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2019年第三季度琶洲写字楼市场强劲,珠江新城写字楼租金下调

2019-10-10

2019年第三季度,租户的议价能力增强,广州CBD珠江新城的部分业主开始软化态度,租金环比下降1.3%至193元人民币每平方米每月。与此同时,琶洲写字楼市场依旧保持强劲,租金环比上升1.3%而且空置率环比下降1.1个百分点。

建议承租能力较高的租户可以在未来半年密切留意珠江新城市场,因为业主在租赁条件的谈判方面更有弹性。而其他租户在搬迁或扩张的时候可以考虑琶洲市场。未来几年里,琶洲市场将有大量新增写字楼供应,为租户提供更多选择。

珠江新城业主态度软化,租金向下调整


2019年第二季度租户保持观望态度,同时业主亦不愿降低报价,导致了租赁活动的势头减弱,尤其在珠江新城,净吸纳量为负值。本季度,部分珠江新城业主通过增大租赁谈判的弹性来打破这一僵局,珠江新城的平均租金环比下跌1.3%。





在这背景下,由于珠江新城的租户可以获得更好的租赁条件,租赁活动比以往更为活跃。全市净吸纳量从2019年第二季度的25,900平方米升至2019年第三季度的28,700平方米。超过一半的租赁活动都在珠江新城。因为2019年第三季度没有新增供应而净吸纳量在上升,所以空置率环比轻微下降0.5个百分点至3.7%的全年最低值。





琶洲市场需求持续旺盛


琶洲作为互联网创新集聚区,继续成为广州甲级写字楼的关键新兴市场。过去三年,琶洲租金由112元人民币每平方米每月上升至2019年第三季度147元人民币每平方米每月。与此同时,空置率降至2.3%的历史新低。2020年,预计琶洲将成为写字楼市场的供应主力,占全市新增供应的75%。互联网巨头如阿里巴巴和小米的总部大楼均计划于明年竣工。届时,这将会吸引更多TMT(技术、媒体和电信)企业和专业服务企业在琶洲设置运营点。从2019年到2023年,虽然琶洲有着大量的新增供应 (93万平方米),但是预计未来不断上涨的需求将带领琶洲的租金以3.5%的复合增长率上升。





TMT行业主导租赁活动


虽然2019年第一季度到2019年第三季度的租赁势头比2018年同时期弱,但是TMT行业的需求依旧稳定,占广州新增租赁面积的33%。2018年的同时期中,租赁活动主要来自房地产业,占广州新增租赁面积的32%。由于中国人民银行对于房地产信贷的窗口指导和经济下行,房地产公司和灵活办公运营商都对搬迁或扩张都更加谨慎,因而租赁成交下降。

2019年前三季度广州的写字楼净吸纳量为111,400平方米,较上年同期的281,000平方米下降60%。尽管如此,全市甲级写字楼仍供不应求。全市空置率已经超过1年在5%以下,而且从一季度的4.7%下降到三季度的3.7%。2019年第四季度预计有278,700平方米新增优质写字楼入市,将帮助写字楼净吸纳量得到提升。





需求

全球经济状况持续不稳,租户对于搬迁或扩张保持谨慎态度。预计2020年到2023年全市的净吸纳量,主要在琶洲或将提升。目前琶洲租金比全市的平均水平低19%。

供应

从2019年到2023年,广州57%的新增写字楼供应都集中在琶洲。预计琶洲将在未来五年主导写字楼市场的租赁活动。

租金

需求不振,珠江新城作为广州最贵的写字楼子市场,部分业主向下调整租金。预计2020年之后由于新增供应的减少,租金将逐渐回升。

空置率

全市连续两个季度无新增写字楼供应,2019年第三季度整体空置率下降至3.7%。预计2020年由于大量新增供应入市,空置率将到达顶峰,之后或逐渐回落。


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