从今年8月估值470亿美元的现象级独角兽公司，到如今缩水至120亿美元并撤回IPO计划，WeWork这个共享办公模式鼻祖终于跌落神坛。WeWork上市失败，可以说是资本市场对共享办公这个概念过度追捧之后的一种冷思考，也是对目前国内众多WeWork追随者的一记重击。
CEO身陷重重丑闻，WeWork难成下一个阿里巴巴
诞生于2011年4月的WeWork是一家提供共享办公服务的公司。早期，它向纽约市的创业人士提供服务。2016年，WeWork正式进入中国。2017年之前，WeWork陆续接受了几轮融资。2018年，随着“共享”概念在中国的火爆，WeWork悄悄进入了日本软银集团CEO孙正义的视线，WeWork遇到了一个好爸爸。
在WeWork数次融资过程中，软银旗下愿景基金累计向公司注入超近110亿美元，拥有公司29%的股权，在完成最近一轮注资后，WeWork的估值也被抬高到了470亿美元。WeWork在去年底开启了IPO之路。今年8月，递交招股说明书时，公司本可以通过上市集资至少30亿美元。但是仅仅过去了一个月，媒体就接连爆出诺依曼的负面消息。
一边是CEO身陷酗酒、涉毒、腐败、“暴政”的重重丑闻，一边是短短两个月内估值缩水至120亿美元，这家风头一时的公司如今处境尴尬。而华尔街还在继续看空WeWork，《福布斯》甚至认为，它目前只值28亿美元。
在这样的形势下，软银随即按住WeWork上市进程，逼诺依曼交出控制权，以期提振上市信心。要知道，软银和旗下愿景基金自2017年以来一共投资 WeWork以及the We近110亿美元。the We 如果按照现有估值上市，软银就赔本大发了。但是WeWork在更换管理层之后究竟能否再次实现曾经达到的470亿美元呢?
WeWork为何配不上470亿美元的估值?
回答这个问题，要先明确它的核心概念“共享办公”是什么。
共享办公，又叫短租办公室或联合办公空间。这个概念脱胎于WeWork的共享式办公室，直白讲就是在市场上找到房产，长租下来，然后通过重新装修和划分工作区域，吸引中小企业甚至创业公司入驻办公，收取短期租赁收入。长租和短租之间的费差是它的主要收入来源。此外，它还通过提供给入驻公司的服务获得额外收入。
共享办公与传统办公相比，在成本、环境、办公设施等方面有着较大的不同。共享办公的主要特点是较为灵活自由，打破了传统办公在租期、面积上的限制，此外，共享办公提供了更为全面的配套设施及服务，降低信任成本和寻找成本，以共享实现共赢。同时，大力发展创业经济也是各地政府的需求，因此可以得到政府的欢迎。
传统办公和共享办公对比
尽管共享办公这种模式的确为许多初创企业提供了一种自由选择的模式，并在一定程度上为之节约了成本，有着一定的市场空间和发展意义。但是目前看来，这种模式的盈利性仍然堪忧，像WeWork这样的公司就享受了过高的估值。
WeWork虽然声称要“通过互联网改变人们对于办公空间的传统认知”，但实际上，它还是在做二房东。它所谓的互联网科技也只是“拥有预订会议的应用”这样的入门级水平。凭借新经济公司的外壳，WeWork将估值抬高到了470亿美元。
但只要分别从共享办公和共享经济两个角度加以分析，就会发现，WeWork470亿美元估值真的高到离谱。
共享办公角度，以比利时品牌IWG集团(前身是1989年成立的Regus商务中心)为例，截至2018年上半年，IWG集团已建立起全球超过250万人的会员社区，在110个国家的1090个城镇拥有3211个办公中心，提供近50万个工位。无论是会员数量，覆盖国家和城市，运营的办公地点数量，还是全球的租赁面积，IWG集团都远超过WeWork，但其估值却只有37亿美元。
再来看看在共享经济领域做得还算成功的例子——Airbnb。这家共享民宿平台，最早的角色是在穷游的背包客和希望提供短租的房东之间当中介，然后收取中介费。在不断扩张之后，现在已经是一个覆盖餐饮、机票预定、行程计划、家庭度假、团队支付等领域的综合社会化平台。2017年，Airbnb实现了盈利，成为各个共享平台中少有的可以盈利的独角兽。现在它的估值为350亿美元，也低于WeWork之前的估值。由此可见，作为一家还没有找准盈利模型的公司来说，WeWork估值的缩水也是一种市场回归理性的必然。
