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重庆市原市长黄奇帆对2020年到2030年的中国房地产趋势做了6大预判

2020-01-06



2019年的苦日子,让地产人更加冷静,同时,也让我们更加客观、理性、辩证的审视这个行业。2020年这个地产的转折十字路口,大家已不只满足看这个行业明年会怎么样?而是开始重新审视这个行业,2020年如何看待回中国房地产2030年的格局会如何?最核心有6个问题。



第一、未来10年,中国房地产的总量走势会加速下降吗?

第二、中国区域城市分化严重,未来10年房企主战场在哪里?

第三、房企并购不断,竞争加剧,未来房企数量会缩减到多少?

第四,中国房企目前平均80%左右高债务未来10年会下降到多少?

第五、中国房地产价格涨了那么多年,是否还存在继续大幅上涨的可能?

第六、未来房企的销售格局中“”政府与市场”的边界和比例会如何?

关于这六个房企非常关注的问题,重庆市原市长黄奇帆在前几天12月26日的《2020中国经济形势解析高层报告会》做了针对性、干货的发言。既总结了过去中国房地产的高增长逻辑,又对2020年到2030年的中国房地产趋势做了6大预判。

第一个趋势:未来10年总量从17亿到10亿,10亿是平衡点


我们去年整个中国的房地产,去年一年的建设规模17亿平方米,销售规模也是17亿平米,大体上是世界之最。

未来10年17亿每年会逐渐减少

到2030年会降到10亿平方米左右。

到2040年降到5亿平方米呢?也不会。

到了10亿平米左右就变成一个平衡点。

每年折旧和每年需要新建的数大体进入平衡态

就变成一个持续稳定发展状态。

也就是说现在的17亿平米是高点,到10亿平方米又会形成一个平衡点。过程中也不会回落降到3亿、5亿平方米。

过去30年,中国房地产规模总量是如何增长的?

首先,1990年全国才1000万方。彼时,整个中国不管是民间造的还是政府造的,那时候单位分房子,反正整个中国在1990年造了1000万平方米。

其次,2000年达到1亿平米。90年代开始有了房地产市场,房地产公司也从90年代展开,到2000年,整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米,这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的,已经是市场化的了。

然后,2010年正式达到10亿平。从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米,可以说这十年涨了10倍、

到如今,从2010年的10亿平方米又隔了八年,增长了7亿平方米,一共是2018年达到17亿平方米。

全世界房地产的增长规模以这么快的速度,从1亿平方米涨到17亿平方米,全世界一百年历史上绝无仅有。可见中国的房地产发展势头和规模。

是不是今后十年再来翻一番,17亿变成34亿呢?我刚才说了不可能,2017年、2018年17亿平方米,大体就是中国房产规模的天花板,碰上天花板进入拐点,往后是逐渐减少的。

当然不会一年减3亿、5亿平方米。总的意思就是当年怎么样往上涨,势如破竹的上涨,减的时候不会势如破竹往下减,而是逐渐的往下减,十一二年减掉40%,大体如此。

为什么1990年-2017年,房地产从1000万平方米涨到17亿平方米,这个倍数不得了。里边有四个原因:

第一,人均面积从10平米到如今40平米的大改善

1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米,像上海人均住房其实只有六点几平方米,三口之家20平方米,这算是过得好的。

所以首先中国住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米,有的城市50平方米,就是住房改善的过程,一个非常大的刚需扩张的过程。这是第一个概念。

第二,城市人口大幅扩张,带来巨大需求

小城市居民进中城市

中城市居民进大城市

大城市居民进上海、北京、特大城市等等。

人口扩张。1980年改革开放初期整个中国是9亿多人,城市居民2.8亿人口,那时候我们城市化率只有30%,也就是说当时不到3亿的城市居民。

到2000年我们城市人口到了5亿-6亿,现在城市人口多少呢?不算农民工,城市人口有7亿左右。把农民工在城里常住人口也算城市人口,我们已经到了9亿多一点。

城市人口从当初2.8亿到如今7亿,而且人均达到40-50平方米,这是城市人口扩张产生了巨大的刚需。

第三,旧城改造的增量

我们在城市发展中有个旧城改造,对一些棚户区、一些危旧房拆迁,许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的,有些地方一般的房子拆掉。

