深圳写字楼空置率上升、租金下降，空置率最高超40%

近几年，深圳写字楼出现多次整售现象，2019年初，也有华侨城大厦整体转让给中国人寿，深业泰富广场签下5笔整售等大宗写字楼交易产生。与整售相比，深圳写字楼空置率却上升至18.2%，即使是在深圳中心区的写字楼，也存在大量空置问题，以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些。

写字楼不好租改成公寓?福田区客户退租，2018年公司搬家忙

早在去年，就频频传出，深圳福田中心区写字楼出现空置的案例，2018年下半年，深圳某金融中心一次性被退租十层，导致了长时间的空置，2018年上半年，深圳某金融中心的写字楼租金在400-500元/平，下班年租金跌到270元/平，足足下降了30%。

即使是在我们周围也有不少案例发生，去年你身边有朋友的公司搬家了吗?

2018年，晶晶身边有多个朋友所在的公司从福田CBD搬到了南山科技园和后海附近。有一位从事金融业的朋友所在公司，从福田会展中心搬到了西丽附近办公。

还有一位朋友所在一家小公司，大概有十几人办公，本来是在梅林某高级写字楼租赁办公，去年因为公司大多数人都在龙华居住，包括老板自己，后来老板直接把公司也搬到了龙华。

还有朋友家附近的写字楼项目，因为目前写字楼出租情况的不景气，直接内部调整成公寓。

以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些，最近还有客户退租的现象出现。

据淘房哥调查，热门商圈如后海、科技园、国贸、车公庙、地王等，相对供需平衡，空置率一般，调查的部分楼盘放租大多在十来套左右：

· 罗湖国贸和地王区域，普遍楼盘放租在6-15套之间，部分次新写字楼供货较多，如中洲控股金融中心，目前放租52套。

· 后海租金水平价差较大，如华润春笋已达380元/平月，中洲控股金融中心218元/平月，像赛西科技大厦才128元/平月。

· 科技园区域租金水平相对比较接近，整体在100元/平月。

· 罗湖地王区域平均在120元/平月。

龙华、龙岗写字楼如雨后春笋产业园区热“抢”走写字楼风头

过去，深圳写字楼长期“供不应求”，承租者的话语权其实并不多，而如今深圳各个区域都有写字楼，租客们开始“用脚投票”，出现深圳中心区写字楼退租的情况。

而这种公司搬迁，对于公司、上班族都有自己选择的理由：

1、深圳写字楼，尤其是中心区高昂的租金，可能使得业绩并不明朗的公司有所压力，盈利减少;去年开始，金融行业进入调整期，普遍经营不善，造成换租、退租等现象，也是深圳中心区写字楼出现退租情况的原因之一。

经济大环境压力下，促使不少公司对于自身的经营策略也产生调整，压缩支出成本，也会促使这些公司，向低租金写字楼区域流动。

2、深圳近几年各个片区快速发展，各个片区都有自己的写字楼、商业、居住圈，因此不再依赖福田中心区等区域的商务资源。

目前，龙华、龙岗等地拥有大量的将售在售写字楼等办公项目，有的比如龙华有华侨城创想大厦、龙光·玖钻、融创智汇大厦、富驰时代PARK、银星智界、粤商中心;龙岗更多，有深港国际中心、华策玺悦汇、亚钢1号、金地龙城中央、乐荟科创中心、华侨城荷棠里、中粮祥云龙誉等20个以上项目。无疑对于目前的深圳商务格局有巨大的分流作用。

3、2018年9月，深圳出台《深圳市工业区块线管理办法》，区块线一级线内规划工业用地应予以严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施。

这也促使工业用地转化为产业用房，大量开发商转做产业园，形成办公产品。这些产业园写字楼的租金价格，相对于传统写字楼更低，因此也成为一大分流对象。

深圳写字楼空置率上升、租金下降!宝安、前海近一半写字楼空置?

说完现象，咱们再来看看数据，2019年4月，第一太平戴维斯发布的2019年第一季度深圳房地产市场研究报告透露：

· 全市写字楼总存量为608万平方米;其中甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分比，同比下降0.6个百分比，至18.2%。

· 第一季度内写字楼平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元，且短期内全市平均租金呈现持续下降的趋势。

而从深圳各区写字楼分布来看，罗湖、福田市中心、车公庙的空置率都普遍较低;而南山区科技园、后海的空置率在20%以上;宝安、前海的空置率可以达到40%以上，特别是前海，空置率超过一半。

· 罗湖：存量629272平方米;平均租金：199元/月;空置率：8.9%

· 福田市中心：存量2788550平方米;平均租金：253元/月;空置率14.1%

· 车公庙存量：335900平方米;平均租金250元/月;空置率6.2%

· 科技园存量：792492平方米;平均租金181元/月;空置率20.1%

· 宝安：存量223925平方米;平均资金：188元/月;空置率44.6%

· 前海：存量227651平方米;平均租金189元/月;空置率58.8%

近几年，深圳频现写字楼整体交易

虽然深圳写字楼空置现象持续上升，但是近几年时间，深圳房地产市场不断出现的整售情况中，优质的写字楼资源是最受青睐的：

· 近日，据中介爆料，招商中环3个整层被整售，成交总价在2.7亿。

· 近日，深业泰富广场开发商公布了深业泰富广场全部大宗交易情况，包括已签约5笔大宗交易，大宗交易总额达到51.8亿元，其中包括3宗总额分别为15.5亿、15.1亿、11.3亿的十亿级交易。

· 2018年12月，深南大道地标甲级写字楼华侨城OCT大厦，签约整体转让给中国人寿，双方并签订了一份运营对赌协议。

· 2018年8月，太子湾一期D栋，以13亿的价格，出让给广州银行。

· 2018年4月，招商前海湾综合体，某基金公司以60亿的价格收入囊中。

· 2018年4月，华联城市全景花园的写字楼+公寓，超7亿元的价格，又某基金公司整体交易。

从2015年都2017年，深业中城、中洲大厦、海岸中心、深业商城等写字楼，也都不断出现过整售情况，特别被银行业、保险业、投资基金公司所青睐。

第一太平戴维斯深圳公司透露，今年以来，到深圳考察写字楼的投资机构比去年同期增加了近一倍，明显增多。

2019年，将有109.9万平甲级写字楼交付