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共享办公行业下半场怎么拼才能突出重围,规模和盈利是命门

2019-01-02

共享办公行业各家行业都传来了融资、并购的消息。行业内上一次像这样的“勃勃生机”要追溯到被称为“共享办公”元年的2015年。2016年国内创业潮的回落,“共享办公”领域也陷入了一段时期的沉寂,一些不成熟的或不具备规模优势的运营商直接被洗牌,“共享办公”这个行当终究是活了下来,并且逐渐呈现出“大吃小”的姿态,进入并购整合期。是什么让“共享办公”迎来“第二春”?愈做愈强的优质玩家依靠的是什么?共享办公行业下半场,拼的又是什么?



共需求旺盛 客群多元


国内共享办公的兴起很大程度上受政策的使然。2015年政府工作报告中“大众创业,万众创新”的新说法将国内的创业浪潮推至高峰,大批共享办公空间运营商也应运而生。

“双创”对共享办公行业的影响仍在继续。18年10月,国务院提出了要推动创新创业高质量发展、打造“双创”升级版。业内人士指出,受双创政策的利好影响,初创、个体、小企业这部分客群将对共享办公空间保持稳定需求。公开数据显示,2017年全国新设市场主体1924.9万户,同比增长16.6%。2018年或将增至2244.4万户。新设市场主体的增加仍在刺激着共享办公市场的发展,但创业拉动以外的市场需求同样不容忽视。

对办公空间的旺盛需求与高额租金正倒逼着共享办公行业的发展。2017年全年中国写字楼新增需求超过600万平方米,创历史新高。2018年主要城市写字楼需求保持活跃。需求旺盛的同时,各大城市写字楼租金也是居高不下。以广州市为例,截至2018年第二季度,广州甲级写字楼整体空置率为3.9%,同比下降7.8%,为近五年来的最低点。同时广州全市平均租金水平持续上涨,同比增长9.6%。

在一线城市中,相比起传统办公,使用联合办公,平均每年每人可以为企业节约1万元以上,人均开支节省近30%。越来越多的大中型企业也开始对入驻共享办公空间表现得兴趣盎然。


新经济形态下,对办公空间灵活性要求的提高、希望在员工之间形成社区意识的意图以及企业经营速度的加快等因素使得企业更青睐一种利于协作且可根据市场情况自由扩大或缩小规模的办公环境,大部分企业由此也选择放弃传统办公空间,转而倾向联合办公空间或服务型办公空间。


另外,进驻共享办公空间也愈来愈成为大型企业招揽以及留住人才的砝码。


愈发多元化的客群推动着国内共享办公行业的进一步发展。预计到2022年,中国联合办公市场规模达到4092.18亿元,工位规模达到1315万个,面积规模为1.17亿平方米。其中WE+酷窝、wework、梦想加、优客工场等品牌发展的比较的好。

优质玩家模式分化谋突围


共享办公广阔的市场前景正吸引着更多选手入局,除了共享办公空间运营商,越来越多拥有优质存量房资源的传统地产公司、酒店,甚至一些跨界企业也开始直接进入市场。加之18年以来行业内并购整合事件不断,头部效应逐渐明显。新一轮洗牌后,优质玩家呈现出何种面貌,动作几何,愈发引起市场关注。

ATLAS寰图避开了大多数玩家走过的路,主张不是孵化器、不是众创空间,不单独服务初创团队,也不是简单的物业式联合办公空间,而是将自身定位为“CBD 甲级写字楼全生态运营商”。


区域位置表现方面,要在一线及其他有潜力城市中的CBD“攻城略地”,直接避开当时多数共享办公空间运营商在选址改造上会选择的的废旧厂房、远离市区的高新科技园区等,走的是高端路线;服务模式上则主张“办公+生活”的全生态闭环,源于办公,又不止于办公。


因为传统写字楼的种种限制,工作和生活很难兼顾。但对于 CBD 工作者来说,早上九点一杯品质好的咖啡很重要,中午吃饭要讲求效率和健康,运动健身总在计划里头却无暇顾及。将生活所需的必要元素融入办公,打破楼层与空间的阻隔,提供让工作者身心愉悦,帮助其事业发展的办公体验。