这种拆迁建新的过程,这一块也是发生在40年来,拆掉1亿平方米,可能造了3亿平方米来覆盖,这是一块新的补充。

第四,正常的房地产折旧

中国的房子50年代的时候农村里是土坯房,城里是砖木结构房。

首先,土坯房5、6年就要拆掉重造。

其次,砖木结构的房一般15年,城里的也要拆掉。

其三、到了1979年以后造钢筋混凝土,那时标准就是5层楼到12层楼,这些房子理论上30年左右就到了折旧年龄,拆迁重来。从这个意义上讲,1980年造的房现在差不多又要拆了。

中国钢筋混凝土的水泥标准、钢筋混凝土各方面档次相对国外都比较低。一直到2010年以后,我们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准,这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年。

那么世界各国现在的钢结构的房,欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大,这些发达国家只要是钢结构的房一般都是100年,没有地震这种特殊的外力破坏,不发生战争,正常状态下他们的房屋可以生存100年。

所以我们国家以前的房子15年、30年,拆了造,造了拆,所以中国人花钱花的是最多的,积累的是不够多的。所以从这个意义上,我们的GDP常常造了很多效益不高,战略上讲无效的GDP。

为什么说今后的十多年,房屋建设不会17亿再变成34亿、40亿,不会这么涨。因为刚才说到高速度扩张的四个原因大部分消失了。

第一个就是人均现在到了40多平米,有的城市50平米,总之全国的平均值是40多平方。

全世界的城市有的人家庭富裕,三口人住着300平米的别墅,500平方的别墅,甚至有几套房。当然他的面积就超级多。但是就大数平均来说,一般到了50平方米左右,就完全满足了刚需,再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。

基本面上说,不管是巴黎还是纽约,人均住房都在50平方米左右,美国人是世界上房子比较大的,他也没有变成人均100、200。伦敦和巴黎也是。

就这个意义而言,当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米,那是特殊家庭富裕了以后的个案。而对比中国,过去从10平方到40平方米的巨大的缺口,这个阶段过去了。以后除非发生战争,房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了。

第二,人口扩张红利基本有限了。

中国的人口城市化率已经到了60%,充其量再过十几年,到了70%,城市化率还会提高,城市化进程还没完成。但到70%以上基本就到头了,刘易斯拐点就拐过来了。

中国城市化率现在总体上已经比较高了。今后十来年还会有十多个百分点,差不多还会有2亿人进城,这是确定的。

但是这2亿人进城,跟原来5亿人进城是两码事。

它后面的后续部队越来越少了,所以就此而言农民数量在减少。这时候进城的人也不是铺天盖地的进城。

虽然未来小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人,相当一部分城市的人口不再增加,一部分的城市人口在继续增加,但是增加的数量有限,只有少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。

所以概括来说,未来中国整个人口扩张的基数、农民进城的整个基数,今后10年数量会大大下降。

第三,旧城改造的改造速度变低了。

从前几年开始,我们新造房的标准至少都是50年以上,这样一来折旧率下降了。本来30年折完,现在变成了50年折完,这个基数又缩小了,这是一个方面。

旧城改造,大规模拆迁,为了建一栋楼把旁边还算正常的房屋一起拆了,城市布局调整,这些事情都在过去20年大规模的城市化过程中逐渐趋于完善。

未来像过去20年经常发生的每个城市都在扮演的大规模的动迁、旧城改造的故事,可能要减少70%-80%。

所以未来房地产的建设规模也就差不多。

另外从绝对总量来说,现在人均40多平方米,七八亿城市人口,我们有300多亿平方米。

或者今后如果9亿多城市居民,每人40平方米,360亿平方米。每人50平方米,450亿平方米。这400亿左右平方米今后当然会有折旧,那么这个折旧,如果按照50年平衡来算,每年就是8亿平方米。

所以我刚才说到了总量下降,降到10亿的时候,又过了十来年,形成了一个新的平衡态,就是指过十来年整个中国的存量房屋,各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候,用50年折旧,每年要折掉8亿多平方米。这就是要更新居住。

