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优客工场递交赴美IPO文件,联合办公下一个“很冒险的梦”?

2019-10-29

当WeWork因为诸多原因,正式撤回了招股计划书之后。联合办公第一股的呼声似乎就暗淡了不少。所幸的是,被视为第一股争夺的种子选手,优客工场,在此时传出消息已向美国证券监管机构递交一份秘密招股说明书,委托花旗、瑞士信贷、美国银行负责其上市事宜,打算在年底前进行首次公开发行(IPO)。



第一股的争夺,因为竞争对手的临时退场,悬念顿无。眼下,联合办公市场都在关注着对优客工场的IPO之路,期待着第一股的出现。

优客工场IPO变奏曲


实际上,早在今年2月初,有媒体报道称,“中国版WeWork”优客工场计划将于今年第三季度赴美IPO,随后,媒体称优客工场的上市计划将延后至2020年,募资将超过2亿美金。

值得一提的是,这或许已经是优客工场第二次推迟IPO了。早在2018年5月,公司创始人毛大庆曾表示,“公司一年内就将实现盈利,预计将在今年或者明年年初上市。”

优客工场成立于2015年4月,在这四年时间内,公司已累计融资20轮。最新一次融资活动发生在9月,融资方为中信银行、招商银行及杭州银行信贷,融资金额达2.5亿人民币。从以往的融资历程来看,主要投资方包括红杉中国、真格基金、歌斐资产、亿润投资、银泰置地、创新工场等知名机构。截至目前,优客工场的融资额度累计超50亿元。优客工场的融资信息如下:

数据来源:企查查


紧锣密鼓获得融资的背后,是优客工场一路不断加速的疯狂扩张。截至目前,优客工场已在全球37个城市布局了超过200个办公空间。去年年底,优客工场曾表示,未来三年,公司预计将在全球布局40个城市,350个场地,提供近20万个工位,总办公面积将超过130万平方米。显而易见,先融资后扩张的“烧钱模式”、参差不齐的出租率或将为优客工场带来不小运营压力。

据第三方研究机构调研数据显示,只有当联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡,但这个比率对于联合办公企业而言,并不容易实现。

据优客工场早前公布的数据显示,其项目出租率达到95%。这个数据并非足够全面,曾有媒体走访优客工场在北京郊区的办公空间,发现在郊外偏僻的地段,出租率并未达到95%,甚至有不少企业退租现象。

“二房东”新目标:把生意做得不亏损


回想起两个月之前,WeWork也是备受关注的办公巨头,眼下却沦为资本市场“弃儿”。同样,国内其他的联合办公企业的日子也并不好过。

近日有消息称,SOHO中国旗下的联合办公品牌SOHO3Q已经将旗下的11个项目打包卖给联合办公品牌筑梦之星,目前已经开始进入合同审批流程。

2015年,SOHO中国正式推出联合办公品牌SOHO3Q。同年年末,SOHO中国在年报指出,SOHO3Q在北京和上海已经建成了11个中心,有1万多个座位投入使用。SOHO中国去年的年报显示,截至去年年底,SOHO3Q拓展至全国七个城市共31个中心,拥有超过3万个工位。

据悉,SOHO3Q创立至今一直处于亏损的状态。在去年的SOHO股东大会上,有股东直接提到,“希望SOHO3Q别烧太多的经营性现金流,也别烧太多的利润。”在今年的中期业绩报告中,SOHO中国一改以往的态度,对SOHO3Q业务只字未提。

对于这块仍未找到盈利模式的业务,SOHO中国首席财务官倪葵阳在今年5月召开的股东大会上也曾公开透露过运营的困难。“从市场来看,其实去年全年咱们的出租是承压的,而且就今年过往的几个月来,压力很大,退租是非常明显的,出租的活跃度也是不够好。”她还透露,今年的计划是“把这盘生意做得不亏损”。

另一个尴尬的现实是,部分联合办公企业仍然扮演着“二房东”的角色,整租下办公空间后以工位为单位再出租。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示,联合办公的理念在于资源共享,只是整合房源、贴牌出租实质上仍然是传统的办公模式,并没有体现出共享的精神。相关企业后续应进一步转变商业模式,研究用户需求。

就像个游戏,要特当真,又别太当真


不论是国内或是国外,联合办公仍旧处在行业起步期,各个平台也处在扩张探索期,但联合办公依旧具备发展前景。据国家信息中心发布《中国共享经济发展年度报告(2019)》显示,去年中国联合办公营业额同比增长87.3%,明显高于整体共享经济营业额41.6%的同比增幅。

但是正如优客工场创始人毛大庆所说的,所有成功都是阶段性地。即便是目前已经处于IPO的关口之上,他却坦言,“我们远不是一个已经弄清商业模式、摸透盈利模式、可以持续增长、不停对社会创造价值的公司。”但是这也就是创业真正的过程,毛大庆表示,“这就是一个游戏,既要特当真,又别太当真。”

要特当真,盈利模式决定其能否实现上市以及长远发展的关键。优客工场的主要三大盈利模式分别为:1,生态圈的股权投资。通过股权投资加大联合办公的服务生态,同时享有股权收益;2,流量搭载。通过搭建平台进行撮合交易,进而商业变现;3,品牌加盟与管理输出。

公开数据显示,优客工场2017年的1.67亿元总营收中,来自办公空间租金的收入占比约为90%,其他业务的收入仅占到10%左右。到2018年,除租金以外的收入勉强提升到了25%。由此可见,优客工场面临着过度依赖出租现象。盈利模式过于单一,将会制约其长久稳定运营。

所以,摆脱过于依赖出租的单一盈利模式,在扩张规模的同时保证服务专业度,并探索更多为企业提供成长空间的增值服务,是优客工场接下来要认真干的事情。

别太当真,一个新新产业出现之际,势必会因为各方面存在的不足而被诟病。更何况在当下原本被视为行业鼻祖的WeWork的种种事端,更会让这个行业被蒙上尘埃,行业中的品牌遭遇更多来自各方的质疑。但是,别太把这些当真。要知道,在不少现在看来很伟大的行业诞生之初,也遭遇了不少的质疑与否定。

至于未来,一直可期。希望优客工场能在IPO成功之际,找寻到解决自身尚存不足之初的方法。联合办公第一股,我们共同期待!

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