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写字楼空置率普遍偏高 联合办公品牌将往二三线城市发展

2018-12-12

在中国市场上,联合办公模式变得越来越成熟。在写字楼总体投资增速下降的背景下,许多城市的甲级写字楼供需产生重大影响,从而改变写字楼租户和业主的动态关系。



城市写字楼增值率降低 联合办公或成出路


相对于一线城市较为旺盛的租赁需求以及成熟的市场,二线城市空置率却普遍偏高,二线城市写字楼的存量大概在150万至350万平方米之间,与一线城市有着较大的差距。第三季度,成都、重庆、武汉、长沙等城市写字楼的空置率皆处于高位,最高值达42.9%。

而城市写字楼空置率的压力,往往能在联合办公的发展中得到缓解。自2010年开始,共享经济成为聚焦的热点,无论创业还是资本都在追逐这个风口。作为共享经济平台,无论酒店短租、还是联合办公,都打破了原有的经济形态,通过资源共享的方式,降低消费成本,提升消费者的体验感,最终找到自己的立足之地。

毋庸置疑的是,联合办公在国内仍然处于发展初期。在过去的几年间,一线城市的联合办公规模得到迅速的发展,经过2017年的规模竞速,进入2018年,联合办公企业运营的项目中超过85%的网点分布在北京、上海、广州、深圳这四个一线城市中。但联合办公的布局仍然十分分散。

许多中小企业对联合办公的需求仍在上升,而大型企业虽然不会用联合办公空间替换北京或上海的传统办公室,但是他们可能会在二线城市采用灵活的办公模式,建立分支办公场所。这为联合办公城市布局的下沉提供了动力。

目前重庆已有雷格斯、德事商务中心(TEC)、梦想加、侠客岛、MFG等超过10个知名联合办公品牌入驻,布局面积超过12万平米。而成都除了早期入驻的雷格斯、TEC之外,此后的岛里、MFG、三文社区、梦想加、SOHO3Q以及WeWork等也纷纷布局。

未来,随着城市经济的发展,联合办公品牌往二三线下沉的趋势还将持续。

随着业内风投的推动,联合办公得到了迅速的发展,在各品牌规模的竞速中,该领域还会延续一段时间的整合,许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到大品牌中,头部效应继续凸显。

探索增值服务与智能办公


在行业规模不断扩大的同时,联合办公的盈利模式往往也成为关注的焦点。目前,联合办公运营主要还是依赖收租的“二房东”模式。即从地产商拿到低价写字楼,经过再装修后,租用给入驻企业,管理费或者租金的租赁差是基础收入。但在该行业的收入结构中,租金收入仍占比80%左右,增值业务收入和政府补贴各占10%。

“二房东”虽可解决眼前盈利困境,但不可能一直做下去。租金并不能为共享办公从业企业带来大规模的盈利,在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务,才是联合办公行业后续盈利的关键点。在用户规模积累至一定程度后,可以针对用户开展不同的增值服务。

具体而言,联合办公可以提供交友、商务、成长及其他配套服务,并在此基础上做衍生,比如投资孵化、社群收入、撮合成交等。

在聚焦增值服务的软实力,还需要在硬实力上打造智能办公系统,这也成为行业发展的标准配置。不同于传统写字楼,联合办公空间更强调用户的体验。深耕用户实质需求,采用人工智能、大数据技术、云计算等技术,提高办公智能化水平,提升用户体验。

联合办公面对眼前的蓝海,其总体规模仍在不断发展,城市布局的范围也在逐渐扩大,而关于该领域内模式的选择、规模的追求、盈利的支点等问题,终在各方主体的角力中逐渐清晰。选择做联合办公行业也需要确定好侧重点。
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