到那时候如果还有一小部分是结构性的,各种因素的修修补补,增减和补充,总而言之10亿平方米就是个平衡。

所以未来10年,17亿平方米一年变成10亿平方米左右,到了10亿平方米左右又会形成一个新的平衡,以后主要不是城市扩大造房子,不是改善刚性缺口造房子,而是房屋的寿命折旧形成了一个增量与存量之间的调整,这是我讲的第一点。

第二个趋势:未来10年,中国房价显著上涨缺乏关键动力


1990年没有房地产市场,都是政府分配,你说不清是什么价。

但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了。那时候全国平均的房价其实就是1000块钱左右,这是全国房价的总平均。在20年前,上海房价在2000块钱。

那时候上海如果出现房价七八千,就会觉得很贵。经过这20年上海的房价从2000元\平米到现在上海均价3.5万\平左右。

这个均价怎么算的呢?

不是新生产的房子,是把各种地段,市中心的、郊区的,整个上海2000平方公里范围内,一环、二环、三环,2000平方公里上的各种建筑形成的均价。所以高的价格十几万,低的价格也有一万多的,但是一万多已经要过了崇明岛了,就是上海的郊区的郊区的郊区,几乎在农村区了。从这个角度它整个的概念可以这么说,均价是从2000年2000块钱的均价,现在变成了3.5万\平,这是一个均价的概念。

第二,高档房那时7000块,现在12万。也涨了16-17倍。

现在上海衡山路那个2000年7000一平方的,现在就是是12万-13万。所以这20年房价不是翻三番,其实是三番半,四番左右。

全国之前是1000块钱均价,现在差不多一万多块,全国的均价涨了10倍左右。北京要算账的话相信也是十五六倍,杭州也是。

深圳会倍数更高,因为深圳1990年的时候是渔村,到2000年成了国家级的大城市,这个大城市的房价还没有上海那么高,但是现在深圳的房价不比上海低,所以他的倍率有20倍。

总而言之中国的房地产全国而言平均是涨了10倍以后。

那么这就要分析涨10倍是什么原因,要有个结构性分析。

任何问题只有把结构性的原因搞清了,你才能看到趋势。

刚才说建筑总量也是分析结构才看得清趋势。同样,分析价格也要看结构。

物价的问题、价格的问题,从来有三个原理来支撑:

1,任何商品价格上涨和供求有关,供不应求就涨价,供过于求、供大于求就跌价,供求决定价格。这是一个原因。

最近猪肉涨了1倍多,就是因为猪少了,我们原来每年任何一瞬间,存栏数大体有7亿多头猪,但是到今年8月、9月只剩下4亿头,少了3亿头。整个猪的存栏数少了40%。

短缺了价格就涨了,倒是对大家减肥有好处。少吃了很多的猪肉,对中国人的血脂和三高降一点有好处。

2.价格因素往往是货币现象。如果货币印发的多,价格就会涨。

这就和基础货币有关了,我们国家在2004年的时候,整个国家基础货币发行量,就是印钞票的基础货币发行量是4万亿,到去年整个国家基础货币是32万亿,涨了8倍。

这个基础货币出来当然要进入市场,会引发通货膨胀。

但是大家又没感觉,这个杯子没涨价,或者说我们的生活用品很多也没涨价,因为所有这些平时使用的商品都是属于产能过剩,供过于求的,所以即使通货膨胀在卖不掉的东西面前,通货膨胀也没用,商品不涨价还是不涨价。

物价上升是三个因素,一是货币发行,通货膨胀。二是供不应求,如果仅仅供不应求,货币没发行,供不应求也不会出现,因为大家都穷,穷的资金收缩,买不动东西,你说供不应求这种事情除非是很奇怪的管制,正常情况下不会的。所以在我们这十几年货币这么增加了,没有感觉各方面都通货膨胀。

那这个钱总要出来,出到哪儿去呢?

