6月14日，在存星不动产智库与复旦大学经济学院联合主办，喆安投资协办的，“中国不动产资管大发展下的联合办公”沙龙活动中，存星不动产智库的第一次公开亮相，就拿出来重量级的东西。存星不动产智库特邀首席研究员喻姿玮，现场分享了国内第一份从资管视角剖析联合办公的专题报告，引发了联合办公行业的高度关注。喻老师的分享实录分享给资管及相关行业同仁。
我的第一部分内容《
联合办公未来市场发展空间很大，服务和社群是运营的核心》主要从历史和现状的角度，分析了联合办公的本质，市场空间，核心优势，以及联合办公产业背后的人文因素。接下来的第二部分，我要着重谈一谈联合办公运营企业目前所采取的两种竞争策略，及其背后所要解决的问题。
根据我个人实地走访联合办公运营点，所收集的信息来看(以上海为例)，上海这个地方以人民广场为核心，无论我们是横向看从浦东到浦西，还是纵向看从五角场到徐家汇，主要的商圈、写字楼及联合办公的地理分布呈现横向分布为主，东西长南北窄的特点。在我最近一次所考察的30几个联合办公布局点中，有外滩附近的，有来福士广场里的，有旧工业园区里的，也有非核心商圈的，在“地段”这个要素上差异很大;基础物业，也存在很大差距，既有甲级写字楼，也有普通写字楼，甚至是旧厂房改造而来;在装修的风格上，以暖色调为主，虽然同质化的情况普遍存在，但是不同的定位也展现出了不同的档次，例如办伴，
氪空间，
裸心社，
SOHO 3Q,
WeWork这几家的装修风格显然不同，成本也不同。
显然市场产品同质化，被大家所诟病，也受到了运营企业的重视，但差异化和高成本的背后，可能并没有带来足以覆盖成本的溢价。精装修的项目一般具有较大公共区域，配备会议室、电话间、睡眠仓、活动区域、免费茶水，提供基础的保洁等服务，更多的增值服务也几乎围绕着社区圈层搭建、业务推广、培训与交流活动展开。各大品牌在核心竞争力的打造上仍然处于投入阶段，成本较高但效果并不显著。
为什么这么说呢?因为差异化带来了高成本，高成本决定了高定价，而租金高往往意味着高空置率，招商困难，缺少人气等一系列后续难题。这个结论，是根据我们的实际走访统计数据得来的。
根据我们的统计分析，工位成交单价受区位，装修品质，附加服务等因素的影响较小，核心地段，高品质项目及活跃社区并未带来高溢价。以上海为例，从实际调研的情况来看，核心商圈与非核心商圈的固定工位价格，正常区间在1700-2200元/个/月，一般三个月起租，有的长达一年。而项目品质高、社区活跃的项目(比如位于上海市长宁区娄山关路35号的WeWork)单个工位的定价并未明显高于市场水平。
影响出租率的敏感因素是工位单价，区位次之，最后才是装修和增值服务。我看到一些核心地段的项目，装修特别好，有很多配套增值服务，但工位定价偏高，开业5个月之后，出租率依然很低。
我分析——高附加值的服务与社群无法带来明显的高溢价和联合办公的客户群体有直接关系——联合办公解决的是中小企业、初创型企业的办公空间租赁痛点，而这类客户最大的特点恰恰是支付能力较弱，无法为服务支付更高的价格。另一方面，供给过剩，服务价值难以量化，行业进入门槛低而退出门槛高也是导致差异化难以获得合理溢价的原因。
从轻重资产的角度，我们统计了一下国内地产商参与联合办公的情况，如图所示。大部分开发商的重资产模式一般是将自有写字楼/商场的空置空间装修，分隔，以工位形式进行出租，把联合办公作为对传统租赁形态的一种补充。大部分参与联合办公的开发商并未直接参与联合办公的运营管理，而是与轻资产系参与者进行策略合作，将自己的自有资产出租给轻资产参与者，如绿地、招商、碧桂园等。
到底是轻资产模式好，还是重资产模式好?我认为是各有优劣。轻资产(模式)利于规模的快速扩张，但是不利于差异化策略的执行和运营企业融资。重资产(模式)有利于企业获取融资，便于进行差异化改造，但财务压力大不利于规模的扩张。以前没有REITs预期的时候，大家觉得为了更快地扩张规模，降低财务负担，轻资产模式好，可以做品牌输出。我们看到2019年，在公募REITs渐行渐进之际，无论是联合办公还是长租公寓，大家又都在思考是不是可以转为重资产的模式?在获取租金以外，资产本身升值也是一个重要的收益来源。所以“轻重之辨”，应该结合市场，结合政策，结合企业自身条件，合适的才是好的。
说回轻资产模式下的品牌输出。品牌输出对于运营方的品牌实力，运营能力有很高的要求。通俗一点说，如果这个场子(所运营的资产)是你的，你的话语权就大一些，你可说了算;如果场子不是你的(品牌输出，代为管理运营)，你(运营方)要如何证明你可以比业主方的原有团队做得更好?运营如何量化?成本如何转化为收益?如何从不盈利变成盈利?运营方在资产改造过程中也会受到甲方的限制。这无疑是轻资产模式下，品牌输出面临的挑战。
如果企业采取的是轻资产模式下的成本领先策略，80%以上的收益来自租金的价差(只做最基本的转租)。我们据此也做了一个收益测算模型，在保守估计的情况下，以特定样本(一线城市行业平均水平)为基础，对联合办公行业的盈利空间进行测算。这个测算我们也是取中位数，从测算结果来看，行业的利润率比较低，在4%左右(在基本假设条件下，联合办公运营商在出租率达到75%以上才能够达到盈亏平衡点;联合办公出租率达到80%，营业利润率在4%左右，且不考虑其它收益)，但每家的情况不一样，也存在个别比较高的(不能代表行业)。综合以上分析——如果企业采取成本领先策略且运营团队还可以，是可以实现盈利的，但收益率不高，会制约企业的发展速度。
从目前的市场数据来看，租金收入还是轻资产系参与者的主要收入，占比达到80%以上，生态、圈层、孵化都没有成为固定有效的盈利方式。非租金收入仍在探索之中，为增值服务付费目前并未形成固定模式，存在较大不确定性。尽管差异化并不显著(同质化的存在)或差异化的成本过高(造成亏损，产品不被接受)，但差异化战略却是我在深思熟虑之后，坚定支持的战略选择。没有非租金收入的持续增长，轻资产模式下的联合办公的盈利空间就不再具备想象力。
同样采用差异化战略，但差异化战略的具体内容和执行方式，也是在不断演进和变化的。过去的差异化战略不成功，不代表未来不能取得成功。运营企业，应该深挖客户需求，不要一味追求“高大上”，把有限的成本真正用到能够产生价值的关键点上，具体项目具体制定策略，少一些盲目跟风和照搬照抄，把“差异化”真正落实到客户体验层面，落实到用户价值层面。
如图所示，差异化战略也已经受到众多企业的肯定。联合办公运营企业在运营模式上不断创新，寻找新的资源整合模式——有企业主导型、开放空间型、新型地产型、天使+孵化型等。这些都是差异化战略的具体体现。
文章来源于微信公众号 存星智库
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