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写字楼租赁市场复杂,其核心还是业主差异化竞争

2019-05-23
毫无疑问,上海市场进入了新常态。

五大行最近的报告里最显而易见的事实就是未来持续的市场供大于求。租户市场也已经变成口头禅。由此对应的,势必是竞争的加剧。我特别排斥那些一面倒说市场会不好的人或者文章。忘了我有没有在某篇文章里写过,但我其实跟朋友说过很多次,如果一篇谈论市场的文章,一面倒地说市场好或者市场差,比如什么“陆家嘴一年跌价两次”什么的,看都不要看,浪费时间,垃圾。

我们面对的市场远比好与坏复杂。当市场的供应量到现在这种状况的时候,市场的产品丰富度程度前所未有。一个普通预算普通面积的租户在市场上的选项,比去超市买牛奶还多。市场的主轴是“分化”。似乎已经提了这个体会有一两年了。租户个体业务发展速度的分化、租户行业景气的分化、项目个体的分化、细分市场的分化。一荣俱荣、一损俱损的市场再也一去不复返了。

直到这个季度,其实还蛮惊喜的,JLL的报告里写到了这个主题。



这个点其实值得长期观察、深入研究。应该会有很多有意思的发现。比如什么样的项目才能取得outperform?什么样的细分市场才能取得最大的outperform?可能值得站在战略或者学术角度,把我们所面对的市场当成一个样本来细细挖掘。

而在这样分化的主题下,竞争的差异化不可避免。小编写过一篇特别吹牛逼的文章租金巅峰的感觉,其实肺腑。但自己咀嚼,觉得核心还是竞争的差异化。本身办公楼产品这么多年来,其实产品同质性太大了,你随便挑十个楼盲测打分试试看,这简直是一种摧残。最终判断的点说不定变成,“这个楼的幕墙好丑”,“这个楼的名字不太好听”,“这个楼logo很土”。你说这年头业主日子苦不苦???项目的差异化大势所趋而且势在必行吧。但是毫无疑问,小编是站着说话不腰疼。因为,贵是最简单的差异化。如果站在中端市场的角度来说,如何才能做差异化?

首先,硬件层面,或许可以预见,未来上海市场的办公楼设计会越来越创新吧?过去大约十年,其实上海的办公楼设计是最没有趣味的。作为可能国内市场化程度最高的市场,租户、渠道、业主都最懂经、最理性的市场,经济性诉求一直以来压倒了个性化诉求。遍地都是2000平米左右平面的box。但竞争化市场之下,这不稀奇了吧?设计本身可能会需要做一些个性化、标志性的变革。而最终可能对于行业最有意义的,并不是来几个扎哈和奥雷舍人啥的。最终我个人期待的反而是一些产品细节层面小的创新,比如大堂、厕所、电梯等等。期待用户界面的细节改进可以带来这个行业新的风气和进步。个人还蛮期待的。

其次,来到软件。很多圈内伙伴去参加了今天上午的CBRE活动。小编没去,但借个截图呵呵。CB给到了一个产品创新的畅想。四个C。



联合办公、定制化、企业社会责任、社群。讲真,有点虚。这里面随便挑一个C能做好都不容易。

Coworking要盈利要活下去不容易。

Customisation如果是指客户装修、服务的客制化简直难如登天。

企业社会责任?业主活着不容易,这个装逼的大家先放一放。

社群……大家都在讨论、都在尝试,但市场上连一个好的样本都找不到。

坦白讲,我觉得这4个C的现实意义几乎为零。等做出来,黄花菜都凉了。老板都跟小姨子跑路了……

我会觉得吧。其实差异化本身并不在于这些高大上的概念。我觉得首先业主们应该立足一线去修补这么多年以来粗放发展的缺失,去改进租户体验、去完善自身。比如厕所干不干净啊?后勤通道干不干净?保安像不像样子?租赁飞不飞单、拉不拉杠?物业工程是不是敲诈勒索?更进一步,我们的日常运营是否还有进步的空间?打比方贴个同行大堂照片(大家勿怪,纯业务探讨)。



这图大家觉得有糟点吗?只是举个例子觉得行业进步的空间其实太大了。路漫漫其修远兮,别夸夸其谈吹牛逼兮。

而另一方面,我觉得最终的市场差异化不会有标准答案(不然还怎么叫差异化)。我们应该会看到不同的segmentation。或许这个过程会好像铜锣湾、旺角那些在竞争夹缝中求生存、坚定不移做细分市场差异化的商场。比如我们会看到不同定位、不同目标客群的项目,比如年轻女性目标的商场、电玩二次元主题的商场。而办公会不会有?或许在租户组合上未来可以找到,律师们最喜欢的项目、零售商挚爱的办公街区……而硬件设施上,可能厕所最好的楼、景观最好的楼、大堂最好的楼、电梯最好的楼,都会应运而生?服务上的主题或者会是,客户满意度最高的楼、提供定制化装修服务的楼、公共空间最大最丰富的楼等等等等。百花争鸣,或是未来。当下,其实已经可以看到很多同行在做尝试了。但说实在的,似乎刚刚起步就开始模式化。不如大家更放开想象一些。我相信未来没有标准答案。而且其实吧,目标无需太大,做好一个,先活下去。


文章来源于微信公众号地产与远方


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