只有房地产是供不应求的,是一个从人均10平方到40平方的过程,是一个城市人口3变成7亿的过程。

这个过程有一个巨大的蓄水池,使得资金涨了8倍,所以实际上通货膨胀支撑了房地产,或者房地产吸收了通货膨胀的因素,使得社会上其他的东西不怎么涨。

3,汇率变化会推动中国房地产价格上升与下降

每个国家的货币对别的国家都会形成汇率。

这个汇率如果升值了,是一种概念。如果贬值了,则是另一个概念。

如果贬值了,外汇进入中国买房子就变得便宜。如果升值了,外国人拿了钱来买中国的东西就显得贵。那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降。

总体上在过去的20年,我们货币超发、增发,货币的增长率是最高的。但是之所以没有影响其他的社会商品,房地产立了大功。房地产之所以有这个吸收性不仅是因为它量大,而且它供不应求,这两个因素结合起来它就往上升。

讲这三个因素,过去的20年都是推过中国房价上升的。

但是今后十来年这三大因素存在不存在?

答案是不存在了。

第一、未来不会有过多货币进入地产把地产价格泡高

当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿,涨了8倍。

M2过去十几年每年增长10%以上,最高的时候增长20%以上。

现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%,很稳健,一位数的增长,也就是GDP涨多少,物价指数是多少,加在一起就是它的增长率。同样基础货币的发行量也大体上在8%左右。

总结,中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步,再也不会出现GDP涨8%,货币涨16%或者20%,这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池,把房地产价格泡高,这是一个概念。

第二,人民币基本上是在升值或者稳定当中

中国人民币今后十年又要从现在的1:6降到1:8或者1:9,我认为不会出现这样的概念。

人民币稳定或者还在升值,外资进来炒作房地产,买了你的房,等着你的房子升值的概率很小。因为如果人民币贬值他外汇值钱来买,买了之后中国房地产升值了他赚钱。如果你这个汇率显得人民币很硬朗,他用外汇换成人民币买你的房子就贵,过几年哪怕房子涨了一点,他的货币如果没有出现大起大落的话,他赚不了多少钱。所以汇率现象炒作中国房地产的可能性不大。

货币现象使得房地产泡沫扩张可能也不大。供求上已经平衡饱和,说某个城市出现结构性短缺可能,但是整个中国的房地产还要每年去造很多的房子来满足大家的刚需,这个概念不成立,所以供不应求的现象小了,货币现象小了,汇率现象少了,通货膨胀、物价上涨的要求低了。

从这个意义上讲,再想着炒房,十年翻一番、翻两番,来赚几倍钱的概率几乎归零。你说某一个地方的房子有可能,但也不会出现十年翻两番。所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年,反犯经验主义的错误,这是房价的问题。

总体上我们的房价也不会大起大落。

如果没有什么特殊的外力作用。比如香港的房价如果出现了美国金融危机的冲击,房价会下跌。这是一种国际上的外力特殊的冲击。那么如果国内出现经济危机当然也可能出现一阵子下跌。

总体来说中国经济的稳定性,大幅度的房价下跌是不会的。但还要想着大幅度的房价上升,也是一种梦幻,做梦。总体平衡,局部的有涨有跌,这是个基本的描绘。

第三个趋势:中国房企负债率会被控制且有大幅度下降


中国房地产世界之最的现象就是高负债。

房产商平均负债率84%,这是讲整个中国9万多个房产商的负债率在84%。

是不是我们中国的前10个、前100个大的房产商的负债率就低一点呢?2018年中国前10大房产公司资产规模在5000亿以上到1万多亿之间的前10大房产公司,他们的负债率是84%,跟9万个房产企业的负债率基本一样。

香港人炒房地产,香港的房产公司可以说就是中国房产商的老师。

因为香港在70年代、80年代、90年代就是一个房地产最发达的地区,中国大陆1990年的时候还没有房产公司,所以大体上中国的土地批租的方法,中国的房地产商运行的方法,90年代向香港学来的。但是香港房产公司的平均负债率就是在35%左右,香港的房产公司到了大陆来运行,是不是南方的橘子跑到北方就变了呢?