ATLAS寰图构建三大板块共同运行


由此,ATLAS寰图的业态构成包括了ATLAS Workplace 寰图办公空间、ATLAS Living Space 寰图生活空间和 ATLAS Community 寰图社区三大板块。


在办公空间产品形态上,ATLAS寰图提供多样灵活的一站式办公解决方案,涵盖联合办公空间,服务式办公室及总部定制办公室,由此满足从1人的自由职业者到百人规模化公司团队的个性化办公需求。


办公服务方面则联合其他第三方专业团队,为用户提供包括商业咨询、法律、财务培训以及市场推广等企业顾问服务。软硬结合,有效帮助进驻企业缩减成本,提高运营效率。


生活空间部分则配置了超过10个涵盖餐饮、运动和艺术领域的自营品牌,包括咖啡厅、健身房、瑜伽功房等,旨在让用户获得办公与生活的平衡。同时,办公产品与生活服务均采用直营模式保证了ATLAS寰图对产品品质得以实现有效的把控。


从ATLAS寰图自身发展来看,从办公本身到运动、餐饮、艺术、社群等生活领域的全覆盖,多样的增值产品与服务,加之ATLAS寰图在选址方面的区位优势,使得寰图开发的项目相较于其它共享办公项目更具有溢价的空间。ATLAS寰图官方披露,其位于广州雅居乐中心的首家综合办公空间开业半年之后即已实现盈利。

另外,目前行业整体呈现出往中高端布局的趋势。越来越多的共享办公企业选址开始偏向于城市核心区,高端写字楼、购物中心、综合体等成为新一轮选址热门。《2018中国房地产市场展望 -- 写字楼篇》也指出,共享办公将进一步介入中国主要城市传统甲乙级写字楼领域,甚至成为主力租户乃至办公业主运营整栋楼宇。

业内人士指出,奔向甲级写字楼暗示了时下多数共享办公企业进军高端市场的野心。与此同时,更为直接的竞争对手开始对标。

新一轮厮杀,规模和盈利是命门


行业内接连出现的并购以及各大玩家持续的规模扩张都指向了这样一个事实,“小而美”并不适用于共享办公这个行业,规模才是目标。共享办公企业的大规模和大体量直接会带来成本优势。首先在于租金方面,长期的租赁时间也保证了在租金方面享有更大的商量余地。其次,规模优势能够有效控制共享办公企业的项目复制成本。项目数量和面积优势保证的足够大的采购量使得在建材采购、家具配置上更容易获得低价。

共享办公最基础的盈利逻辑在于赚取租金差。理论上,只要改造后的共享办公空间实现溢价,共享办公企业就能赚取差价。但事实显然并非如此简单。如何获得低价房源已是一道壁垒。另据公开数据显示,共享办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡,而实际上大部分共享办公空间的实际出租率达不到80%。

出租率超过行业平均水平的头部玩家也掣肘于盈利模式的过于单一。过于单一的盈利模式往往意味着风险的伴随,过度依赖租金差实现盈利的“二房东”模式尤甚,一方面容易受制于房源供应商,受市场波动影响;另一方面想要依靠租金差来获得高额利润要依赖规模增长,这意味着单体项目的资源浪费和新一轮成本控制问题。

因此,如何实现多元化盈利仍是共享办公行业新一轮厮杀中的命门所在。探索多元化增值服务是非常的重要的。

例如:ATLAS寰图的“高颜值”空间也成为电视剧、电影、广告等拍摄的场所。因此“场地租金”是ATLAS寰图目前的多元化收入来源之一。这也直接将ATLAS寰图办公空间的使用时间延长至“下班之后”。对于这个变化,陈思烺表示,“我们在做这个产品的时候也没有想到这里还能变成一个拍摄基地,在下班以后以及周末的时间空间使用率还这么高。这正说明了这个空间有值得被分享的价值。”

喧闹过后,巨大市场需求推动下,实现理性增长是联合办公品牌需要思考的新命题。规模化仍将是共享办公企业用以控制运营成本的利器,客群内部的增值服务进一步细分,共享办公空间收入结构向服务倾斜。

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