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预计19年底17城写字楼空置率将突破20%,谈谈城市更新背后的5种新空间

2019-06-04

5月23日,中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》指出,经济增长放缓所导致写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加,导致一些热点城市写字楼空置率提升加快。蓝皮书预计至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值。






写字楼空置率为什么这么高?根据相关数据分析,主要有几个原因:


经济增长放缓挤出一些“泡沫”


去年下半年以来,写字楼市场就不太稳定。以整个深圳写字楼市场分析,自2018年5月开始,“一批P2P企业爆雷、部分债券违约,深圳写字楼物业空置增加”。时隔一年,这一现状并没有多大改变。根据深圳第三产业发展的历史趋势,预测未来五年的甲级写字楼吸纳量分别为55.2万,61.3万,68.1万,75.6万和83.9万平米。短期内供过于求造成空置率承压,供需关系趋于稳定需要等到2021年之后,届时空置率预计将逐年走低至9%的水平。

多个城市供应量突破1000万平米


根据上述蓝皮书发布的数据,2019年,全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过60%。几个一线城市以及热门地区,增长相当明显。如上海新增供应持续超百万平方米,京津和成渝新增供应大幅上升,广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。

不过,写字楼供应上升的同时,需求却在下降。据相关数据分析,2019年全国17个城市写字楼新增需求总量将小幅下滑至约530万平方米。也就是说,实际需求只有供应量的一半。


联合办公等新空间成为“门外野蛮人”


联合办公的高速发展,可能是写字楼没有想到的,2018年,联合办公在国内主要城市继续跑马圈地,9个知名联合办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点,新增工位数超过10万个,值得一提的是,上海已成为最大的联合办公市场。

同时,资本投向也呈现向联合办公头部企业集中,2018年优客工场氪空间梦想加等国内联合办公规模排名前五的企业获得投资近95亿元,2019年5月中旬,氪空间一下子就拿到10亿元的新一轮融资。

尽管联合办公跟写字楼的体量相比,还只是小弟弟。以上海联合办公市场为例,联合办公在写字楼面积中占比仅为3.5%,但是联合办公这个野蛮人已经站在了写字楼的门外。

城市更新背后的5种新空间


如果说写字楼代表的是传统空间,联合办公代表的是新空间,在城市更新的背景下,我们越来越发现,传统空间越来越重视新空间这个野蛮人,有觉醒意识的空间,甚至准备打开门拥抱门外的这个“野蛮人”,一同创造更有意思的空间生态。新空间的时代已经到来,我举几个例子,供大家参考,希望能够抛砖引玉,获得点启发。

互联网基因新空间


今年春节期间有两则新闻,一是苏宁收购万达百货,二是阿里可能接盘北京世界之花购物中心。

互联网基因企业为什么要进入传统商业空间?其实购物中心作为综合服务能力最强的商业空间和生活内容的载体,在城市商业格局的优势地位越来越突出,如果再加入互联网科技基因,打通线上和线下资源的融合,无疑会形成更强竞争力,也会推动商业与社会服务功能在商业地产这个物理空间上的释放和展现。

生活方式新空间


新空间的特点在于不再仅仅表达生硬的功用性,更多牵扯出柔性的生活方式。在我喜欢的酒店品牌中,喆啡将目光集中在商旅人士的生活方式中,在喆啡人看来,商旅人有着独特的品味追求和生活主张,针对这些需求,喆啡独创了“Café+Hotel=Coffetel”理念,将咖啡馆文化与酒店融合,直击中高端商旅人士内心。

喆啡酒店品牌创始人兼CEO许冠雄说,单纯的酒店产品并不是喆啡的最终目的,围绕生活、工作、社交等每个生活片段所引发的消费场景,易激起共鸣,更能迅速触动消费动机。于是,喆啡将咖啡厅、文化书吧、艺术品长廊、商品展览区、自助餐厅集中在一个场景里,为商旅人士提供了一个充满社交、格调的氛围,可以容纳各种文化、各种思想的多元化场所,将基础的居住空间,打造成了一个综合性的生活空间。

立体跨界式新空间


传统空间的功用往往是单一的,近年来,立体跨界新空间正在成为一种趋势和潮流。根据迈点网编译文章,近期,法国跨国酒店公司雅高酒店宣布,计划与WOJO合作,在未来三年内将其开设在1200家新酒店里。预计到2022年将WOJO发展成为欧洲最大的联合办公的品牌。

