6月14日，在存星不动产智库与复旦大学经济学院联合主办的，“中国不动产资管大发展下的联合办公”沙龙活动中，存星不动产智库的第一次公开亮相，就拿出来重量级的东西。存星不动产智库特邀首席研究员喻姿玮，现场分享了国内第一份从资管视角剖析联合办公的专题报告，引发了联合办公行业的高度关注。喻老师的分享实录分享给资管及相关行业同仁。
各位到场的朋友大家下午好!最近天气多变，可能声音没那么磁性，请大家多包涵。刚刚听了赵总(编者注：赵晓慧-北京木棉常务副总)的分享，说实话有点压力，赵总是实操实战派，我是做行业研究的。过去一年，我们这个团队对于“创新地产”的一些分支做了很多功课，也走了很多地方，做了很多调研，这其中就包括长租公寓、联合办公等产品业态。2018年下半年到2019上半年，我们对包括上海、北京在内的一线城市，针对联合办公做了一个大调研。我和我的投研同事们，大概去过一百多个联合办公的运营点，去从各个维度深入研究这个行业目前做的事情，也期望能够通过我们的研究为大家带来一些有用的信息和思考，为行业的发展尽一份力。
接下来，我大概会用30分钟时间，我把我个人这些年对地产行业及联合办公的一些研究和思考和大家做一个分享，不妥之处请大家指正。
说到联合办公，外界一些机构投资人，包括一些非投资机构的人，在不同的场合交流时，都在探讨2019年联合办公的现状如何?值不值得投资?对未来看不看好?这样一些问题。这一方面说明，投资圈里的人非常关注联合办公，联合办公一直是一个热点话题。另一方面，也说明投资人对目前行业现状可能有一些担忧，尤其像今年，2019年上海市场的办公楼整体过剩情况更加严重，租金收益率有所下滑。后面我们会结合数据，就联行办公的行业现状问题做一个比较细致的分析。另一个讨论比较多的话题是，联合办公的发展模式问题——是轻资产好，还是重资产好?是只做包租好，还是提供增值服务好?运营究竟要做到什么程度?如何平衡收益和成本?
这里我首先要对一种观点进行批判：在大众一般讨论的情况下，很多非专业人士在讨论“联合办公”，“长租公寓”的业务模式时，都会提到一个词“二房东”，然后用二房东的视角去观察联合办公发展中遇到了各种问题，最后得出结论——联合办公，没有发展前景。通过我自己的观察思考，我认为专业投资人不应该这么简单地去理解或者看待这个问题。恰恰相反，打破二房东视角，才是我们理解联合办公行业的关键!
联合办公早期也叫共享办公，因为那些年共享经济很火。和联合办公相近一些概念还包括：孵化器，加速器，众创空间等。概念相近，但本质或者说落脚点是不同的：众创空间这个概念是中国人的首创，是将“万众创业”和“办公空间”相结合，诞生的一种具有明显政策性特征的产品形态。众创空间里的企业，相对来说非常早期，可能只是一群拥有创业热情的年轻人，有梦想但距离落地可能还比较遥远。多数众创空间，类似于科技产业园，入驻者可以享有一定的租金优惠和税务减免。
从企业发展的角度看，下一个概念就是——孵化器。孵化器这个概念很形象，其重点在于“孵化企业”，给企业融资，为企业发展提供各种支持，引申自家禽繁殖过程中蛋的“孵化”。而“加速器”主要是针对有可能打造为独角兽的企业(从介入企业发展的阶段来看，要晚于孵化器)，通过加速器来推动企业快速发展，促进企业上市。
孵化器，加速器，众创空间三者有一个共同的联系——“空间”或者说“场地”。我们今天要讨论的“联合办公”正是一种共享思维下的“办公空间”解决方案。从“办公空间”的解决这个视角，在这张图上，我们可以看到最早的联合办公可以追溯到1989年，一家英国企业愿意免费共享自己的闲置工位，这个不是收费的，是一个社会公益性质的分享。今天我们看到的联合办公最主流的商业模式，是在2010年由WeWork首先提出，并付诸于实践。
WeWork当时的做法是，以较低的折扣价格整栋拿下一个破旧的写字楼，然后进行改造升级，以工位为单位出租给那些愿意紧挨着一起办公的初创企业。WeWork的这一做法取得了成功，其它企业纷纷开始效仿。WeWork可能也是现代联合办公语境下，所谓“二房东”模式最早的源头。
