梳理与分析商场引入“联合办公”的思考路径与运营思路

进入2019年，“联合办公”这一物业空间租赁者，正在以更加丰富多彩的形态，从独立物业、写字楼进驻到越来越多的商场之中。为在特定时期和历史背景下诞生并发展的一种物业空间“共享”模式，“联合办公”在中国从出现到普及只花了3年左右时间，从井喷到回归理性的时间则更短。本文将尝试从三个维度，去梳理与分析商场引入“联合办公”的思考路径与运营思路。

行业不断成熟 市场规模将过千亿

2016年，美国知名众创空间WeWork进入中国，随后，WeWork陆续在北京、香港、深圳、成都、杭州、武汉等城市设立办公空间。不到三年时间，WeWork在中国的办公空间已经超过70个，会员总数逾85000个(所有注册会员)。2019年，WeWork还计划将业务继续拓展到广州、南京、苏州、西安、重庆、天津等地。

2015年4月优客工场正式成立截止2018年12月，优客工场在全球44座城市及新区布局了200余个共享办公空间，包括国内众多一二线城市，以及新加坡、雅加达、纽约等国外知名地区。

当然，除了这两大行业龙头之外，目前还有多个联合办公品牌正试图在巨大的中国市场分食一杯羹。譬如，纳什空间、氪空间、梦想加、WE+窝酷、Distrii办伴、SOHO3Q、侠客岛里等等。

艾媒咨询公布的数据显示，截止到2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超过6000个，总体运营面积达1200万㎡，提供工位数多达200万个。可以预见，联合办公正在逐渐成为未来的主流办公模式，到2030年，30%的办公空间都会是联合办公空间，预计将形成近千亿的市场规模。

在市场规模不断扩大的同时，以WeWork为代表的联合办公品牌，开始寻求更多的呈现形式，譬如，从商务区的写字楼开始走向商业区的购物中心。

新场地VS新业态 租赁双方各取所需

当我们试图解答“联合办公为何与商场结缘”时，自然少不了从两大“主角”的立场分别出发进行分析。

对于商业项目而言，引入联合办公至少会有两个层面的考量：

一是，在进行旧物业改造或存量商业改造时，以及商场招商陷入瓶颈时，能够在短期内缓解商业物业存量去化的压力。虽然都是为了消化存量空间，但也有不尽相同的情况。譬如因为先前的定位已不适应当下市场环境，导致空铺无法满租;又或是，从更具体的空间角度来看，部分商场内部由于开发时的各种因素限制，带来了难以给零售业态使用的空间，例如动线远、落位死角、层高偏高、大进深缺乏展示面等。在这种情况下，联合办公便成为了消化此类空间的选择之一。

另一种情况是，在一些新开业的购物中心中，由于前期周边人群、市场不成熟(城市新区)，需要较长的市场养成周期，当下商业面积供应过剩时，可以考虑引入联合办公，因为它既可以消化空间，也为商业本身持续积累人气，带来相对稳定的基本人流到访率。

这其中最为典型的案例，是龙湖的联合办公品牌：一展空间。龙湖通过将其与自身的天街系列结合，创造出一系列“盒子里里的办公业态”。首先在北京，龙湖与梦想加合作，在龙湖长楹天街打造了一个“商业+生态”的联合办公样板。在成都，龙湖与walnut合作，在时代天街打造极具空间特色和科技感的一展空间·walnut办公空间。

二是，伴随着行业竞争加剧，品牌同质化严重，商场必然会有业态创新的迫切需求。

就算联合办公在短期内不能贡献可观的租金，但其能够带来多元且相对稳定的客群，从而产生比较频繁的日常社交需求，能够为商业项目增加客流、人气的同时，让商业空间具有更多的趣味与活力。毕竟，近几年商业项目在业态内容上的创新需求有目共睹。

以主力店为例，早已不再是以往简单的“老三样”——百货、超市、影院，而是出现了更多样化的内容选择，比如健身中心、书店、家居店、互动娱乐空间以及各类集合店。那么，谁又能说联合办公不能成为一个商业项目的全新主力店呢?

