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中国经济增速放缓,为何外资购置写字楼的热情反而高涨?

2019-06-25

上周,瑞安房地产宣布,与宏利投资者和中国人寿信托有限公司共同成立的瑞安房地产核心+办公楼投资平台SCOV,完成首项收购,以总代价港币 65 亿元(折合人民币约56.9亿元)买入位于上海新天地的甲级办公楼上海企业天地5号。从交易本身上看,只是今年众多大宗交易中的一单,而观其背后,该项目曾经以33.23亿元向中国人寿信托出售项目99%权益及负债,如今以却近71%的总价涨幅合力收购回来,在一定程度上体现着今年写字楼大宗交易的市场情况。中国经济增速放缓,为何外资购置写字楼的热情反而高涨?



世邦魏理仕在上月发布的《由“韧”有“遇”— 2019中国商业地产投资策略报告》中指出,2019年一季度,中国商业地产投资总额和写字楼交易金额均创下2005年来同期新高,国内大宗物业投资交易金额超过人民币530亿元,其中外资占比进一步大幅提升至50%,为2016年以来单季最高。

在过去一年里,中美贸易摩擦不断,经济承压、出口疲软、投资放缓……正成为很多人描述中国经济形势的词汇,而以写字楼为主的商业地产买卖市场却在这一年中逆势上涨,外资也逐渐成为了购买主力,不由得引发很多市场思考。

收紧的融资市场,促使内资大业主成为卖家


近两年,伴随着货币政策的"稳健中性"与金融监管的推进,"去杠杆"一词被经常提及。为了刺激国内经济发展,中国在2017年之前的十年里基本处于“加杠杆”状态,从2008年到2017年,中国实体部门总负债和GDP的比值从129%上升到了242%,一定程度上可以说是银行借给企业的钱一直比企业赚的多的多。

而近两年,中国开始“去杠杆”、“去地产化”的大势,让很多房企的融资渠道变窄,为了偿还债务,很多内资房企开始抛售资产,市场上也出现了更多可购置项目,海航集团对北京海航实业大厦、上海海航大厦等一批资产的集中处置就是个很好的例子。

中国市场受世界经济影响相对较小


2018年人民币兑美元贬值5.7%,汇率从6.2一路冲到了6.9,让美元购买力大大增强。虽然从去年开始人民币出现了贬值,但截止到今日,汇率为6.8503,依然没有破7,这也就说明中国经济的抗震能力还是有的,此外,据世行相关数据显示,美国、日本、英国、法国、德国、意大利和加拿大,七个最发达的工业化国家之间的经济相关系数均大于0.5,而中国与发达国家经济周期的相关系数最高不超过0.3,虽然中国经济形势出现增速放缓、人民币贬值,但在波动的世界经济大环境下,表现还是相当稳定的,这也一定程度上表明房地产,尤其是办公资产出现价格大跌的可能性很小。

成熟的一线写字楼市场,保证购置资产带来稳定现金流


商业与住宅的区别在于回款方式,不论是租赁运营还是再次整售,购置一栋楼宇后,想成功退出,至少需要3年的时间。在3年的时间里,很多事情瞬息万变,所以“稳”很重要。从黑石、凯德、基汇资本、新世界、恒隆、九龙仓等外资企业购买的资产中可以看到,基本都是北京、上海等一线城市的项目,可见投资者对于一线城市办公市场的发展信心。

就拿北京来说,当去年一些楼宇出现企业缩减办公面积,甚至违约等现象的情况下,截止到2018年年底,全北京市甲级写字楼平均空置率为10.6%,环比持平,而在租金方面,平均租金为13.8元/天/平米,环比持平,空置率和租金水平双双环比持平,可见市场对于甲写的需求量依旧旺盛。(以上数据来自办法数据)

中国现在在整个世界经济版图里所占的比例越来越大,是外资扩大投资首选的地方之一,外资的大举发力,更重要的原因可能是看好中国未来,以及低资金成本、更多的资产项目,还有稳定的现金流回报。未来的大宗交易市场,还会陆续出现更多资产买卖消息。

文章来源于微信公众号商办互联

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