1、需求端出产品，前期装修设计要做到150分
中国北京、上海、深圳、苏州等地区的写字楼已步入全新的“减量建设”时代，区域功能重新定位优化、资产的运营管理与增值之道为目前及未来商业地产持续发展的重要引擎，当各路诸侯纷纷抢占存量市场之时，都在为如何增值存量资产而探寻出路时，往往忽略了最基本的核心内容。城市翻新包括厂房、房地产等老旧项目改造。
一座写字楼的更新价值逻辑，是通过区位、市场、现有价值、公司与社会层面的战略价值、客户调研文档，因地制宜，找到写字楼改造的最高价值，加之以办公室客户服务为导向的差异化经营模式创新，最终形成产品，创造收益。以过往办公室改造案例，通过专业第三方调研服务机构进行数据抓取，根据需求出效果图，以产品装饰装修指导设计。
工程一旦正式开工，就无法回头，所以在写字楼前期改造装修设计中，设计公司要做到精益求精，充分考虑每个细节点，从改造前期现场勘查到竣工验收制定详细专业的设计管理计划，从设计公司选择到现场落地沟通协调会，确保每个节点按计划实施，从基础资料分析、需求输入、图纸审核、现场巡查等方面严控保证设计质量，概念设计方案完成后，组织写字楼领域权威人士，开展专家研讨会，多维度优化概念设计。
想做精品城市更新项目，前期装修设计要做到150分，尽可能多做设计预留，最后才能做成与原设计80%还原度的写字楼改造作品，因为施工过程中，会出现众多突发因素，导致项目设计有改动，磨刀不误砍柴工，改造前期考虑越缜密，后期施工调整难度就越小。
2、改造不是闷头干，需要多与政府保持沟通
城市更新，需要情怀与资本的平衡，更需要官方层面的大力协助服务，政府既是资源的协调者也是合作共赢者。区域产业升级、消费升级、居住品质升级、办公室升级......都在推动城市更新的窗口期持续开放，而政府在政策、审批、合作等层面起着关键因素。从明确写字楼装修改造的产品体系、办公室改造范围、办公室设计方案，到政府政策咨询、获得规划指标指导设计，整个过程中要勤与政府保持沟通，确保设计不发生太大变更。
当专业的设计方案对基础建筑指标(建筑结构、分层面积、建筑密度、容积率等)存在大幅度调整改造时，地方政府往往无现成的流程，同时政府的裁量自由权不一，规划部门往往只能执行既有政策，政策空间小，当规划部门难以判定时，则需要从主管经济、产业、城市改造升级、投促等方面政府单位进行公关，以寻求更高层面的政府领导给予支持，推进写字楼、办公室的改造。
另外，写字楼旧改建筑往往处于市中心，需充分考虑装修噪音、装饰垃圾清运等事宜，需与属地居委会、街道办事处提前沟通，对受扰居民进行安抚。消防工程改造前与改造后规范往往存在巨大差异，需提前与消防、审图等单位沟通，明确消防工程规范要求，尽量减少对设计呈现以及经济效益的影响。
3、写字楼施工图出来后再谈招商，切忌开业没人气
改造写字楼建筑往往投入了大量资金，为加快资金回笼，大领导往往急于将工装项目推向市场，进行出租出售，然而不管是写字楼还是商业，人气对于改造后办公室初次亮相起着关键因素，切忌让开业成为参观打扫干净的施工现场。
在开业前期，结合项目建筑概念设计、城市更新理念、智慧运营服务体系等多维度开展改造期的市场预热。当开业亮相后，重点围绕开业庆典开展推广活动，通过线上高强度曝光与线下亮点展示相结合的方式，有效触达有限公司、厂家办公等有办公需求的人进行服务，深化办公楼行业影响力，树立办公楼自身定位形象。并通过各大论坛、行业峰会等活动，在行业内进行办公楼持续造势。
当房地产达到建筑扩初设计深度时，可以启动办公室和配套商业与办公室大客户预招租。在第一次消防工程检验结束后，办公室公共区域精装与配套商业及写字楼客户同步装修，同步开业，大部分商业面积招商成功与近20%的写字楼客户签约率可为写字楼整体营造良好的展示形象，为后续入驻办公室的客户租赁打下基础，同时，项目可多采用代理行+走进渠道并行的招商方式，结合宣传推广节点，密集地举办渠道推介会，将改造价值与合作价值不断植入经纪人脑海中。
当城市更新已成为一线城市地产领域大趋势，当co-working已成为style时，项目的周期性维护改造显的尤为重要，项目改造后未必能快速带来租金价格的上涨，但一定会项目在区域内的竞争力持续增强，任何改造的核心，都必须围绕资产价值最大化。
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