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浅谈写字楼租户流失的十大风险,写字楼管理者应当如何应对?

2019-10-23
前些日子聊到了这年头招商的不易,因为竞争的增多,租约条件越来越难谈。那么,招商完了是不是就省心了?其实也不然,各大城市近些年租户流失率越来越高。以上海的写字楼为例,近几年核心区的整体空置率正逐步提升,超过10年楼龄的写字楼客户流失明显上升。

那么,今天我们就先一起来看看哪些因素是造成写字楼租户流失的幕后黑手吧。

租户现金流出问题


毋庸置疑,资金是影响租户稳定性的核心因素之一。在大多数企业的管理费用中,租金都是一笔占比不小的支出——特别是承租了核心商圈的写字楼物业,往往租金价格不菲。当企业现金流出现问题的时候,首当其冲的自然是费用控制,而诸如租金等这些大项支出往往也会是焦点,特别是赶上租约到期的年份。

这一因素最明显的恐怕会是体现在一些未实现盈利的创业公司。前几年在资本的助力下国内掀起了创业风潮,这也极大带动了写字楼市场的需求。然而,当潮水退去,许多企业还未扭亏为盈便“死在了沙滩上”,或是资金链断裂难以为继,或是节衣缩食艰难地挣扎。这种情况下,逃离高昂的写字楼租金成本去选择更加理性的办公场所,恐怕对他们而言也是一种减负。

出现重大法律纠纷


现金流没有问题,但就是因为法律纠纷的发生而跑路的,在今天也并不罕见。国内的商业环境里,诚信风险一直是存在着问题的。总有那么一些企业,一旦出现重大诉讼事件或是顾客纠纷,干脆就拍拍屁股一走了之,写字楼就也间接成为了受害者——不但租户流失,还有可能因为诉讼案件的问题影响了物业的出租。

P2P企业,大家最熟悉不过了。当初互联网金融热火朝天的时候,他们往往是许多写字楼的重要租客来源之一。然后,泡沫破灭了,P2P们纷纷跑路,写字楼一下也就出现大量的空置。据统计,2018年全年停业及问题平台数量达1279家,其中有四个省市超百家。


图1:停业及爆雷的P2P网贷企业分布


租户业绩下滑、大量减员


当然,现金流断裂和跑路这种毕竟是极端现象,在招商的时候做好企业风险的甄别很大程度上还是能加以预防的。那么,正常经营中的企业有没有流失的风险呢?在购物中心里,商户如果在这一门店的营业额持续无法达到目标,商户很可能就会选择关店。其实,在写字楼也是类似的。

写字楼的租户虽然不像商业对业绩那么敏感,但如果持续业绩下滑对于企业而言也就意味着开始要着手成本控制了,这一过程很可能还会进行裁员。而承租写字楼本质上还是为了满足人员办公的场所需求,所以当人员缩减时自然不再需要那么大的空间。这时候,如果赶上了租约到期,退租或减租是很可能会发生的事情。更有甚者,在租期内可能就会提出退租或减租。

业务快速增长、员工扩编


看完前面这些,也许有人会觉得我考虑得过于悲观消极了,要相信大部分企业还是向上的。那么,租户向上发展就一定稳定吗?其实也不然。当一家企业业务快速增长时,很可能对自身办公形象有进一步要求,原先承租的物业就不一定能满足它了。

此外,业务发展迅速时企业往往还会大量招人,这时原来的办公空间就不一定能够满足要求了。如果楼宇没有合适空间可以满足其扩租要求,租户流失的可能性也是非常高的。以我自己曾经历的例子,2017年就因为新招了几十名员工而更换了办公室;之前与某知名国际互联网公司聊到他们在看新办公室的原因,也是因为原来的物业没有空间可以扩租来满足员工人数增长。

楼宇软硬件条件日趋落后


上面讲的那些都是租户业务所带来的流失风险,这些因素可以预防却无法改变。但有些楼宇自身引起的风险却是可以适度缓解的,因为这些因素的差异也是很大程度影响了租户的去留。

企业之所以承租优质的写字楼物业,一定程度上是为了有一个良好的形象展示。因此,企业员工、访客在楼宇中的体验是非常重要的因素。为什么10年以上楼龄的物业客户流失率高,根本原因就是因为随着时间的推移楼宇逐渐老化,且新技术的应用会让租户对楼宇硬件有更高的要求,楼宇如果一层不变则会日趋落后,进而为优质租户所抛弃。此外,在楼宇的管理及服务方面,也会让人感觉到不同的品质体验,进而影响到租户的稳定性。


图2:租户换租搬迁的四大原因


城市新CBD的吸纳


众所周知,城市的建设发展是有周期的。随着原有商圈的成熟,开发建设的重点力量会逐步转向新的CBD。而在新CBD的写字楼,往往一开始都会给出更有竞争力的租金水平,并且交通配套等方面也有着不错的发展前景。

