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目前联合办公渗透率低,联合办公市场提升空间大

2018-12-11
《大中华区的联合办公空间》调研报告中提到预计到了2022年,中国联合办公面积预计接近8000万平方米,占商业办公物业面积的15%。中国将成为世界最大的联合办公市场。而目前中国的联合办公渗透率是2%,欧洲地区的数据是4.8%,从2%到7.1%,有非常大的提升空间。

3年前,你得用各种方法跟人家解释什么叫众创空间、联合办公。你们的价格为什么就比别人贵?但是从去年年底开始,明显就有一些客户专门找来。他们看中的是省事、拎包入住。有一批客户对这个产品和服务有了明确的需求和认知,你不需要再进行客户教育,这是市场的一个大变化。



联合办公行业激流勇进


据国家统计局9月10日发布的报告显示,2017年,中国共享经济市场交易额约4.9万亿元,比上年增长 47.2%,提供共享经济服务的服务者人数约7000万人,共享经济平台企业员工数约716万人,比上年增加131万人。这极大地带动了联合办公行业的发展。

因为成本控制和行业特点,联合办公最初的地点选择主要以产业园区或城市边缘地带的写字楼为主,但随着市场的认可度提升,联合办公空间已经从产业园区、低端写字楼等成本低廉的区域,逐渐向城市地标性商办建筑内扩张。开始选择入驻城市CBD、金融中心区域的高端写字楼、购物中心、综合体等。联合办公空间向高低两端渗透尤其是向高端迸发的趋势越来越明显。

预计,2018年,灵活办公企业将在国内一线和二线 城市分别吸纳35.3万平方米和29.2万平方米的甲级写字楼空间,占当年新增面积的9.7%和8.4%。而在2016年,这一吸纳水平只有1.8%和1.6%。

一开始的时候,大家以各种名义做众创,有的是为了政府补贴,有的则是凑热闹。随后,行业洗牌还是很明显的。倒闭、关门,市场开始呈现优胜劣汰的整合。整合之后就会形成像马拉松一样的赛跑,会形成不同的集团效应,头部效应显现。

同时,行业的合并潮加速,头部力量逐步显现。小型的联合办公空间运营商将面临淘汰或被兼并的命运。当然行业整合背后除了资本力量还需要很强的整合能力,线上需要互联网科技,线下需要设计、供应链、运营的能力。



联合办公品牌的模式差异显现


尽管这是一个细分领域,但大浪淘沙背后,联合办公的差异化逐渐显现。创新在联合办公领域显得尤其重要。

优客工场率先在行业内成立第一家企业科协,整合优客工场生态资源,同时打造了“全球INS大会”这一双创领域的活动IP。WeWork作为联合办公的先行者,几乎是中国联合办公运营商最初的模仿者。尽管在中国的发展本土化受阻,但其借由强大的国际资本,创新仍居行业第二。氪空间这家从新媒体创业母体中脱离出来的孵化器近年发展迅速,并从孵化器转换为联合办公空间。纳什空间则创造了“独立+联合”的双模式运营。

经过爬坡期,找到自身发展的独特优势,联合办公获得盈利并不难。每一家在学习We work形式的时候,也会寻找自己的应对方式。这一差异化策略起源于,他们发现一些行业更看重办公环境的某一个性能。进而发展出了不同方向的联合办公品牌。

联合办公盈利难题


联合办公极大考验着运营商的选址租赁能力、品牌运营能力、办公空间的销售能力以及运营成本控制能力。任何一个环节的失败都可能造成联合办公无法盈利。所以大多数的联合办公品牌纷纷由全部联合办公空间供应转为多种方式并行的“独立+联合”模式。这一模式下,联合办公运营商对入驻者的服务周期变得更长。并且单体项目的出租率并不高,只有多种方式并行才能提高出租率。

据了解联合办公未来发展潜力不可小觑。市场占有率可能占到存量市场30%,甚至更高。不过,联合办公更重视企业服务,随着市场发展,联合办公的运营难度也会提升,包括办公细节以及创新能力等。
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