酒店里跨界开联合办公,究竟靠不靠谱,一直引发各种讨论。其实在国外倒是比比皆是。其实,国内外许多大型连锁酒店都致力于为专业人士提供高端的办公和商务空间。万豪国际旗下的喜来登酒店及度假村集团正在对400多个大堂进行重新装修,以使其更适合办公。据报道,喜来登酒店正计划为新的大堂配备“生产力桌”,包括USB接口、可出租抽屉和大量插座。

万豪国际集团也在其Moxy酒店内设立了时尚的、以千禧为重点的联合办公空间。白天,Moxy酒店的联合办公空间为独立工作者或商务旅行者提供舒适、现代的办公空间;到了晚上,这些空间变成了典型的聚会场所和活动场所。

上周去上海参加一个文旅峰会,现场听了莫干山洋家乐品牌发起人杨炎平做的《后洋家乐时代的我们的深度思考》的一个分享,他以民宿为例,说未来民宿的消费不只是住宿,裸心很多的收入来自世界500强活动,如民宿网红婚礼,就做了30多场。这就是空间的立体式运用。

品牌升级式新空间


一切空间皆可融合,有时候品牌背书往往能给新空间赋能。近年来,奢侈品牌热衷跨界早已不是秘闻,酒店和公寓只是其中两块。入住宝格丽开设的酒店,在香奈儿的餐厅吃法餐,去芬迪逛家居,买阿玛尼的公寓……为了撩动新一代的客群,相当多的奢侈品牌都已在主营业务之外的领域烙上印迹。

阿玛尼则似乎是最早尝试高端住宅的奢侈品品牌。2010年,迪拜阿玛尼酒店开业,共 160个间客房,占据 8层迪拜阿利法塔。阿玛尼创始人Giorgio Armani监督了整个酒店的设计细节,所有家居用品均来自阿玛尼自家的家居产品线 Armani Casa。

奢侈品品牌对地产空间的背书,最大的优势在于给予消费群体/买家以品牌信心。根据最新的城市富裕家庭统计和人数统计,国内家庭资产超过3000万美元(约2亿人民币)最多是十大城市包括:北京、上海、香港、深圳、广州、杭州、宁波、台北、天津、苏州。这其中,北京上海的落地项目仅有宝格丽酒店和阿玛尼公寓,苏州有兰博基尼酒店。而除此之外,奢侈品跨界地产在城市分布和业态分布方面,都有很大空白。

投资升级式新空间


最后说说新空间的投资价值, 近两年欧美、东南亚以及中国大陆,推出了不少豪华品牌公寓,其实都属于投资升级式新空间。

温州炒房团已经过气,现在很多都是豪华公寓团,以悉尼新南威尔士州的品牌酒店公寓 Crown Residences at One Barangaroo,是持有赌场、度假区和酒店的澳洲皇冠度假集团所开发的第一个品牌公寓项目。公寓位于悉尼港南部皇冠酒店(Crown Hotel)33-65 层,所谓“不可复制的专属私人定制居所”,可以享受据称是六星级皇冠酒店的各种服务。

这类的品牌公寓,一般情况下,品牌方并不是业主,业主还是地产开放商。开发商拿到一块地后,会联合第三方咨询公司决定该地段开发的物业类型,决定与某家品牌合作开发酒店公寓后,由品牌方提供装修、设计标准,开发商完成建筑后,再交给品牌方运营、管理,提供日常的服务。

据第一太平戴维斯发布的报告,截至 2018 年全球共有 400 多个品牌住宅,其中酒店品牌占了 85%,非酒店品牌占了 15%。万豪国际、四季、凯悦、温德姆等 40 多家为主的大型酒店集团,在该领域提供了 65 个酒店品牌住宅公寓;非酒店品牌类则有安缦、半岛、宝格丽等奢华品牌。



最后说说新空间之所以在未来有无限可能的背景,中国开始进入了一个商业存量巨大的时代,从一线到新一线城市,巨大的商业地产存量并出现了严重的“倒挂”现象。在城市更新这样的大环境下,存量资产价值提升可能是值得投资者终其一生去做的事业。随着整个时代的更快发展,未来,传统空间实现自我革命,甚至新空间取代传统空间,也许只是时间问题。

文章来源于微信公众号迈点空间租赁

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