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2018年第四季度北京写字楼租赁市场监测报告

2019-02-23

本报告数据基础:


远行地产成交数据

甲写项目和市场大宗成交监测数据

共涉及472个办公项目、919宗租赁交易

97万㎡的成交面积

本季度市场概况:


甲写新增供应4.03万㎡,市场存量1211.6万㎡

租赁成交面积97万㎡,甲写平均空置率10.6%

甲写平均租金13.8元/天/㎡

乙写平均租金6.9元/天/㎡

2018年第四季度北京写字楼租赁市场监测报告


本报告分析数据基础


采集样本类型:远行地产成交数据、甲级写字楼项目监测数据、市场大宗成交监测数据。

采集样本数量:涉及办公项目472个,共涉及919宗租赁交易,成交面积约97万㎡。

本季度市场成交概况


存量及供应:截止至2018年12月31日,北京市甲级写字楼存量约为1211.6万㎡,新增入市项目共计10个,共新增面积约84.3万㎡;其中本季度新增入市1个项目,共涉及新增面积4.03万㎡。

成交量级:截止至2018年12月31曰,北京写字楼市场成交量共计421万㎡,其中本季度成交量约97万㎡,主要成交分布在CBD、望京、丰科园商圈。

空置率:截止至2018年12月31日,全市甲级写字楼空置面积共计129万㎡,其中本季度全市甲级写字楼市场平均空置率10.6%,环比持平。

租金水平:本季度甲级写字楼整体平均租金13.8元/天/㎡,环比持平;乙级写字楼平均租金6.9元/天/㎡,环比下降2.3%。

注:本报告中涉及租金部分均为成交租金(包含物业费)

商圈成交分布



截止至2018年四季度末北京写字楼市场成交量共计421万㎡,其中本季度成交量约97万㎡,较上度降量15%。

主要成交分布在CBD、望京和丰科园商圈,占总成交量的51%。其中核心商圈交易降量趋势明显,CBD、燕莎、丰科园商圈交易量下降约8%,望京、东二环、亚奥及亦庄区域交易量下降15%,而丽泽商圈相比上一季度有大幅度的提升。

本季度甲级写字楼交易量占比提升,占总成交量的46%,乙级写字楼交易量占比下滑,占总成交量的40%,产业园类办公产品租赁需求较上季度呈小幅下降,占总成交量的14%。预计未来市场交易需求将会持续减弱。

地铁成交分布




本季度客户主力需求依旧活跃在14号线和1号线上,共计占总成交量的41%。

其中1号线仍是东部核心区域商务往来重要线路之一,租赁需求持续稳定,共占总成交量的23%。而承载北部大量租赁需求的14号线,本季度交易需求呈下降趋势,占总成交量的18%。

从地铁站点成交分布来看,以CBD为代表的传统商圈阵营,一直保持着商圈之间需求互动。伴随着14号线轨道连通的便捷性,望京商圈与东部商圈的需求已发挥联动性能。南部丰科园受益于区域内产业聚集及物业品质提升等利好,区域内已逐步形成内部小圈层式互动关联,随着丽泽商圈供应及市场化的影响,南部商圈将会快速与西部核心商圈形成区域互动升级。

大宗租赁




本季度抽样大宗租赁(2000㎡+)共计76宗,成交量约45万㎡,租赁面积中位数为3500㎡,商圈内成交主要分布在望京、CBD、丰科园商圈。企业的主要租赁需求来自于计算机、房地产和综合服务类行业。

本季度全市重点商圈的大宗交易量级呈下降趋势,其中CBD、望京及丰科园商圈大宗客户需求量级下降明显,丽泽商圈借助着区域产业联动性能,产品性价比优势,吸纳能力明显,预计未来的吸纳能力将逐步上升。