再来，站在联合办公品牌的立场，随着行业的不断发展成熟，寻求更多元性质的物业和场地乃是大势所趋。

一方面，可以进一步体现“联合办公”这一新型商办物种的优势——灵活性，能够适应多种物业条件和环境;

另一方面，与传统办公方式的竞争，以及与同行的竞争，也在驱使着联合办公品牌去挖掘更多的可能性，而以购物中心为代表的商业空间，既能够提供较好的交通可达性，也能够引来更多潜在客户，从而借助项目扩大品牌影响力。

正是因为如此，即便是没有以品牌的身份直接进驻商场，目前也有不少联合办公空间在选址时偏向于近商业区的物业，以及商业中心的写字楼配套。

譬如WeWork成都睿东中心办公空间、成都银泰·优客工场、昆明大悦城·优客工场等都是其中的典型案例，并且，从WeWork和优客工场官网显示的办公空间地址来看，这样的选择并不在少数。

所以，我们亦有理由相信，如果能够有效解决商业最核心、最现实的“坪效”和“盈利”等问题，联合办公与商业项目的合作将会更加频繁且丰富。

难以持续盈利的困境 与模式持续更新的趋势

与其他共享经济模式相同，联合办公市场在度过一窝蜂扩张的阶段之后，马太效应逐渐显现，于是，产品服务升级与更加精细化、人性化的运营，将成为联合办公品牌下一阶段的主要竞争战场。大规模爆发导致存量在很短时间内达到一个峰值，当政策红利减弱甚至消失之后，市场亦将迎来快速萎缩，导致运营成本增加、融资困难。

因此，行业出现大量的收并购、战略投资/合作等现象，以此进行自我的淘汰与更新，而目前仍活跃于市场上的主流联合办公品牌都在走精细化、品牌化、规模化的路线。在眼下这样的行业现状下，联合办公要大举进入业态组合相对固定的商业空间内，首先需要解决的问题便是：如何保证持续的盈利能力。

毕竟，承租能力弱和出租价格高，是联合办公现阶段一时难以攻破的发展瓶颈。并且，与此同时，每一个联合办公空间，从物业选址到投入使用都将面临三大成本：租金成本、折旧成本和运营成本。

虽然对于商场而言，大部分品牌的营业面积有限，且成熟的、连锁的品牌都能保证相对稳定的实际收益。但是，联合办公因其性质决定了，但凡进入商业项目，无论是承租的面积空间还是实际租金，都几乎是“主力店”的角色。

这就意味着，如果联合办公与商业项目希望长久持续得合作下去，就必须解决以下的现实问题：

实现主力店的客流带动力和人气影响力、在运营模式上能与商业项目有更多的结合、与商业空间乃至消费者产生更多互动，以确保持续提升坪效、保证稳定且能够上升的承租能力。

至于如何能够做到以上几点、成为商业项目的一种稳定的新型业态，则要看联合办公未来能否从自我更新的角度，对变换的市场环境快速做出反应。

其中就包括了模式更新。现阶段开始采取与购物中心合作就是方式之一。

当然，除了模式之外，更重要的是内容层面的更新。譬如公共空间共享资源的不断丰富，日常运营管理的逐步完善，以及增加更多差异化、个性化以及定制化服务等。引用一位招商岗位出身的项目总的观点：“招联合办公进来，目前来看，主要是为了存量的快速去化。未来若无法提升坪效，有可能会回归写字楼，或者成为旧改的主力军。”

可以肯定的是，作为商场内第一次出现的“TOB”类店铺，联合办公的“特殊身份”决定了其与众不同的发展路径。因此，无论是站在联合办公品牌的角度，还是站在项目方的角度，我们都很愿意将联合办公看做是商业项目的一个全新的业态。

当然，我们更期待的是，借由联合办公的一个市场生长周期，让商业地产在主力店创新与业态更新等角度，出现更多不一样的元素和模样。