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联合办公的运营企业该如何决胜未来?行业分化正在加剧

2019-06-26
6月14日,在存星不动产智库与复旦大学经济学院联合主办,喆安投资协办的,“中国不动产资管大发展下的联合办公”沙龙活动中,存星不动产智库的第一次公开亮相,就拿出来重量级的东西。存星不动产智库特邀首席研究员喻姿玮现场分享了国内第一份从资管视角剖析联合办公的专题报告,引发了联合办公行业的高度关注。

第二部分《联合办公在竞争策略上的差异》我主要阐述了联合办公两种不同的发展战略。战略是通往目标的方式和方法,错误的战略当然无法实现预期的目标。观察企业正在执行的战略,也可以预测企业的未来。在对现有联合办公企业的战略观察中,我们总结了联合办公行业的发展趋势——这是我第三部分马上要和大家分享的内容。



前面的第二部分我们提到过联合办公的实力排名,从TOP10 的情况来看,目前头部企业的优势已经比较明显了。在行业发展的成熟期,在残酷竞争之后,可能只剩下头部的2-3家企业占有绝大多数市场份额。从八百诸侯到战国七雄,正是接下来三五年联合办公行业将会发生的事情。联合办公的运营企业该如何决胜未来?



如图所示,首先我们可以梳理一下过去一段时间,行业头部企业的融资情况。2015年以来,国内联合办公行业的爆发式增长,吸引市场资金向行业内聚集,投融资规模及热度不断上升。截至2018年底,国内联合办公运营商融资金额超50亿。沙利文数据显示,我国联合办公的市场规模从2012年的4.1亿元增至2018年超600亿。但目前随着行业成长并逐渐显现阶段性过剩,资本市场在选择目标品牌时更加小心谨慎,投融资逐渐趋于冷静。根据公开数据显示,2018年以来仅10余家企业获得了融资,且集中于头部企业,同比明显下降。



整体来看,投资人越来越冷静,融资不像早期那样容易引入大量的基金投进来。更多的时候,投资人会考虑项目本身的质量究竟怎么样,能不能获得一个比较好的回报?另一点我们也看到,行业的并购愈发频繁。大量的收并购,是行业健康发展,并逐渐走向成熟的标志,这是一个比较好的现象。经过一段时间的洗牌,大浪淘沙以后,劣质项目或者效率不高的运营商,将会淘汰或者被收购。资金链紧张或者可能断裂的企业,能够引入新的血液,整合之后重新进入市场,将会成为一种常态。因此接下来的3-5年是行业发展最好的时间,也是最坏的时点——既是一个企业可以飞速发展的阶段,也是行业分化加剧的阶段。能够认清这一发展趋势,对企业的发展来说是非常重要的。



我们会看到,收购或者被收购,这样的“悲喜剧”及其背后的“喜怒哀乐”在接下来很长一段时间内会不断上演。联合办公在诞生之初,就自带科技互联网基因。在科技互联网高速发展的今天,初创企业很多也是从事这一行业,因此对于科技产品本身就具有一定的偏爱。在实地调研中我们发现,多数联合办公品牌非常注重对既有环境的科技化改造——节能环保,智能互联是最基本的诉求。科技化改造一方面能够提升运营效率,降低运营难度,节省长期运营成本,另一方面也增加了使用的便利性,为线上跨地域的超级社区构建创造了条件。

早期联合办公的服务主要定位在保洁、保安、维修等基本层面,主要围绕办公环境的维持和设施的维护。但是随着竞争的激烈和小微企业租户需求的升级,原有的服务已经难以满足。联合办公运营企业,为了增加客户粘度,提升出租率,将“服务”的外延不断扩大。在实地调研中,我们发现运营企业在原有服务的基础上,还增加了共享服务中心、创业学院、政务外包、CEO俱乐部等衍生服务项目。未来,我相信会有越来越多的联合办公运营企业会在科技化和增值服务这一块有新开拓,这也是联合办公差异化破局的关键。



联合办公运营企业可以从自身定位出发,围绕产业上下游,如图所示,从五个维度思考并建立自身的核心竞争力。从需求端来看,联合办公最主要和最稳定的客户群体是处于初创期的小微企业。处于初创期的小微企业群体具有以下典型特征:资金不足,精打细算,追求性价比,业务模式有待检验,团队不稳定,迫切需要建立市场,发展前景存在着较高的不确定性,希望能够获得足够的指引,对成功抱有很高的期待。联合办公运营企业,应该深入了解小微企业发展需求。既能找准,又能高效解决,是(联合办公企业运营)取胜之道。

