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市场萎缩,供过于求,未来重庆写字楼市场应该何去何从?

2017-11-02

2015年,平安国际金融中心,曾以约600米的天际线,刷新了当时深圳第一高楼的纪录。平安本寄希望于自身总部入驻,吸纳知名企业租赁,将其打造为深圳首屈一指的总部大楼。然而,这个被赋予众多期望的深圳新地标,至今租赁率仅在15%左右,鲜有大客户入驻。

根据土地出让协议,平安国际金融中心的建筑面积自用率必须达到60%以上。其规划总建筑面积达30.29万-37.86万平,意味着有12.116万-15.144万平的面积可供租赁。若按照已出租2万平的面积计算,租赁率约为13%-16%。而根据戴德梁行提供的总办公面积32万平计算,除去平安60%的自用面积,租赁率大致为15%左右。这,或许是最接近真实情况的数据。

虽然这是两年前深圳的数据,但同样也给飞速发展的重庆敲了一个警钟。市场萎缩?供过于求?未来重庆写字楼市场应该何去何从?

我们不妨来看看重庆近几年的楼盘数据:

 

这是重庆写字楼的价格10000~25000元/㎡区间,关键在于几乎没有涨幅,有的甚至微降。

再来看看年1~9月的销售金额前12名的重庆写字楼均价数据,只有一家卖上了20000元/㎡:

 

然后简单对比下住宅价格:最近市面上的高端住宅,均价在19000~25000元/㎡区间,绿城在重庆的产品将于2018年下半年面世,坊间传言均价会摸上40000元/㎡。万科重庆天地翡翠郡价格尚未出来,估计不低于24000元/㎡;江北观音桥保利天汇均价19000元/㎡;中铁西派城精装套内19000元/㎡;九曲河的金科九曲河,均价25000元/㎡;礼嘉的龙湖昱湖壹号,据说价格也会摸上20000元/㎡。

想不到吧?同样的土地,写字楼均价应该高于住宅才对,但现在价格倒挂。排除炒住房的情况下,似乎投资写字楼成了一个潜力巨大的市场。

但是这项统计忽略了一个至关重要的因素—空置率。这也使得市场对写字楼望而却步。

高空置率,高物业费,如果不是自用,投资的确有待商榷!即便低价买入,首付高,以后卖出税费率高达18%,空置期可能会很久很久,租不出去。另外,二手写字楼18%税费,买家为何不买5%的新写字楼?

同时,据仲量联行发布的2017年重庆房地产市场回溯报告获知,2017年上半年重庆优质办公楼租赁回暖,推动空置率减退,尽管重庆办公楼有大量新增供应入市,但稳健市场需要推动空置率不升反降。这一数据至少起到了定心丸的作用,同时也让众多投资者在这块“随时变质的香饽饽”面前犯了难。

值得注意的是,随着重庆在经历物流市场壮大的过程中,短期内际遇供过于求属正常情况。远大来看,重庆制作业进展稳固是支撑仓储租赁需要的持续动力,利多政策亦将推动重庆成为关紧的贸易和交通枢纽核心,空置的仓储面积及办公逐渐充塞,将刺激租钱回暖。所以对于未来重庆写字楼发展,虽然资源井喷,但是需求量同样上涨,这就需要一个优秀的租赁团队来辅助项目运营,促进商家快速办公

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