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春天来了深圳写字楼市场回温?

2019-04-11

随着雨量的增多,深圳慢慢步入了春季。都说“2019年是过去10年最差的一年,也可能是未来10年最好的一年”。2018年的资本寒冬,让人们从未对春天如此地渴望。还好,春风又绿韭菜田,近期股票市场一度飘红涨停,散户争相狂奔入场,人们似乎正慢慢收回对市场的信心。



写字楼市场亦是如此,而二房东和联合办公等转租运营商则是最敏感的,带来了市场回温的信号。去年疯狂加佣金,租金劈到两位数,“谈价不谈佣”的二房东们纷纷发来喜报:中科智宏2月份去化9,089平方米,高峰期美百年一到两天成交一单,泰鼎亨平均每天成交一单。报价方面,二房东逐渐有了信心,两位数的报价变少了,报价普遍增加10-20元;联合办公同样火热:思微2月份成交约100个卡位,小元里平均每天10组客户看楼……纳什空间更是获得了行业突破性进展--成功获批联合办公领域首单ABS(资产证券化),名为“渤海汇金-纳什空间资产支持专项计划”,这代表着公募市场对联合办公行业的看涨。



不同于能被春风撩动的运营商,开发商才拥有对市场的话语权。持有市场影响力项目的部分开发商确实表示看楼的客户量有所增加,其中外企数量可观,一反深圳“土豪”常态。虽然看楼量增多,但火热的二房东和联合办公需求也极有可能是租赁需求萎缩的结果。

写字楼市场走向最能揪住的,是新项目开发商的心,毕竟几十层的空置摆着。预租赁了一年多的汉国中心,除去wework消化的10层,仅成交了另外3家公司,均价约180元。虽为华强北片区标志性项目,但由于略为尴尬的地理位置,加之层高较矮等稍欠的硬件条件等,这个价格实属合理。这香港开发商今年仍然得愁一愁这租赁的事了。PS:其实本狗每次路过都觉得这么高一楼大堂门前的空地也太小了……



同样位置不算好的深业上城,却自成一派:网红级别的街区配套,引进了全球首家MUJI酒店和wework的商业Loft,高档公寓和深圳首家文华东方酒店,无不渗透着特色;加之T2的买家陆续入驻办公带来了初步的商务氛围。正式预租赁了半年的T1正洽谈Google,据闻有几家外企也正在洽谈,其较大的单层面积与较合理的定价,会有企业总部愿意买单。

车公庙片区,准确说是包围了下沙地铁站集中供应的三大项目,将掀起一场腥风血雨。万科滨海云中心、博今商务广场、中洲湾,难免遭遇和客户市场买菜般货比三家地对待。声称将项目打造成具有艺术品特色的中洲湾面市得晚些,让万科和博今两位体量“较小”的老弟互相伤害,传闻竞争激烈到某代理行签了博今的首席代理,万科拒绝与该行签代理合作的事,这可玩得有点狠啊。激烈的竞争并不是坏事,客观审视这三个项目,品质位置都不错,租赁不用太发愁,但被租户拣便宜是在所难免了。



这两年发愁的前海开发商,随着大湾区规划和前海政策的利好,以及基建的逐渐成熟,势必将慢慢吸引“前海系”企业及大体量等租金敏感性企业进入办公。目前桂湾的卓越前海壹号和妈湾的世茂前海中心各据一地,成为政策引导下企业选址前海的首二选择,必有一场恶战发生。

刮起春风并不代表市场就真的在回缓,就像近期赛跑入股市的散户们,即时有些文章大肆宣扬新牛市将至的观点,可别好了伤疤忘了痛,再次当起绿油油的韭菜。本狗看来,开发商们不可放松警惕,仍然应该拿出下行市场时对待招商运营的专业方法,在波折中走向成熟,跟整个市场一同成长。

文章转载自微信公众号楼谋

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