也没有,现在香港的那些有名有姓的房产公司在中国的房产独立核算,负债率也是40%左右,并不怎么高。可见房地产公司的负债率高是中国特有的现象。美国、欧洲也负债率不高,都在50%以内。

大家有时候一说房地产暴涨8倍的价格、10倍的价格,房地产一定是富的流油,某种意义上很多房产商就是在为债务打工,还本付息。

当然如果在100亿的基础上,80亿还掉了,赚十几亿还是可能的,要从这个角度来讲他也是富豪。

但是从房产产生了8倍、10倍的价格上升,他居然只赚了百分之十几,其实里面有很多中国房产商不可评估的损失。可以这么说,中国房地产8倍、10倍的增值的真正的载体,真正房地产富起来的群体是在座所有人或者整个社会老百姓,在这20年买房子的小业主群众。

我们房产挣了100万亿、200万亿,80%的钱是老百姓拿去的。为什么呢?我说两个案例。

中国房产商的融资房子,就逼着他房子一旦竣工,必须在半年、一年、两年内尽快把房子都卖掉,卖掉他要还土地款、还开发贷,卖掉后预售房欠款结账清零……然后他才可能剩余下来如果有点钱的话,那是他的利润。

但是这里边有个概念,一切房产我说的十年、二十年涨了8倍,可不是你房产商造完的那一天涨了8倍,你造完之后卖的该什么价就什么价,可能你造完以后就等于你正常的施工成本运行,然后该有的利润,假如说在成本的20%,成本是100的话卖了120、130,就是你有二三十的利润。这些利润是毛利,还要交税,你有个10%,就真的是很好的了。

额外的涨出1倍、2倍、3倍,那就是8倍,往往要过5年-7年,我们房地产商80%不会把房子等涨8倍以后再卖,没有。他想这么做,他哪怕预测到五年八年以后涨这么多,但是他的悲剧在于他的资金模式必须在一两年之内还清,否则人家要拍卖的。

同样,我们说李嘉诚的一个案例。在浦东中央公园配合有一个四季雅园,一共700套别墅,每套别墅平均在400多。他1995年买了土地造房,当时算的成本1万一平方。到了2000年我说上海的均价在2000多块钱,但是他这个别墅能够卖到一万一、一万二,他的成本在1万元左右,毛利有两千,这是如果当时就全部卖掉的话就是这个价。然后因为他的负债率极低,他所有的买地的钱是自己的,造房的钱自己的,不跟中国银行贷款,没什么负债,也不存在造好的要还款。

他做了一个模式,这700套房一套也不卖,统统租赁,租赁以十年期为准,十年以后到2010年,这时候他的房子已经到12万,到期的全部退出,700套房子统统重新装修。重新装修一下一套房子300万装修费,每平方米花8000-1万块钱装修。装修完了已经是2013年开始卖房了,这时候已经到了14万、15万一平方,700套全部卖掉。你说他赚了多少钱?他原来的房子就算利息,十几年国外的利息就是百分之几,十年翻不了一番。也就是说在这个意义上他赚了大钱。

那么高负债模式你可能高杠杆,你可能也是高利润。但风险也极大。但是对于房地产十年、二十年增值5倍、8倍的来说,保存着,低杠杆持有着是最大的发财。在这个意义上整个中国的房产商很少能够持有房屋赚到8倍再卖的,这种案例中国前十大的房产商没有一个有,因为他们都是80%以上的负债,他想持有也持有不了,每年借1万亿的债。

7%的利息,甚至还有10%的利息,每年的利息要付1000亿,还要还本。现金流每年要3000亿的转,那你不会每年把多少万平方米一起卖掉,你每年卖的房子周转资金来不及,支撑着一个巨大的周转,支撑着一个巨大的面子,一个不当心就是巨大的窟窿——所以中国房产商的模式仔细看是不行的。

也就是在过去的20年,高速扩张的面积、高速扩张的流量,这种情况下能够支撑,在今后这个状态这种模式死路一条。

一方面这个量不能这么大规模的造,第二是房价也不会翻一番,翻两番,这时候你再去高杠杆的撑,资金利息背着都是形同自杀,政府的管制措施也会出台。

所以在这个意义上讲,房地产的债务是会下降的。

下降到多少呢?我认为至少去掉30几个点,从80%降到50%左右。在这个过程中,聪明的房产商自己修身养性降低债务,国家的管制也不能再让房产商占有那么多的债务资源。

大家知道中国全部工商企业,银行债务量是在差不多70万亿,其实他对中国的GDP推进就是5%左右,但是他占有的金融资产也是70万亿。所以我们有时候说工商企业制造业融资难、融资贵,如果房产商把他的70万亿减掉一半,把这30万亿加到实体经济上去,实体经济融资难融资贵统统化解,就是资源平衡,总量就是这些,你这边多了那边少,最后就不平衡。是个结构性改革的问题。

