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新兴行业对写字楼市场影响巨大 联合办公成写字楼市场“黑马”

2023-01-13

来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席了中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会。戴德梁行北中国区高级董事严区海出席论坛,并发表了“新兴行业布局京沪写字楼市场:未来可期VS拐点来临”主题演讲。演讲内容对中国的写字楼进行了宏观的数据分析,解读了一线城市北京、上海的写字楼市场现状和趋势。并且表示联合办公提升了写字楼的入住率,联合办公就是2018年写字楼市场的“黑马”。下面详细的说一下严区海的演讲内容。



新兴行业对写字楼市场有什么影响


每年我们到年底的时候都要总结过去一年我们发生了什么,更多的时间我会花在去展望未来。想一想去年那个时候的你是不是很愚蠢,如果你没觉得去年的你很愚蠢的话,说明你近一年就进步不大。每年在年底的时候除了总结自己的成功,也要想想自己有什么失败的地方。

最近几年出现了很多的新兴行业,比如:新能源汽车、滴滴出行、美团、商汤科技、AI这都属于新兴行业,可以说是新经济的代表。新兴行业和写字楼市场的关系是怎样的呢?新兴行业是否会影响写字楼市场呢?

戴德梁行是被欧元杂志评为最佳的房地产经纪公司,我们是全球最大的商业地产供应公司之一。我严区海从业20年,服务过很多传统企业,比如IBM、大众汽车、渣打银行等等,同时我也在不断服务一些新兴行业,比如今日头条、滴滴出行,甚至我们刚刚完成的一个交易,keep,一个锻炼身体的软件,这种公司成立只有两年到三年,但是它的新租的写字楼面积超过了将近1.7万平方米,让我非常震惊。

中国的写字楼市场情况


先从需求方面来说,财富500强中国企业到现在占到了500家公司的120家,这是2018年最新数据。前5名有3家是中国企业,国家电网、中国石油、中国石化。有五家中国的房地产企业进入500强,绿地、万科、万达、保利、恒大。从奥运之后中国的企业是崛起的很快的。

从全球的租金方面来说,全球最昂贵的写字楼市场出现在英国伦敦,第二是位于我们中国的香港。北京是排在第13位,上海是在15位到20位之间。全球我们有三个城市入选全球最贵的TOP20,就是:北京、上海、香港。

下面介绍一下全球超过450米的摩天大厦,它们所在的不同国家。过去一年经济表现最好的国家,印度,在这里面没有上榜,完全没有摩天大厦。美国占8%。石油国家,沙特阿拉伯占到4%左右。最惊人数字是中国,中国现在占了摩天大厦的58%,超过一半。当然31%左右是在建的,所以这个数字是很震惊的。但是不知道大家有没有听过一个摩天大厦魔咒,当一个国家大量在兴建摩天大厦的时候,预示着经济急速下行,这也是中国面临的经济困境。

这个数据是跟大家展现,中国现在存量写字楼有多少呢?就主要的商业城市,到今天来讲,甲级写字楼存量中国主要商业城市是6100万平方米,未来供应是多少呢?3300万平方米。未来五年的供应量占存量的55%。大致上可以认为,2008年中国全部的甲级写字楼存量只有一千万平方米,最快的发展到2008年到2018年十年间,每年平均供应量是500万平方米。下一个五年我们速度没有降下来,继续在增长,现在平均数是670万平方米/每年。这个数据来讲,我认为还是有一定的风险。

这个供应量各个城市表现不一样,最大的城市出现在深圳,760万平方米,上海第二,720万平方米,这是一线城市的情况。二线城市最大的城市出现在武汉、厦门、南京。

从未来供应量占存量的比较,深圳未来五年供应量占到了现在存量的160%-170%,这个比例在一线城市里面是非常高的。看上海,上海供应量占存量的大概也是在60%左右,其实在这里面最均衡的是北京,北京还不到50%。在二线城市里面,我们看到一个最闪耀的点是厦门,未来五年供应量占存量260%,这是非常惊人的数字,我也不清楚厦门这样的城市,它的产业是不是有大量的涌入,如果没有大量涌入的话,这是一个很高风险的城市。

