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疫情下,写字楼运营商应该如何做才能控制风险

2022-08-04

“新冠肺炎”肆虐全球,本来国内已经基本控制住的确诊人数,却随着国外疫情的大爆发,再次增加了不明朗因素,防控重点也由输出病例转为输入病例。根据权威专家估计,疫情最早也要到六月份才能基本控制住。


01
及时进行风险控制


当前,疫情引发的连锁反应开始显现,全球股市连续大跌,原油期货两天内暴跌三成,经济前景阴云密布。动荡的局势使原本就已经不乐观的写字楼市场雪上加霜。



复工受阻、恢复正常经营水平尚需时日,疫情影响着各行各业。很多风险承受能力弱的企业很可能没有撑过这个寒冬就已经死在了黎明前。对大部分写字楼和产业园区运营机构来说,部分租户因现金流断裂无法交租的情况很有可能会发生在自己身上。


遇到欠租的租户,有些运营团队倾向于给一定的宽限期,毕竟当前环境下,寻找租客本就不易,有人租总比空着好,而且熬过这几个月,租户还有可能翻身,到时候再把租金补齐就能避免损失。但是,对于这类相当于已经产生坏账的租户,我们的建议是必须及时进行风险控制,超过一定期限果断清理。写字楼运营主要提供的还是空间租赁服务,没有必要为了获取有限的租金收入,去承担和创投机构相同的风险。


02
为空置面积重新招租


在清退已经产生经营风险的客户后,下一步,就是为空置面积重新招租。短时间来看,最行之有效的招商方法一个是适当降低租金或者给予更长免租期,一个是增加客户来源。


(一)一方面,疫情后,经济滑入谷底,现金流枯竭的企业只能主动收缩战线或被动提前退租,令写字楼整体空置率上升,再加上原先就空置的面积以及源源不断的新楼供应,市场上房源一下子增加;另一方面,即使是资金充裕的企业,面对充满不确定性的环境,也会放慢扩张脚步,储足粮草准备过冬。供应增加,需求紧缩,对写字楼管理机构来说,合理降价,快速抢跑,优先抢占存量资源,提高出租率,先度过寒冬再做打算,不失为一个有效的策略。


(二)疫情给实体看房和线下发布会等传统招商动作带来阻碍,这时候增加线上渠道品牌曝光就显得更加重要了。善于利用线上招商工具引流客户、经纪人的运营方将掌握主动权,增加带看和成交概率。



03
筛选优质客户,调整租户结构


把眼光放远到中长期,总结疫情的经验,写字楼运营方还是要在能力范围内,尽量筛选优质客户,调整租户结构。


“优中选优”的招商策略适用于少部分资本雄厚的城市地标级写字楼。看淡项目初期财务回报,对每个客户精挑细选,引入的清一色都是具有一定知名度的行业领先企业。经过几年的漫长培育期后,整体租户管理和稳定性表现都会异常优异。名企入驻的品牌效应再加优质的物业服务,从运营全周期角度来看项目可以获得可观的租金溢价,成为板块内标杆写字楼。


陆家嘴地标IFC


对于大部分不具备挑选客户能力的普通写字楼、产业园区来说,也可以通过搭建完善的风控体系,及时了解入驻企业的经营情况。要实现上述管理能力,拥有一套专业高效的写字楼数字化管理系统是必不可少的前提条件。避如在招商谈判阶段,就可以通过系统嵌入的小蓝本、企查查等企业信息查询工具对意向客户做初步尽职调查;入驻后租客名单将自动同步到查询系统中,实时监测企业运营状况,对经营恶化的客户及时沟通,防范风险。


CREAMS租客管理系统


同时,可以通过租户管理模块,建立信用记录,甄选优质租客。租户确实可能存在特殊情况,在某次租金支付过程中出现延误;但对于频繁拖欠租金的客户,却可以断定企业诚信或者管理存在问题。通过系统的租户管理档案,记录租户在租期间各项表现,为到期续租或者再租提供决策参考。


04
市场流动性对ABS流动性及溢价的影响


另外,根据新开工数据推算,未来两年写字楼供应还将大幅增长。供过于求的行业大环境下,对于还处在规划设计阶段的新楼或者有改造计划的旧楼而言,大量信息收集、摸清板块企业分布是在确定项目定位、面积配比等关键指标前必不可少的重点工作。


诚如融创中国董事长孙宏斌所言:地产行业首先是投资,地买错了,投资错了,盖什么房子都是赔钱的。对于住宅而言,以合适的价格买入合适的土地决定了项目成败的50%;到了商办这里,追求长期租金回报的商业模式使项目符合地段定位成为那至关重要的50%。在小企业聚集的板块做大面积分割的产业园区或者在金融行业、世界五百强扎堆的城市CBD规划低品质、小面积为主的写字楼就是典型的产品定位出现了错误,必将增加项目后续运营中的招商难度并损害资产升值潜力。



困难始终是暂时的,趁着行业低潮期加强科学管理,修炼内功,做好商办全周期运营规划,才是正确的危机应对之道。

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