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2019年联合办公市场再现调整期,写字楼买卖供应活跃

2019-03-01

2019年应该是一个见证奇迹的年份!2019年将是加速行业新陈代谢、企业格局再次洗牌的年份。



联合办公市场再现调整周期,从规模到服务升级实现价值落地


前几日,优客工场本年度将在纳斯达克上市的消息不胫而走,并透漏优客已经聘请花旗集团和摩根大通为公司赴美上市做准备,预期最早第三季度在美上市成功。 优客方面对此不置可否。可以说,优客工场自从成立以来,一直都是联合办公这个行业的领头羊企业,作为行业从业人员,我当然希望优客能够上市成功,让资本市场为联合办公企业的价值做出最好的投票。

但是从市场的另外一端表现来看,春节后氪空间传出关闭部分经营不良的空间,纳什空间也有陆续跟业主违约、解约的现象产生,其他几个大品牌运营商也出现延迟空间入市、租金缴纳迟缓等现象,中小型运营商也有出现空置面积明显增多、压力骤增的情况。

联合办公的市场、企业的上一轮发展,就好比是一场马拉松比赛,而选手们在“资本催化剂”的作用下,却采用了百米冲刺的战术来开始角逐。当然,这不符合这个行业、领域发展的客观规律,现在就出现了后遗症。

之所以有些运营商出现问题,最主要原因是2017年、2018年的发展中,出于规模扩张的压力,高价吃进一些办公空间,甚至频繁出现恶性竞争,而市场一旦下滑,这些高价空间就成为成本和收益的累赘,企业的不良资产。相反,那些稳健经营型的运营商,在上一轮发展周期中,控制规模增长速度、摸索合理的商业模式,布局产业服务和企业终端服务提升,现在就出现了不同的市场格局,办伴科技、星库空间等运营商都是这种节奏的典范。

最核心的表现就是现金流良好、库存压力相对小,而这些运营商而言,2019年,则恰恰是再次发力,结合市场和自身节奏,在此轮“代谢”中逆袭发展。过去的已经过去,任何运营商都在一个整体的市场节奏中存活,未来联合办公企业的节奏,注定就是去规模化、求高质量发展的阶段。

深度布局产业终端、增强企业服务能力、控制空间成本甚至纯粹轻资产合作、以及拓展用户运营,打通这几个“关节”,未来或许会更好。

写字楼大宗交易供应踊跃,从资产+生产资料到生产资料+资产


猪年伊始,我们陆续接到市场上写字楼业主、开发商的服务邀约,现在看来本年度的市场压力不小,这话绝非戏言了。写字楼市场新增供应中,以新建写字楼整体租赁、存量物业改造后上市、核心区楼宇空置释放以及大宗楼宇买卖四类居多。其中最值得关注的,也相对微妙的是,新增的来自大型传统开发企业的写字楼买卖供应,五秒钟过脑,就有了300多万平方米。

自从政策限制写字楼购买的主体(个人不能购买写字楼)以及限制最小交易面积之后,写字楼的买卖市场就彻底陷入低谷,写字楼彻底进入到机构消费时代,无论是企业购买自用、还是投资机构投资行为。但是,此时入市卖楼,跟从前的卖楼,虽然都是卖楼,但是关注点、交易影响因素,已经在发生潜移默化的变化。这不是绕口令,这个观点我在从前已经说过。

在资产价格快速上涨的通道关闭后,企业购买写字楼的关注重点,将从重点关注资产价值,兼顾生产资料价值,转移到重点关注生产资料价值,兼顾资产价值,对开发商、运营商来说,将来最好是两手都要硬,你的楼才比别人的好卖。这一点,我们接触到大型企业中,已经开始在践行和尝试,采用自身提供服务和服务资源整合、以及产业环境持续建设的方式,增强楼宇作为企业生产资料本身的价值。这跟陈方勇观点中提到的,开发商要做一个产业的代建商,是一个逻辑。深度向产业考虑,助力企业发展服务,才是空间价值实现的王道。

简单理解一下。过去卖写字楼,我们仅就谈地理位置、建筑硬件、软件服务就可以随大流过关,就能把项目卖掉。现在以及未来卖写字楼,你不但谈上述内容,你最好要谈一些产业环境、企业服务、资源整合、企业孵化等等。

无论是联合办公出现市场调整周期,还是写字楼买卖交易的关注点转移,其底层逻辑都是价值回归以及定价逻辑转变。我国政府对住宅领域提出的“房住不炒”,是在去住宅资产的价值虚高,增使用价值底蕴,而这一轮写字楼资产也是一样,更多实现产业价值、生产价值,在一个长周期里实现增长。

文章来源于微信公众号商办互联

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