这是主要的新兴商务区。我们今天会议的地点是在北京,我重点汇报一下关于北京的情况。北京今年年底有一个大事,就是北京市政府迁入通州区,配合着通州区我们有一个新的运河商务区,这个商务区整个从明年开始有一批楼竣工,到2022年全部存量大概230万平方米,其中65%是出售,30%出租,大概这样的比例。目前来讲出售情况非常好,均价大概在5万人民币左右。有一些金融企业,比如北京银行、农业银行、工商银行都已经完成了整栋的收购。


一二线城市写字楼情况对比说明


一线城市平均空置率是10.2%,二线城市是25.1%,这个意义在哪里呢?我们在这个行业里把10%的空置率,如果10%我们叫做均衡市场,10%以下叫业主主导市场,10%以上叫做租户主导市场。所以很明显的数字,在整个一线城市平均值是均衡市场,我们把四个城市加起来平均值是这样的。北京和广州这两个城市是业主市场。

举个例子,现在全中国除了香港之外,广州空置率只有5.6%,是全国最低的空置率,北京是7.9%,北京这个数字已经持续了将近七年到八年时间,所以北京和广州是比较纯正的业主市场。

二线城市就是一边倒,基本上都是租户市场。空置率25%,但是最严重的城市可以达到45%-50%。

过去一年,需求最迅猛的是西安这个城市,西安由于产业的新兴,所以过去一年的吸纳量非常大。我们看到二线城市的需求,为什么有这么大的吸纳呢?主要是因为二线城市在以前几乎是没有甲级写字楼供应了,而只是出现在过去五年。

这是我们的租金对比,二线和一线之间的租金差距多少呢?三倍。非常有趣的数字,113人民币,这是二线城市平均租金。一线是309,北京将近403人民币。过去一年,租金增长最快的城市是在广州,广州因为供应量不大,新的IT行业增长很快,所以广州在过去一年租金增长了11.1%。香港是中国最昂贵的写字楼市场,过去在一年也涨了8.8%的增长率。

北京写字楼的状况


北京的存量是1894万平方米,甲级和乙级几乎认为各一半。最大的分区市场是来自中央商务区、CBD,占了29.4%,接近1/3的市场是CBD组成的。中央商务区有一件重要的事就是政务地块,正式名称叫CBD核心区。第一批我们入住时间是2019年年中。第一批租户是我们公司完成了一笔交易,就是德勤会计师事务所,大概两万平方米,还有一个重要的住户是佳能,大概两万平方米左右。所以整体而言,这个地块的租赁状况是不错的。但是另外一个问题是,我们整体的楼,明年只有五栋写字楼入驻,整体的楼会向后推后两年到三年左右。

我们再说金融街,金融街的状况空置率是世界罕见的,空置率连1%都不到,租金也是世界罕见的,800元/月/平米,这个最近高过了香港平均值。金融街另外一个热点是说我们有一个新的商务区是丽泽商务区,北京的未来新的商务区有两个,西边是丽泽,首批面积大概有200万平方米,东边在哪里呢?就是通州区,这是两个热点。

我们目光移到北边,北边的三个,中关村、亚奥、望京、酒仙桥。北京的支柱产业到现在来说是高科技行业,我们稍候会告诉大家我们租户占比是高科技占多大比例。这个行业在北京来讲,通过我们研究也发现特别明显,他们聚集在北京的西北部和东北部,90%的互联网都在我们刚才说的这两个商圈,要不然在中关村,要不然在望京,非常明显。

今年北京的租金上涨是什么原因呢,首要原因就是来自互联网行业。比如在去年的时候,我们非常郁闷的说,新的租户在哪,新的需求在哪。但过去一年我们帮助今日头条在中国完成了将近15万平方米的写字楼租赁。滴滴在过去一年在北京完成将近8万平方米的写字楼租赁,数据都很震惊。