财务方面，WeWork拿出来的数据也不是那么能够使投资者信服。烧着投资人的钱，WeWork开启了快速扩张模式，同时，亏损也在不断扩大。WeWork招股书显示，2016年到2018年WeWork的营收分别为4.36亿美元，8.86亿美元和18.21亿美元，净亏损额从4.29亿美元，持续扩大至19.27亿美元。到2019上半年，净亏损额则达到9.04亿美元，较去年同期增长了25.2%。这些数字意味着，2019年上半年，WeWork每获得1美元收入就要亏损约2美元。
2019年上半年，WeWork总支出约为29亿美元，其中租金成本在持续增高，2016年到2018年期间，这部分运营费用分别为4.3亿美元、8.1亿美元和15亿美元，占总营收的比例分别为99.3%、92.0%和83.5%。WeWork在2019年上半年租金成本超过12亿美元，较上年同期的6亿美元增长了一倍。此外，WeWork的代理费用、人员管理等费用也在持续高速上涨。
也就是说，WeWork现在烧着钱、做着赔本赚吆喝的事。毛利润低，也就说明其议价权差。连WeWork自己都表示，短期内其净亏损占收入的百分比可能会增加，并将继续绝对增长，公司无法预测未来能否实现盈利。一家不能产生正现金流的公司，都无法在资本市场生存，更不用说撑起470亿美元的天价估值。
WeWork遭遇滑铁卢，国内共享办公现状如何?
行业进入整合期
2015年起，在鼓励万众创业的大环境下，我国创业办公需求剧增，在一线城市写字楼高昂租金的倒逼下，国内涌现出一批共享办公企业。2018年前后，行业进入整合期，大批企业被并购，仅优客工场一家，就先后并购洪泰创新空间、无界空间等多家共享办公企业。目前，共享办公领域以优客工场、纳什空间、氪空间为主。
共享办公行业中，一个必须要面对的问题是，仅靠办公空间的租赁收入难以支撑起一个完整的商业模型。有数据显示，共享办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡，但这个数字并不容易达到。在共享办公发展前期和依靠收购来扩张的时期，盈利难已然成为行业共性问题。
宏观经济的不景气、初创企业数量减少给共享办公市场造成了不小的打击。业内人士表示，近两年初创企业数量逐步减少，共享办公一哄而上供大于求。数据显示，共享办公整体出租率从2017年到2019年连续三年呈现下滑趋势，共享办公整体运营不佳。
如目前深圳办公楼空置率普遍呈现上升趋势，共享办公通过不同方式降价吸引客户，给新的客户较长的免租期，相当于变相降价，部分区域出租价格最低出现五折。不少共享办公因为融不到资、盈利模式单一、入驻率低、服务专业度不足等原因经营困难，逐渐被市场淘汰。
企业需要找到新的盈利点
长期来说，出租工位是共享办公主要盈利手段，但是租金并不能带来大规模的盈利。眼下，中国共享办公的玩家势必要在租金之外找到更稳定的盈利模式，才能长久地生存下去。这样的盈利模式可以是以下几种：
增值服务：在用户规模与品牌价值的基础之上，建构一定的增值服务。比如，除了提供办公环境外，为初创、中小微以及大型企业提供企业托管、金融顾问等额外服务。
输出运营管理：共享办公企业可以为企业进行定制服务，包括空间的寻址、设计、营建到智能系统，再到运营服务。具体来说，共享办公企业可以和房地产商合作共同经营，为房地产商开发办公楼盘提供定制化服务，在增加收入的同时，共享办公企业也可以减少运营重资产的数量，实现轻资产化运营。
创造远程实景互动办公：将互联网科技应用到办公中来，引入VR技术，结合5G，打造远程实景互动办公，消除地域的障碍，这样一来，共享办公企业将可以充分发挥自身优势，吸引更多不同地域的企业员工办公，更好地进行资源配置。
加快资源聚集与信息聚集：将某一产业的创业资源聚集后实现信息的聚集与分享，加强资源壁垒，提升竞争力和议价权。
管理层的失信和盈利模式的薄弱，注定了WeWork难以挑起470亿美元估值的重担，更遑论成为下一个阿里巴巴。国内共享办公企业要想走得更远，不能以WeWork为范本。无论是积极发展增值服务，还是引入互联网科技应用，只有多角度寻求盈利点，才能平稳度过整合期，长久地生存发展下去。
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