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深圳写字楼市场第三季度报告,科技与金融租户仍在积极迁往南山区

2019-10-09
中共中央、国务院在2019年8月份宣布将支持深圳建设成为“中国特色社会主义先行示范区”的政策将在一定程度上提升投资者对深圳写字楼市场的信心。

2019年第三季度,在投资和消费增长的驱动下,深圳经济总体保持平稳增长态势。深圳甲级写字楼市场也录得正净吸纳量。与此同时,中国央行在最近一段时间内出台了一系列全国性宏观经济调控措施以刺激经济增长和促进经济改革。

2019年第三季度,深圳甲级写字楼租金持续小幅下滑。但在少于预期的新增供应和正净吸纳量下,空置率保持相对稳定。整体而言,业主在与租户谈判过程中,议价空间正在变得更加灵活。

新增供应环比下降,空置率企稳


2019年第三季度,深圳甲级写字楼市场保持较为健康和活跃的态势,本季度内市场净吸纳量表现良好,且新增供应面积相比上一季度有所下降。并且我们也观察到许多业主与潜在租户谈判的过程中,关于租金方面开始有更加弹性灵活的议价空间,空置率也稳定在21.1%。

2019年第三季度深圳甲级写字楼子市场情况



租户持续西移,本季度南山区录得全市最低空置率



2019年第三季度,南山区成为唯一一个甲级写字楼空置率下降的地区, 相比之下,罗湖区空置率却出现了较大的上升,而福田和前海片区基本保持稳定。这主要是由于原本在福田和罗湖的企业租户仍旧在不断将其办公地点向城市西部的南山和前海迁移,以获得相对较低的租金水平而产生的结果,因此前海的甲级写字楼租金也录得小幅上升。在政府鼓励和优惠政策背景下,南山区域内科技板块企业的持续较高增长率不断推动该区域的写字楼需求,深圳甲级写字楼重心西移也将继续不断深化。我们预计南山和前海到今年年底的市场需求将保持稳定。



科技行业继续带动甲级写字楼市场增长


2019年第三季度,来自科技行业租户的净吸纳量占全市的34%,是写字楼需求最为强劲的行业,随后是金融和联合办公行业。作为深圳甲级写字楼最为主要的需求行业之一,深圳科技行业今年1-7月的工业增加值超过9%。并且在第三季度中,前两大租赁成交全部来自科技行业,区域主要集中在南山。我们预计六月初出台的针对前海注册企业的“归巢计划”租金补贴政策将会进一步发挥作用。



需求

2019年第三季度,在来自金融与科技行业租户持续的需求下,净吸纳量录得约124,700平方米,低于上季度的约14万平方米。然而预计到2020年,我们认为甲级写字楼吸纳量的增长将会受到宏观经济增长和改革情况的较直接影响。

供应

2019年第三季度,福田和前海各录得一个新增项目,总共约162,300平方米新增供应,相较于第二季度下跌41%。我们对于2019年全年新增供应预期仍为约150万平方米,而未来三年内新增供应可能会依照市场需求变化有所相应调整。

租金

全市甲级写字楼平均租金相较第二季度继续小幅下挫,我们预计该趋势将可能会持续到2019年年底以及2020年,如果计划新增供应量保持不变且市场需求受限于宏观经济走势。

空置率

低于预期的新增供应和正净吸纳量使得第三季度空置率保持稳定。但是,我们认为空置率在第四季度会再次上升且持续到2020年,取决于计划中的新增供应完工入市情况。

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