联合办公在租赁选址上,会综合考虑可操作空间、地段以及品牌调性。围绕着客户需求,联合办公在选址和签订长期租约合同时,可能的备选物业包括:传统写字楼,可改造的酒店、旧厂房、仓库、艺术园区、产业园区、企业自有的闲置物业、小业主所持有的商办类物业。整体来看,传统商办写字楼的供给过剩,在和商办业主进行租赁谈判时,联合办公运营方相对具有更强的议价能力。孵化器、众创空间、传统写字楼、咖啡店、图书馆、注册代理等可以部分对联合办公形成替代关系,但目前联合办公(尤其是针对小微企业短期办公租赁及综合服务)并不存在真正意义上完全的替代品。

从业务模式来看,联合办公行业的进入门槛并不高,不存在绝对的技术壁垒或其它障碍。只要能够获得资本的一定支持,任何企业都可以进军联合办公行业。因此,从长期看联合办公运营企业,需要在品牌建设以及本身产品方面带来差异化,才能“深挖河,高筑墙”,才能在竞争中取胜。



如图所示,我们归纳了联合办公当下正在发生的一些趋势性变化。联合办公,是一张桌子,但这张桌子代表着资源整合的接口。第一个趋势是,个性化、私密化需求日益增加。联合办公的理念起源于美国,但是中国人的办公习惯导致对于办公的实际需求并不仅仅是“互动”,在私密性和个性化的诉求上存在差异。在实地走访中,我们发现联合办公的很多租户,在条件允许的情况下,都会在“BOSS”和员工之间在工位上体现出差异。这种差异体现在“BOSS”可能享有更大的独立空间和更大的办公桌,更多的办公家具,甚至有独立的茶台这种个性化的配置。为了迎合这种需求,联合办公运营者开发出了所谓的超级工作室,或者所谓的三代,四代产品——办公大套间。超级工作室,通常可以配备专属的前台接待区,个性化的LOGO墙,老板间,财务室,中层经理室,普通工位区,以及独立会议室。

第二个发展趋势是,联合办公向综合化、便利化发展。联合办公首先解决的是小微企业的办公空间问题,在此基础上围绕“衣食住行”挖掘新的盈利点和场景消费。以纳什空间为例,在实地走访的上海嘉汇广场项目中,纳什在200米范围内整合了办公孵化,商场购物,娱乐健身,公寓租赁,休闲美食等多项功能。这种模式本身,既克服了传统园区业态单一配套不足的弊端,也能够聚集人气汇集资源,打造生态圈,逐步形成以办公为核心的新型迷你版“城市综合体”。

第三,科技化,社群化成为基本配置。第四,服务向更宽泛的领域延伸。这两点前面我已讲过了,这里就不再重复。还有一个,第五个趋势是——规模化竞争和并购成为常态。在实地调研走访中,我们发现联合办公整体市场呈现明显的供大于求。在所有实地走访的项目中,运营时间在2年以上的项目中出租率达到80%以上的仅有不足两成,几乎没有任何一个项目处于满租状态。在运营两年以上的项目中,出租率介于50%—80%的占了四成,出租率低于50%的项目占比超过四成。在新近(三个月内)开始招商运营的项目中,出租率普遍较低,大约处于1%-10%之间,存在明显的招商困难。

从我们调查的结果来看,在租金方面能够带来现金流净增加的项目不足两成,换言之多数项目长期处于租金亏损状态。这些亏损项目可能成为行业巨头所并购的对象,或者彻底退出市场。行业的分化正在加剧,行业洗牌和并购正在加速。

预期有一个好的投资结果(指投资收益),就需要对所投资的资产有一个好的判断(评估资产未来的经济价值),需要把握好趋势(行业的发展趋势)和阶段(择时,正确的时间做该做的事)。运营企业如果能做好这几点,就会(大概率上)实现企业跨越式成长。我认为从上面我讲到的这五个角度去理解、思考(行业趋势)的话,应该会获得一个比较好的结果。我的分享就到此结束,谢谢大家!

文章来源于微信公众号 存星智库

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