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“没客户”续集,写字楼市场“慢牛”周期下该做啥?

2019-05-30

关于目前的市场现状,上周我们发布了一篇市场评论《没客户,北京写字楼市场或将进入疲软期》,引起行业人士的广泛关注和议论,也有人私下跟我们沟通自己对市场的感受,老毕在此感谢这些朋友的关注。



关于目前写字楼市场进入到一个调整期,这一点大家都达成一致共识,就是关于短期、中期走势方面(我们在此不谈长期),有所分歧。有些朋友认为下半年就会回弹,北京的写字楼市场依旧火爆,而有些认为要经过1-2年,甚至更长时间的市场自我修复。

在此,我先分享我的看法来抛砖引玉,供大家参考。

北京写字楼市场在2008年进入彻底的低谷期,就连CBD区域的甲级写字楼空置率都在30%以上,随着国家4万亿救市计划的推出,推动整体宏观经济大幅度反弹,写字楼市场也就开始一路飙红。直到2017年以后,市场出现不稳定因素,局部地区出现供应高峰、需求走弱的行情,但是仍然在2018年上半年,市场再次出乎意料的火爆,2018年9月份以后,行情开始真正出现回调,延续至今。

某种程度上,城市里的写字楼是宏观经济的晴雨表。可以说,这一轮的写字楼市场回调,是伴随着整个宏观经济的中长期回调而来的衍生品,并非单纯的供应短时间内超量。

宏观经济发展增速放缓、外部国际贸易形势的僵持局面、投资拉动效应的减弱和削减,都导致短期、中期内企业对办公空间的需求扩张,持谨慎和观望态度,至少是很难回到过去那种高速扩张的局面。

对办公影响最大的,也是最难以预测的因素是,随着科技时代大来临与发展,导致人们生活和生产方式的变化,这将从根本上改变过去我们对办公室的使用方式,也就从根本上影响到了办公需求的指标。

因此,我认为北京写字楼市场会整体进入到一个全新的“慢牛”阶段,指望短期内市场迅速回弹到从前的快“牛市”阶段,这个预期判断要非常谨慎。而之所以叫做“慢牛”,是因为北京作为中国最核心的科技经济的发展中枢,本人长期看好北京办公楼市场的发展源动力和可持续潜力。

问题现状明确、对未来有争议,那么面对问题,写字楼业主都该做点啥?


首先,市场策略调整是最基本的动作。市场上“没客户”就是意味着需求萎缩,最明显就是带看量减少,成交难。如果您所在楼盘也受此影响,而且想在短期内让自己有所改变,那就只有去“抢客户”。营销策略调整是最常见的办法,比如提高佣金比例刺激带看、交易放宽签约政策给予免租期、增加配套服务,比如装修补贴,甚至直接降低租金、通过事件策划提升品牌认知,以及其他。这些市场措施不敢保证能够立竿见影,但是却是“安检”要素,往往是在竞争激烈的环境中不得不做的事情。

第二,提高楼宇的运营水平。这一点其实是大多数优秀的业主、开发商都在做的事情,比如提高楼宇的智慧化管理水平。目前全社会各行各业的数字化转型节奏中,房地产行业相对还是比较落后和有发展空间的。当下情形,投入少、见效明显的的事情就是楼宇公区改造,比如大堂、平面层、卫生间等,也有不少楼宇已经到了这个生命周期,自然就着手。如何在写字楼的正常运营期完成改造?该考虑哪些应急措施?我觉得是每个操盘手必须要掌握的专业技能哦。(点击阅读《开课|边运营,边改造|6月28-30日·北京》)

第三,聚焦产业服务能力。如果说楼宇的资产价值分为不动产价值和生产资料价值双重属性的话,那么在下一个发展周期,将更多去实现她的生产资料价值。换言之,过去楼宇只是提供空间、场地、简单物业服务,以及目前的智慧化运营。那么未来,更应该聚焦到某些重点产业的服务打造上,这样你的楼宇、园区才能更好地吸引到某个产业的头部企业,也就更具有确定性的、相对稳定的收益表现。据此,带有强烈的产业属性的资产,其估值、价值在资本市场也能相对表现更好。

第四,关注办公需求变化。这一点是一项长期的工作任务,也是基于前面我提到的以科技文明为基础的、生产方式的改变导致的,使得企业员工的工作效能更加提升。而创意经济下工作效能的提升,很大程度在于人员对于环境的体验度。所以,我们看到上周知行晓政平台推出的“办公体验节”活动,备受行业上下游关注,而大型品牌企业也真心在提高办公体验度方面是不遗余力的(点击阅读《在「WORK&WOW!办公体验节」,重新定义工作创新生产力!》)。企业对于办公需求的变化趋势,这无疑影响到写字楼空间服务的最核心内因,专业人士必须长期关注。

文章来源于商办互联

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