我们再看国内的情况——在2014年，受习主席万众创新创业的号召，大量的社会主体、企业开始涌现。联合办公，也是恰好赶上了一个非常好的风口，大量企业和资本的介入，一下把行业的市场规模做起来了。然而，在经历了短短2015年、2016年累计两年的“爆发式”增长之后，到了2017年行业就出现很多问题，比如说定位不清，招租困难，运营不善，进而导致一些运营企业出现了财务困难，亏损甚至被迫裁撤，关闭等等。
在这种行业大转弯，冰与火的交替锤炼中，资本的态度也开始从“高歌猛进”到“战略谨慎”。因此，我们有必要坐下来，对我们过去走过的路做一点反思和探讨，梳理一下行业发展的“底层逻辑”。
联合办公是共享经济吗?实际上，两者是不一样的，一个是租赁经济(联合办公)，一个是共享，是公益(共享办公)，本质上是有很大区别的。从租赁经济的视角，去理解联合办公，就会发现其本质并没有革命性地创新，或者说突破。和传统的办公楼租赁相比，联合办公对于企业而言，也是一种以“解决办公场地问题”为核心的租赁交易，只是在服务和形式上有所区别。因此，如果我们抛开增值服务不看，那么传统办公和联合办公，其实就是“大河-小河”的关系。联合办公只是传统办公行业的一个细分，或者说子类，虽有形式上的区别，但本质并无不同。因此联合办公的核心问题，还是解决“办公”，运营方的各种投入应该围绕这个主题展开，而不能偏离，甚至背离这个主题。
这张图显示的是联合办公的产业链。从这个产业链看，尽管上下游拥有完全不同的资源，联合办公企业做为终极资源整合方，本身带有一种互联网的思维在里面。从上游看来，其核心优势的构筑点在于——是否能够低价获取优质的办公空间?这对于那些重资产系的办公物业开发商而言，天然具有很大的优势。有一些重资产的企业，从边际收益的角度考虑，愿意拿出一些自持物业资产，来改造成联合办公空间。
重资产系的开发商虽然拥有资产，但在“联合办公”具体项目的管理运营上，却缺乏团队和相关经验。因此，在联合办公这一产业价值链条上的每一个企业，应该结合自身的定位，来发挥自己最大的优势，让专业的团队去干专业的事，才能使得总体“效用最大”，“价值最大”。我建议，联合办公的参与企业，应该充分发挥自身优势所在，敢于在战略上坚持自我，该放手就放手让别人去做到更好，不要过分拘泥于“轻重之辨”，轻重适度结合，能赚钱，能对投资人负责才是根本。
总体来看，目前算是比较成功多数运营商，主要是在产业链的中游发挥了比较大的优势，进而才能获得资本青睐，能够通过多轮融资，获得飞速发展。联合办公企业，能够成功运营的首要关键点，在于能够获取优质空间资源(开发商有优势)，然后在资源获取的基础上，如何进行改装、运营、提升资产价值?后者才是最终决定运营企业生死成败的关键，也是联合办公头部运营企业的核心优势所在。
最后说下游，联合办公的产品用户。其实这是一个需要运营商非常关注的一个群体，是联合办公企业所服务的对象，是联合办公产品的出口，也是成本的最终归口。然而事实上，每一个联合办公企业对他们所要服务的客户，客户的真实需求未必能考虑得特别清楚。联合办公的用户是什么样的?未必是一些我们所理解的小型企业，也可能是一些中大型企业。我在联合办公的现场，就看到有特别大的一些企业在里面。联合办公产品，需要不断围绕“办公”做迭代，不断满足客户的真实需求，要能击中客户“痛点”，解决痛点。
前面我讲的这些逻辑本身是相对比较简单的，但遗憾的是并没有太多人，真正坐下来思考过这些本质问题。接下来我们一起来看一些数字，看一下过去这些年，联合办公行业是如何飞速的发展的?从这张图上的数据来看，自2015年以来，联合办公的空间数量从2530家，急剧增长，我们算了一下复合增长率超过100%。我们预计，未来市场还会有一个比较大的发展空间，到2020年中国联合办公的数量将会达到5000家。当然这种预测，是针对行业整体而言，并不是针对行业里的每一个企业。目前中国联合办公的渗透率大概是2%，欧洲地区是4.8%，市场发展的空间还是比较大的。需要注意的是，目前上海市场联合办公的渗透率已近达到6%，处于局部或者说阶段性过剩状态。
