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IFRS16新规让办公租赁支出不再“隐身”,企业该如何应对挑战?

2019-05-16
将“租赁”计入承租人的资产负债表,IFRS16新规对于企业来说意味着什么?

今年年初,随着国际会计准则委员会(IASB)《国际财务报告准则第16号》(以下简称“IFRS 16”)的正式生效,无疑像是在全球房地产行业掀起了一阵威力无穷的飓风,办公室租赁市场在近几年内或将面临重新洗牌的局面。

这项被称为“企业租赁史上最严法规”的IFRS 16,对企业来说究竟意味着什么?企业该如何应对新规带来的挑战呢?首先,我们来解析一下该法规的具体要求。



租赁支出不再“隐身” 企业资产负债更加透明


此新规首次将“租赁”计入承租人的资产负债表,无论是资产负债表上的融资租赁还是资产负债表外的经营租赁,今后在进行租赁会计核算时,将均以“租赁负债”上报,从而更准确地披露企业的租赁资产与负债状况。

一直以来,许多企业都会租用办公空间、交通工具等不同物品以支持自身业务的开展。然而,由于无需将这些巨额开支列入资产负债表,常常导致外界难以准确获知公司的租赁资产与负债,而负债直接影响企业的信用评级、信贷条款等一系列关键财务状况。

IFRS 16的落实开启了租赁业务会计处理的新时代,对于外界,尤其是投资者和股民来说,是一个重大利好的消息。几乎所有租赁均需要在资产负债表上确认为资产和负债,原有“隐身”项目的取消将迫使企业一一列出其租赁支出,外界能更加深入、全面地了解和审阅企业的资产负债情况。据最新的一项统计显示,全球企业由此将新增2.8万亿美元负债。

然而,对于企业来说,这项法规犹如一次突如其来的大考,迫使企业将自身租赁支出暴露于世人面前。办公空间租赁也是租赁资产列表中的一项,这意味着如果企业不自有场地内办公而是长期租赁办公场所,它必须将这一部分的租赁以负债的形式反映在资产负债表上。对于那些将企业不动产作为最大支出之一的公司,资产负债表将出现显著变化,影响绩效指标和财务比率,如资产周转率、流动比率、利息保障倍数和净收益。

当中,首当其冲的非大型上市公司和跨国公司莫属了,在业务所在国租用办公场地是跨国公司的普遍做法,新法规生效后,这些公司必须跨国界、语言和货币,将所有相关信息汇编并记入全球账目。而且公司规模越大,在全球租赁的办公空间越多,长期负债就越高。

企业寻求豁免方案 老牌服务式办公商优势凸显


“史上最严法规”生效后,对于那些有着数额庞大、种类繁多的租赁支出的企业来说,不仅财务报表会变得难看得多,跨语种、货币的租赁信息整合工作以及复杂的审计流程也会让人生畏。这些公司应该如何来解决目前的困境?新法规的豁免条件是它们的一个出路。 只要满足以下任一条件,该项租赁即可享有豁免:

1.租期小于或等于12个月的租赁

2.价值低于每年8000美元的租赁

3.签署服务合同(service agreement)

鉴于以上豁免项,目前企业普遍的应对方向都是重新评估它们的租赁业务组合,例如逐渐弃用长期租用办公场所的做法,转向尚未被纳入统计范围的短期租赁。选择由服务式办公空间服务商提供的灵活办公解决方案或将成为不少企业优化租赁组合的青睐之选。此外,某些办公室租赁将转换为服务合同,以避免租赁的资本化,服务式办公行业可能会因此迎来巨大的发展机遇。难怪不少业内专家认为,该法规是数十年来对全球房地产行业影响最深远的一次会计政策调整,尤其办公室租赁市场将发生重大调整。



在选择服务式办公空间提供商进行合作时,许多企业将目光投向了服务式办公行业的创始者——IWG集团。通过旗下包括雷格斯(Regus)、Spaces、No 18、Basepoint、Open Office 和Signature在内的多个品牌,IWG集团在全世界120个国家、900个城市的3000个地点提供各种规模的办公空间,帮助超过250万人更有效率地工作。

IWG集团的行业地位、企业信誉和强大的全球网络让其成为众多大型公司,尤其是跨国公司的优质合作对象。而更重要的是,它所提供的灵活办公解决方案,是企业应对IFRS 16新挑战的绝佳出路。服务式办公空间的本质是性价比最高的按需租赁,它的最大价值体现在灵活性上。

IWG集团的灵活办公解决方案,从租期长短、起租面积和办公地点等不同角度都优势凸显。首先,企业可根据实际需求自行选择租期的长短,可按天、周、月来租赁办公空间;其次,工位数量亦可随着业务规模的扩大或缩小随时调整;最后,灵活办公还能突破对地域的限制,无论用户在哪一个地点成为IWG旗下品牌的会员,他都可以自由使用该品牌在全球各地(市中心、机场等)的办公空间,而无需只限于一处,这将大大满足了企业员工差旅时的办公需求。

对于中国企业来说,IWG集团旗下的两大品牌是合作的理想之选。创办于上世纪八十年代末的雷格斯早已于1995年进入中国市场,在中国改革开放的时代背景下,成为大量世界500强企业入驻中国市场的第一个办公空间。多年来,一向以国际标准打造的雷格斯商务中心不仅见证了东、西方之间商业的交会与融合,也见证了中国本土经济的腾飞。迄今为止,雷格斯覆盖国内130多个一、二线城市,并还在不断加快对三线城市的拓展。

起源于荷兰的共享办公品牌Spaces于2017年进入中国,致力于为年轻一代的商业精英提供简约、优雅的优质办公环境和富有创意、活力的社区生活。目前,Spaces在上海和香港分别拥有3个和5个办公空间。

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