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购买写字楼,公司名义VS个人名义,哪个更值

2019-07-01

在全国限购不断升级的背景下,购买写字楼逐渐成为一大趋势。尤其是一些有实力的公司愿意投资自持办公用房,减少办公租赁支出。在写字楼购买过程中,大部分的投资人也是公司法人代表或者实际决策人,购买写字楼的目的也是为了公司的经营发展所需。究竟以个人名义还是以公司名义购买写字楼,哪个更值,往往让很多投资人举旗不定。

那么,公司名义或个人名义购买写字楼,到底存在哪些利弊呢?为此,小编专门咨询了韬工场写字楼代理部销售总监、签约专员和专业税收筹划师,并实地走访了两江新区不动产登记中心,给大家整理了如下信息:

一、购置写字楼环节:两者购买税率一致。区别是以公司名义购买须全款,不能按揭贷款,但可享受部分税率抵扣


1.购买一手写字楼涉及的税费一致,具体税费如下:

税种

计税

依据

纳税人

税率及征收额

政策

依据

备注

契税

合同

金额

承受方

3%

《契税暂行条例》

纳税人应当自纳税义务发生之日起十日内办理

印花税

合同

金额

承受方

0.25‰

《契税暂行条例》

纳税人应当自纳税义务发生之日起十日内办理

大修

基金

面积

承受方

80元/㎡

/

/

产权证转移

/

/

550元/户

/

目前重庆九大主城区价格一致,为固定费用

附图

/

/

73.8元/户

/

目前重庆九大主城区价格一致,为固定费用


注意:如果是企业名义购买,开发商可开具5%或9%的增值税专用发票。企业为一般纳税人可抵扣进项增值税(进项税额不得从销项税额中抵扣的除外)。

2.个人名义购买

所需资料:购买人身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件。


3.公司名义购买

所需资料:公司营业执照复印件、法人身份证、企业委托书。


4.个人名义能办理按揭,企业名义基本不能办理

个人购买写字楼,可办理按揭贷款,首付为5成及以上。按揭所需资料:

(1) 借款人及配偶身份证原件和复印件;

(2)借款人配偶户口本原件和复印件;

(3)借款人及配偶婚姻证明(已婚的提供结婚证,未婚的提供单身声明,离异的提供离婚证、离婚协议和单身声明);

(4)借款人及配偶收入证明(需提供近半年银行流水并加盖银行鲜章);

(5)人民银行打印征信报告(渝北区红锦大道56号408室) 。


公司购买按揭所需资料:

营业执照、税务登记证、组织机构代码证(三证合一)

基本户开户许可证

验资报告复印件(包括历史验资记录)

公司章程(合伙协议、联营协议、上级主管部门批文等)

公司简介及主要产品简介

有效期内的生产经营资格证明、特殊行业经营许可证、环境保护登记证或临时性污染物排放许可证等

本年度已签订的主要上下游(排名前五大客户)交易合同、发票及物流运输单据等相关凭证

经营场所、存货视频影像资料

用途资料:交易合同、发票、相关凭证(如物流运输单据)及已执行情况佐证材料等

法定代表人简历、身份证明(含身份证复印件)

法定代表人配偶、主要股东身份证明(含身份证复印件)

法定代表人个人征信查询授权书

法定代表人及配偶个人征信报告(一个月以内)

主要股东征信报告(一个月内)

实际控制人身份证复印件

实际控制人履历

实际控制人个人征信查询授权书

实际控制人征信查询结果

企业征信查询授权书

企业征信查询结果(含明细,1个月以内)

失信及被执行人查询截屏

近三年度审计报告和近期(三个月以内)及同期财务报表(含近期报表主要科目明细、账龄,主要指标异常变化说明)。其中,小企业客户可提供近两年度财务报告/审计报告和近期(三个月以内)及同期财务报表(含近期报表主要科目明细、账龄,主要指标异常变化说明)

银行流水(上年度全年及近期财务报表相同时点)

纳税申报表(上年度全年及近期财务报表相同时点)

生产要素缴纳凭证(如水费、电费、燃气费、物流运输单据等)(上年度全年及近期财务报表相同时点)

收银系统截屏(服务业中超市、商场、酒店及洗浴类等客户)

资料超级复杂,实际情况是商业银行基本不办理企业名义购买写字楼的按揭业务。故以企业名义购买写字楼,只能选择一次性全款或分期全款。


5.企业名义购买后,可抵押贷款

银行一般都要求企业全款购买后,才能进行抵押贷款。抵押贷款的具体利率情况,经过签约专员与重庆各个银行核实,了解到的情况如下:

(1)重庆银行:重庆银行实行一户一价,利率上浮一般在7.2%~7.5%,高一点的上浮7.8%,最多只能贷款3年。

(2)浦发银行:浦发银行需要企业提供详细的资质,通过银行内部的系统测评确定贷款额度,个人贷款权限800万,企业贷款权限2500万;个人贷款利率上浮6.09%,企业6.5%,最高上浮到40%,贷款年限最高可达到10年,具体要根据企业情况而定。