这是去年市场上公开的一份《2018年中国联合办公活力指数报告》，我们从中摘取了部分数据。从这个TOP10排行数据来看，头部企业的竞争非常激烈，而且在规模上已经达到了一定的数量级——工位超过10万，运营面积超过100万平，入驻企业数量超过了1.4万。从图中可以明显看出，排名前十的企业前后差距较大，头部企业在规模、品牌、资本、创新、运营等方面都具有明显的优势。随着行业洗牌趋势加剧，未来市场资源将进一步向头部企业集中，巨头与巨头之间的市场竞争将会更加激烈，而中小企业面临的生存环境会变得更加严峻。
接下来我们一起来看联合办公的地理区位分布，如图所示联合办公主要分布于东部沿海地区，包括北京，上海在内一线城市，是联合办公重点分布的区域。其实今天我们就在联合办公的现场，就在上海市场举办这样的沙龙。中国联合办公最主要的布局城市，就是北京、上海、深圳这些一线城市，其中北京和上海，占了半壁江山。尤其是北京，数量是非常大的，品牌数量占了全国的一半，空间数占了30%。在一线城市一定程度上达到饱和的状态下，一些比较大的头部企业，从布局上讲往三四线下沉，例如优客工厂去了四线城市襄阳。
如这张图片的标题所示，联合办公的核心优势在于共享带来的低成本和社群聚合。在我个人理解联合办公的商业价值和底层逻辑时，我也一直在思考的一个问题是：大家都觉得联合办公和传统办公都是解决企业办公问题，并无区别。联合办公，作为运营商，毕竟要转手(编者注：转租)，必然需要赚取租金差，因此联合办公并不能带来什么真正的商业价值!事实上，这种思考完全忽略了联合办公和传统办公根本就是两个生态圈里的两种生物，虽然其中的DNA可能类似，但生存状态却是完全不同。如图所示，我们选择联合办公、传统办公，做了一个列表对比。
如果一个中小企业想在一个较低的成本，较高的性价比上获得优质的产品和服务，其会首先选择传统办公吗?通过对比分析，我的结论是——大概率上不会。从列表中可以看出，联合办公具有很大的优势。我们不仅看到租金的差距，也要看到在联合办公场景下中小企业所能获得的衍生价值。整体来看，毫无疑问对潜在用户中小企业来说，联合办公有传统办公无法取代的优势。反之，传统办公所拥有的服务，联合办公可能做得更好。
另外我们还专门做了一个成本分析模型。传统办公和联合办公，从成本的角度，我们应该采用什么样的方式来对比呢?其实原则上来讲，是没有办法对比的，因为是两种不同的“物种”。为了应对这种情况，我们引入一个“等效”的概念，即在效用基本一致的情况下，我们去对比了传统办公和联合办公的差异。如上图所示，我们分别估算了10人的团队，选择传统办公和选择联合办公，等效情况下各自的成本费用。为了公平起见，传统办公，我们对于它的装修费用做了折旧处理。在这样的情况下，联合办公的成本也只有传统办公当60-80%。
为什么会这样?联合办公最大的价值来源在哪里?在于联合办公有一个比较大的无费用的共享区，可以共享的全部做了共享，因为参与分摊的企业够多，总成本就降下来了。当然过大的共享区是不是影响力运营企业的盈利?我们另说。从使用者的角度来看，联合办公的共享区使用坪效很高，在人均成本上就有了比较大的优势。
我们做了很多的理性分析，我认为作为一个研究者，只是去“闭门造车”还是不够的，一定要去交流、接触，去看到产业链上下游的参与企业，用户们是怎么想的?因此，我们团队做了很多的采访，找了很多的租客，问问他们为什么选择联合办公?我们看到了很多带有温度的东西，比如有人告诉我——之所以选择联合办公，是因为创业是孤独的，在联合办公空间里，周围的人都拼命，无形中也在为自己打气，是一种激励，因此即便有更便宜的传统办公空间可以选择，也是不愿意脱离这个集体的。列表中包括其它一些关键点，都是我们只在电脑上做研究分析，所得不到的东西。因为都是租客们最真实意愿的表达，带着温度和情感，所以觉得珍贵，特意列表分享给大家。
文章来源于微信公众号 存星智库
抖音
小程序