你可以看到一个现象,有几个数字。第一,北京写字楼租金最贵出现在金融街。第二,谁增长最快呢?中关村和望京。过去三年我们分别涨了30%和涨了25.8%。这个推手就是互联网行业,金融街的推手就是金融业。

这是我们2018年前三季度新入市的情况,占最大体量的是北京的丽泽,它拉升了整个城市的空置率,丽泽目前新入市的几个项目空置率是85%。其他区域几乎这个楼还没有入住,预租率是40%、50%,马总那边可能是60%,这很震惊。但是在丽泽,空置率是85%,即便已经竣工大概半年,但是空置率依然很高,所以丽泽对比来讲是很重要的需要认真的研究的一点。

我们再看下面未来的供应量,没有包括通州项目,主要是包括了核心区。你会发现其实两个很重要的点。第一点,未来供应量72.4%位于非核心区,这一点跟北京城市规划有很大关系,也符合整个城市发展的趋势。第二点,未来供应量出现在哪呢?其实就两个商圈,一个是中服地块,第二是丽泽。

这是我们对租户的分析。因为我们北京城市定位其中有一个很重要定位是创新中心,我们看到的数据34.2%来自高科技企业。同样,我们看一下第二支柱行业金融机构,京沪这两个城市金融业因为国家整个形势的原因,整个行业在京沪这两个城市增长很少,几乎无增长。

写字楼市场的“黑马”——联合办公


联合办公北京城市的吸纳量,一个季度占到了20%。这是一个趋势,因为联合办公我看到了很多传统企业,甚至我们刚刚完成了一个租赁的交易,就是一个传统的中国的银行租赁了大概200个工作位在联合办公里面,用一年时间作为它的临时办公地点。传统企业也在转向联合办公的方向。这是积极的一面。风险的一面是说,我相信有大量的联合办公供应,我们市场有没有那么多需求,这是我们需要去研究的一个部分。

我们看一下未来的供应量,上海在未来五年供应量是720万平方米,占存量的66%,这个数据高于北京,所以未来供应量非常大。新兴商圈占69%,跟北京接近,都是在非核心区。这是租金表现,京沪之间的区别是什么呢?大家有没有看到一个规律,第一,核心区与非核心区的租金差,上海是很大的。对标北京,北京国贸和望京的租金差只有70%和75%的比例,所以上海第一个趋势是区域核心化。北京的非核心区,现在希望有一些产业聚集,因为上海一直的痛点是它一直是以金融业为主,我们说的IT行业在上海一直是非常分散的,所以上海城市也有个新的计划就是建立一个新的IT的行业聚集地,大概在核心区这个位置。

上海的行业布局相对北京没有北京这么集中,比如IT行业占比只占到20%左右,18.8%左右,专业服务占到24%,联合办公也在里面,所以整个城市的行业是没有特别聚集的,但是金融业一直是传统。

上海对标北京完全是外向型经济,但是几年前上海的租户,内资和外资比大概是一半一半,但到今年内资占到61%,外资占到39%。当然这个数字你们可能会问,北京的数字是多少?北京的是内资占到80%以上,所以北京的内资的企业可以说完全是在主导整个市场。

上海的新的关键词有哪些呢?第一是AI。因为在2018年9月,第一届人工智能大会是在上海召开,上海也准备把自己打造成为一个AI产业的中国的中心,所以AI对上海的写字楼市场有一定的推动作用,比如商汤科技大概有几万平方米的租赁量。第二,上海的特点、关键词是去核心化,从中心区向非核心区转移,变成了一种趋势。第三,中资化,现在中资比例是不断在上升的,我相信这个趋势会越来越明显。

从目前的写字楼情况来说降低写字楼的空置率,才能转变现在的写字楼状况,而联合办公在很大的程度上来说改善了这个状况。2019年的联合办公希望能做出更好的成绩。

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