所以在这个角度,政府只要出三招,房产商的债务一定下来。

1,任何房产商不许再欠着债买地,买地的钱必须是自有资金,不能负债。

全世界如此,只有中国惯着房产商跟银行拼命贷款,然后银行也愿意让房产商贷款。一块地50亿,我借你50亿,抵押品都不要。所以在这个意义上银行要改变这个行为,政府卖地时候的资格审查,最重要的一条就是买地的钱是自有的,不跟银行、信托借款。总之是企业自有资金,是自己的资本金。有了这一条立马房产商负债可以下来20个点

2.当然是对房地产不能再搞那么宽松的预售房,预售房负债一定要等二三十层的房子结构封顶。

也就是说从预售开始到交房,你不能两年到四年,一般是半年到一年,也就是说差不多还有半年的时间,最长不能超过一年这个房屋要交。

这么倒算的话预售款的时间就缩短,两年变一年,一年变半年,负债的状态也就收缩了。

3.就是房地产商在今后的状态里,他会以持有房屋的心态来出租。那么持有房屋出租如果有债务的话,一旦你是持有的房屋出租,你的租金就可以通过信托搞REITs,REITs是每年的现金流的租金收入形成的一笔信托投资,这种信托投资好像是债务,但不算债务,算股权投资。

REITs的投资算股权,不算银行贷款的债务,然后租金的收入是REITs100亿,这100亿租金收入来还这100亿的十年、二十年、三十年的过程。

这笔钱一进来就把房产商的贷款,本来贷款100亿,现在变成REITs100亿,但是那个相当于是股权资产,非债务资产。

这么一算的话,这三笔账只要一搞债务就下降,各方面的资源就优化配置。

这是我讲的第三个,中国房地产未来趋势,债务一定会下降,政府管理方式也会变,房地产盈利模式也会变。最终负债率会下降到50%以内。

第四个趋势:开发商数量大幅降低,从9万到1万


刚才已经说了中国房地产企业有9万多个,我们城市人口一共8亿多,不到9亿。几乎是每1万人一个房产企业,8亿人就是8万个,9亿人9万个,这个企业不是房地产中介租赁公司,是指拿了土地造房子的开发公司,有8万到9万个。

全世界所有国家,180个国家的房产商加起来也没有9万个。

美国大大小小房产商没超过500个,480多个。

包括香港也没那么多的房产商,几大房产巨头十多家,再加一些小一点的。但是总而言之没那么多,只有我们的房产商数量,刚才说全世界没那么多,欧洲20多个国家所有房产商,独立法人加起来不到1万个。这种房产商数量多如牛毛,遍地房产商也就是中国的一场狂欢。

所以17亿平方米赢得了9万个企业的生活费,今后应该减。

你要算一下,9万多个房产商前10家,也就是刚才说的前十前差不多有七八千亿资产规模,1万多亿资产规模的企业,他们造了整个中国房子的30%,这是前10家。

前100家,造了中国全部一年开发量的70%,前1000家基本上造了90%。

这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几,绝大部分是空壳公司,完全可以关掉。

因为开也随便开,门槛很低。关也随便的关,今后肯定收紧。

逐渐十几年后一方面市场萎缩了一部分,从17亿一年的建设量变成了10亿,另一方面竞争洗牌加剧了,所以许多企业会转型。破产关闭,被收购兼并的,自我转型……最终到2030年以后,最起码6万个没了,剩下3万个,这是用最宽松的思路想。

严重一点8万个没了,留1万个都是会出现的局面。

第五个趋势:主流房地产聚焦三大热点片区


过去从1亿变17亿过程,几乎东西南北中处处都是房地产,今后会比较多的集中在三块。

第一个热点,人口超过1000万的国家超级大城市,但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市。

比如说上海,人口过了1000万,现在实际上是2500万的超级大城市,他再过十年也不会变4000万,基本上天花板封顶了。

这时候上海过去几年,每年几千万平方米的房产开发量最后会越来越少的,他不会再这么扩张了。但是郑州现在1000万人口,也是国家超级大城市。

我们国家的中心城市分几个等级,1000万人以上的城市叫国际级的超级大城市,超大城市。500万-1000万叫特大城市,100万-500万叫国家级大城市。50万-100万是中等城市,50万以下是小城市。