市场典型成交案例




典型客户主力需求是以计算机为代表的科技类企业,本季度在望京及中关村均有出色的成交表现,由于大数据、智能科技等先进领域发展迅猛,使得企业扩张势头明显。

综合服务业依旧保持着租赁需求持续上升的趋势,在办公升级和企业扩张双重刺激下,租赁需求将保持稳定。综合服务业在本季度仍有约2.8万平米的成交。

目前联合办公运营机构的更新需求已开始关注甲写产品,本季度在燕莎及东二环区域均有1万平米量级的甲写租赁成交。预计未来高品质办公更新的需求将会持续放大。

市场存量及供应


截止至2018年四季度末,北京甲级写字楼市场共计新增10个项目入市,总面积约84.4万㎡,其中本季度甲级写字楼市场迎来了1个新增项目,合计为市场带来了4.03万㎡的办公面积,目前北京甲级写字楼存量为1211.6万㎡。

本季度新增供应来自于丰台总部基地,商圈内优质新项目充足的供应,将会为释放高品质办公的租赁需求,为头部企业的扩张和升级提供更多选择,未来将会进一步提高吸纳能力,并逐渐形成产业聚集。

特殊说明:每半年将会对项目重新筛选,对不符合甲级标准和不具备市场流通性的写字楼进行降级。

空置率



本季度全市甲级写字楼的平均空置率保持在10.6%水平,与上季度持平,预计未来空置率将持续匀速提升。

其中CBD区域望京区域受租赁需求降温影响,空置率持续走高,均高于全市平均水平。丽泽商圈将度过高空置周期,本季度去化速度迅猛,空置率降至24%。丰台总部基地受新增项目入市的影响,空置率拉升至44%。

租金边界



在当前写字楼市场交易需求萎缩环境下,本季度甲级写字楼市场平均租金暂未受影响,全市平均租金13.8元/天/㎡,租金水平保持平稳状态。

面对外围商圈甲级写字楼产品的吸纳冲击,对本季度乙级写字楼产品市场需求形成了横向分流竞争,导致本季度乙级产品客户需求降量趋势明显,租金水平呈现略微下降趋势,环比下降了2.3%,降至6.9元/天/㎡。

典型行业分析



非银行金融、计算机、综合服务类和传媒行业作为北京写字楼租赁市场的主要驱动力,本季度依旧保持需求活跃的态势。

热门行业中,计算机及综合类行业依然表现不俗,持续增量,市场需求占全市成交行业52%。受政策及行业内波动影响,传媒及非银行金融类行业,本季度市场交易需求下滑明显,预计未来将持续走低。

行业成交特征:产品需求特点



本季度热门行业产品需求的选择方面,乙级写字楼依旧是最受欢迎的办公类产品,需求占比约55%。


热门行业用户特征更趋向于成本化需求及可定制化功能需求。乙级办公产品凭借着综合性能及性价比优势,已成为当下市场主力流通性产品,产业园类非标准化办公产品,凭借着内容可创造的空间功能优势,在传媒及计算机这种开放式办公群体中,承接了更多的可定制化体验及使用需求。非银行金融、综合服务类客群,受企业经营压力影响,两极分化趋势相对明显。

传统办公市场需求在当前市场环境下已形成结构化的改变趋势,过往在产业园及乙级办公产品存在体验式市场需求,在市场下行过程中,将会逐渐过度到高品质办公产品行列。

四季度办公租赁市场总结


市场行情

成交分布:全市交易需求大幅度缩水减量,望京商圈交易流通性减弱,丽泽园商圈交易表现突出,区域将度过高空置周期。

大宗交易:交易量约占市场成交总量的45%,大宗客户市场化程度较高,以性价比驱动的高品质项目,将持续吸纳市场新增需求。

空置情况:全市甲写空置率保持平稳水平,CBD、望京等核心商圈空置率持续走高,预计市场空置率将呈上升趋势。

租金表现:受市场交易需求减量影响,全市甲级写字楼平均租金保持平稳,提价受阻;乙级写字楼平均租金微幅降价。

客户需求

客户特征:计算机及综合服务类行业市场需求持续走局,父易需求占全市52%;受政策管控及行业内波动影响,传媒及非银行金融行业市场需求量呈现持续下降特征。

产品需求:传统办公市场需求已形成结构化的改变趋势,过往在产业园及乙级办公产品存在体验式市场需求,在市场下行过程中,将会逐渐过度到高品质办公产品行列。

文章来源于微信公众号商办互联

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