此外,新CBD的供应无论在楼宇面积还是其他软硬件条件上,都会给到更多更有吸引力的选择。许多租约到期的企业,很容易在这一时间点被发展迅速的新CBD所吸纳,进而给原有商圈的物业续租带来挑战。

租户自建办公大楼


当然,带走我们写字楼租户的,除了那些更好更新的楼宇或是新的CBD外,租户自建办公大楼的因素也是不可忽略的。一些规模较大的本地企业,往往都会倾向于自建办公楼或自购办公楼,特别是营改增之后企业持有不动产一定程度上可以进行帮助税务上的筹划。

这种情况多发生在大型制造业、高科技、房地产、生物医药等企业,一般在其总部所在地最为明显,比如:阿里、腾讯、华为等。并且,对于这些优质的龙头企业,往往地方政府会采取各种扶持措施来鼓励其加大在本地区的投入,特别是其产业如果与政府重点规划的方向相关,给钱给地经常都不在话下。这些企业在自建物业未交付前往往也会承租写字楼,如果没有及时了解其未来的规划,后续客户退租时很容易会措手不及。

共享办公等新产品的竞争


本土龙头企业会因为自建办公楼而发生流失,那业绩良好的中小企业及外资企业是不是会更安全呢?可惜这部分客户的蛋糕现在也有人来抢了。随着共享办公、产业园区等新办公产品的活跃,这些企业也有了更多的选择。

虽说不同类型的办公产品在目标市场定位上有所差别,但是在当前招商环境越来越艰难的情况下,很多时候大家拓客的边界并没有那么明显。而对于传统写字楼的租户而言,这这些新型产品具有更低的成本、更优的服务、更灵活的租期、更好的政策条件等等,那么何尝不是一种好的选择。于是,在原有租约到期的时候,一部分租户可能就会被这一类产品所带走。


图3:三种类型的办公产品


产业聚集地的转移


带走写字楼租户的因素,除了企业自身的发展、楼宇自身的问题、外部的竞争等之外,还会有一些无法控制的客观环境因素。产业聚集地的转移就是一项典型的例子。

虽然写字楼这一情况不似以产业聚集效应著称的专业市场或园区那么明显,但不得不说许多企业在写字楼的选择上也还是会考虑该楼宇入驻企业与自身的匹配性。许多企业会优选入驻到与自身的行业匹配或与自身上下游相关的商圈,以便更好地招聘员工或开展业务。而当产业聚集地转移到其他商圈时,不少企业在到期续租时就会有所斟酌,流失的风险也会随之加大。

政策扶持等因素的导向


城市商圈的发展、产业的变迁,乃至政府的行为,都会影响着企业办公选址的决策。而对于新商圈的而言,政策扶持因素往往就是一项重要的竞争优势。特别是对于某些特定行业,政府在不同行政区划会有不同的税收优惠或补贴因素,甚至在某些特定的产业园区招商引资过程中给出专属的扶持。这些都很大程度上可能会带走部分传统写字楼的租户。

比如:北京的顺义、房山,杭州的余杭,广州的黄埔,深圳的前海等区域,都是典型的例子。

写字楼管理者应当如何应对这些风险


不管怎样风险始终是存在的,那么写字楼管理者应当如何应对呢?个人觉得概括起来可以用七个字来表达:一察、二防、三提升。

一察,也就是首先要识别风险。在引入租户的时候首先要充分的摸查,了解清楚其可能存在的问题,包括:公司实力、是否存在纠纷、信用情况等;在租赁期间还需要持续关注租户业务情况、行业动向、城市发展规划、竞品情况、外部环境等等。这样才能做到在经营中洞察先机,避免后期出现风险时措手不及。

二防,即了解风险后要采用针对性的防范措施。根据风险管理方法论,一般有四种策略:保留、回避、控制、转移。


图4:四种风险管理策略


保留是针对一些不重要或者无能为力的风险暂时先不去管,比如知道租户在自建物业后续会搬迁我们仍然将其招入;回避是指一开始就将可能的风险消灭,比如害怕出现金融纠纷那就不要引入P2P企业;控制则是采取一定措施降低风险的影响,比如尽量错开租户的租约到期时间;转移是指将风险可能带来的损失转嫁给外部,比如购买保险是常见的物业风险转移,在租户管理上加大租赁保证金也是一种风险转移的方案。

三提升,说的是写字楼应当与时俱进,不断提升楼宇自身水平以对抗不可预期的外部风险。面对楼宇的老化和软硬件日趋落后,适时地进行改造优化是降低流失风险的重要手段。此外,根据市场环境的变化进行一些变革创新,比如服务的提升或产品的推新,也有利于挽留优质租户。

总的来说,在存量资产的时代里,企业从传统售楼转向服务于B端客户,不可避免会要去思考更多的管理问题。经营存量资产是一项长周期回报的业务,作为资产管理者,只有深入去了解自己的租户,充分识别各种潜在的风险并采取有效的应对策略,才能够确保自身物业持续地良性的经营,进而确保资产价值收益目标的实现。

本文来源:江湖人称Ray神 作者章睿荣

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