，但后两条的到来才是彻底的新办公。

我依旧对未来的联合办公抱有较大的期待，如果能够吸引到更多的90后、00后的热爱并投入联办行业，真的会对这个行业有更大的惊喜。

文章来源于微信公众号墨社