在这个意义上的房地产热点会在超级大城市中的1000万往2000万扩张的城市走,已经过了2000万的比如北京和上海,不会再去把城市规模扩大一倍造许多房子,这是一个热点。

第二个热点,就是超级大城市都会带出一个大都市圈。

这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈,100公里的半径的平方,3万多平方公里,也就是超级大城市本身可能只有两三千平方公里的城市区,但是100公里的半径画个圈形成的3万多平方公里当中的中等城市、小城市,是会加速度发展的。

这是一个概念,这个概念不是超级大城市本身2000万人变成2500万人,而是指100公里范围内的独立于超级城市外边,属于超级城市的城市圈,可能现在50万、100万、200万、300万,会不会变成500万呢?比如上海到嘉兴就是80公里,嘉兴现在整个城市是300万人,这是一个国家级大城市,不大不小,但是因为跟上海经济圈连上了,以后轻轨、地铁什么都通了,结果上海本身扩张不了了,他那边乘势而上。你们去看现在在上海周围发展的超级块的,浙江方面是嘉兴,江苏方面是苏州,他们这十年二十年增长率都很快,今后还会继续快。

这是第二个概念,相当于首尔旁边,首尔本身1000多万人,但是它旁边有个3000万人的首尔大区,就是汉城。但是这个大区不算首尔,是整个周围的。同样巴黎旁边有各大巴黎区,伦敦旁边有个大伦敦区。纽约市旁边有个纽约都市圈。

第三个热点,我们说的城市群。

城市群是指几个大城市距离200、300、400公里范围内,这400公里范围内空间极大,有几十万平方公里。

但是这个城市和城市会互相联系,这种城市群中你如果是大城市,可能500万变成700万,然后变成特大城市,特大城市也会扩张到1000万以上超大城市,城市群不管是长三角还是珠三角,还是京津冀,中国四大城市群,包括中部武汉长沙城市群,还有郑州、河北、河南、中原大地的城市群。

我讲这块,中国的城市以后一个是城市群,城市群最远距离400公里直径,有一批城市互相之间几百公里。但是到了500、1000以上,上海跟天津两个大都市,大都市之间的合纵关系不是城市群,天津和北京是城市群,因为就是那么100多公里。

这三个热点,房地产如果继续要开发就是在这三个热点上,其他地方拾遗补缺,大公司一般不会去那边展开,地区的本地公司补点缺口,大体如此。

第六个趋势,房地产销售格局会形成2:3:5的格局


中国房地产的销售模式。就是我刚才说到的100%、99%造好了就卖的模式。在今后会发生转换,转换成什么呢?

如果一个地方有100的房子,可能20%的房子是政府的保障房,保障房是租赁的。

第二是市场上房产商造的房子大约80%,差不多三分之一(80%*1\3=30%左右)也会是租赁房,他长期持有租赁运作。这个租赁费用会是商品房价格的租赁房,而不是政府保障房、公租房的租赁费。

然后房地产商造的剩下的50%左右,还是维持原来的商品销售,这是一个概念。

那么这个社会上的老百姓最后有50%左右是住在租赁房,50%左右里面的20%多一点是商品化的租赁房,有20%多一点是政府搞的租赁房。

这样这个社会形成一个新的格局——即房产是拿来住的,而不是拿来炒的。

在这种背景下整个房产的经营模式就会发生变化。

房地产的金融工具里面,像REITs这类的业务就会比较大规模的开展,REITs这个业务有很多房产商包括金融企业想搞,十年前就想搞,几乎没有成功的,没搞起来。因为中国的房地产从来不搞租赁,几乎都不搞租赁,最后都是一卖了之。

你只要是销售房就没什么REITs,我信托公司给你一笔贷款,你到时候还债就是了。只有REITs这样的房屋,租赁房才可以用REITs的方法搞,所以经营模式变化,融资变化也会变化。

以上就把中国房地产的六个趋势给说清楚了。

对于中国政府在管理房产商的时候也会逐渐按要求,把房地产是用来住的,而不是拿来炒的管控方法实现市场化、法治化、规范化的景象。




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