二、持有写字楼环节:税率和风险各有不同

公司名义

税率一览表

无论是否空置,都需交纳房产税

情况一:公司自用写字楼物业:

每年按原值扣除10-30%之后在乘1.2%缴纳;

情况二:公司出租写字楼物业:

(1)房产税

按租金收入12%缴纳

(2)其它税种

小规模增值税5%征收率

一般纳税人增值税9%税率

城市维护建设税7%(增值税基准)

教育费附加3%(增值税基准)

地方教育费附加2%(增值税基准)

土地使用税

每年按应税土地面积*房屋所在地单位税额

企业所得税

公司资产每年可按一定比例提取折旧,降低公司所得税。房屋折旧年限一般是20年,即公司可扣除5%的残值后平均分摊到20年,特定情况可以加速折旧。

个人所得税

暂无

费用抵扣

以折旧方式抵扣企业所得税


个人名义

税率一览表

情况一:若写字楼物业空置的,暂不交纳。

情况二:个人的写字楼物业出租给公司:

(1)房产税

房产税12%(个人出租物业,房产税减按50%征收)

(2)增值税及其它税种

需向租户开具普票的:租金折算每月不超10万,免增值税和附加税

需向租户开具专票的:增值税及附加税不享受减免

增值税:不含税收入*5%

印花税:合同金额*0.1%(减按50%征收)

城建税:增值税额*0.25%-0.35%

教育费附加:增值税额*0.1%

地方教育附加:增值税额*0.15%

个税:不含税的租金收入*0.7%

土地使用税

房产权转让前补缴一年

企业所得税

暂无

个人所得税

如对外出租,税费收取方式如下按照租金收入的0.7%交纳[1]

[1] 参考文件:两江新区不动产登记中心

费用抵扣

暂无

公司持有的风险点:公司在运营过程中,如遇到破产、经济纠纷,固定资产将被清算、拍卖或冻结。若资产在个人名义下,公司破产或发生经济纠纷,严格意义上不影响个人资产。


公司持有的风险规避:可由投资人成立新公司,以新公司名义购买写字楼,新公司与实际经营公司各自独立,规避因实际运营公司因经营不善导致的资产清算风险。


三、转让写字楼环节:公司名义可采用股权/房产权交易两种方式


公司名义转让房产,且房产转让并不影响实际经营公司的经营权,可以采用股权/房产权交易两种方式。房产权交易税费股权交易涉及的税费分别如下:


1.房产权转让涉及税费

(1) 卖方税种:增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、个人所得税;

(2) 买房税种:契税、印花税;

(3) 综合税率:17%~18%。

《个人买卖二手非住宅交易税费表》

摘自两江新区不动产登记中心公示牌

小结:可以看出,房产权交易税费明显高于公司名义股权交易税费。实际案例下的股权交易转让房产,还有担保公司参与,以降低买方的风险。


2.股权转让涉及税费

(1)企业所得税:企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得,依法缴纳企业所得税。

(2)契税:根据规定,在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业的土地、房屋权属不发生转移,不征契税。

(3)印花税:企业股权转让所立的书据,双方按照产权转移就股权转让书据计贴印花税,适用税率为书据所载金额5‰。




案例解读:2017-2018年重庆以股权转让的房产大宗交易案例

案例一

案例一

企业:万科

收并购项目:新加坡城

项目名称:新加坡城

交易日期:2017.9

占地面积:2.35万方

建筑面积:17万方

产品业态:住宅、公寓、商业、酒店

9.8亿收购重庆黄花园项目70%的股权,及鹅岭峰项目50%的股权

重庆鹅岭峰意向图( 图片来源:网络)

2017年9月,新加坡丰隆集团旗下的城市发展有限公司向万科出售重庆黄花园项目70%的股权,以及鹅岭峰项目50%的股权。


案例二
企业:万科
收并购项目:凯德广场(九龙坡、沙坪坝)
项目名称:凯德广场
交易日期:2018.1
建筑面积:8.5万方
产品业态:商业
印力商用置业有限公司宣布其联合万科和Triwater收购凯德集团旗下分布在全国19个城市的20家购物中心100%的股权。

案例三
企业:中迪投资(棉石投资)
收并购项目:中美恒置业有限公司
项目名称:两江中迪广场
交易日期:2018.1
交易金额:0.05亿
占地面积:4.1万方
建筑面积:20万方
产品业态:公寓、写字楼、商业
100万收购美联国际20%股权,400万收购结田美商贸80%股权,至此中迪持有中美恒100%股权。


四、最后小结


1.如果您投资金额低于1000万,建议个人名义购买写字楼。


2.如果您投资金额高于2000万,向开发商学习股权交易转让物权,以公司名义购买写字楼(也可成立新公司来购买),转让环节可节省百万税费。


3.投资金额在1000万至2000万之间,请认真阅读本文,权衡利弊再做出决定。



本文转自微信公众号 U众享空间


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