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重新定义办公楼产品,空间即服务

2019-02-20

如果不满足于单纯的空间也就是硬件业务,办公楼业务的未来无可避免地势必趋于软件层面的演化。这种变化或快或慢又或停滞,但方向已经明确,或已不可回避(至少对于行业的未来我没想到另一种可能性)。在这种模式下,反思之前很多次的探讨,始终存在一种结构上的缺陷,因而我们设想从空间到服务还应该有一个中间层的平台来充当操作系统,聚合服务内容、同时直达用户个体。



用电脑打了个比方,硬件、操作系统、软件。另一个类比可能大家更有体会,就是手机。物理空间就是手机本身,软件平台是iOS或者安卓,上面集成的服务就是不同的App。

受到大家很多评论,也得到很多启发,以下作为延申、归纳。

空间即服务


比如有读者提到,我们所说的模式,其实wework或者所有的联合办公都在打这个旗号啊。这点我认同的,Space-as-a-Service对于联办来说不新奇。但这件事情光靠联办称不上改变整个行业,我并不认同联办会是行业的主流与未来。

对于传统业主而言,做这个“空间即服务”要难得多,也是我们讨论的出发点。coworking的业态本身,小租户的组织建构更弱,终端的用户个体更容易触达。而对于传统办公楼来说,租户规模越大,内部组织壁垒越强。你要跟人家员工说句话,传达个消息,都不见得容易。我有个朋友在深圳做加速器,他说里面那些成长型的企业,组织发展越大参加社群活动的积极性就越低,正是这种障碍的体现吧。在这个基础上讲,大业主要做创新也真的是大象起舞。今天的讨论也算是由一些联合办公的启示来变革本身模式古老的大业主的业务模式。

组织管理逻辑的变革


一些朋友提到了一些现有的业内尝试。比如腾飞、中海乃至富力的app。功能与我们的设想也是类似的。但我觉得问题在于,开发的逻辑是什么。多数目前的开发,缺乏系统的设计,并不是我diss同行,我们应该看到确实有很多app开发到后来就变成自娱自乐、政绩工程了。这可以说是运营的问题,比如没有提供真正租户需要的内容。但是更加核心更加基础一些的考量,如同上一篇最后一段里面提到的。我们现有传统的组织架构都是基于房地产逻辑为主的,而不是基于之前提到的软硬件合一的产品逻辑,多数目前进展中的项目仍旧是把软件作为硬件的点缀,同时更罔论行业里多数公司都缺乏对产品逻辑有深度理解和实践经验的团队。

顺着之前与苹果手机生态环境的比较,如果我们把组织架构与手机生态对应,那么现在的开发商的内部架构大多是租赁部=卖手机,项目部=产品设计开发,物业=客服售后。以目前的行业格局,我们就是诺基亚。要从功能及切换到智能机,同样借鉴,最理想的状况是,有一个好的ecosystem让服务自行演进发展。对于业主的组织架构设置上,可能也应该参考这样的生态模式。核心点是将组织的侧重点从销售转向产品:单一的租赁职能应该从神坛上跌落。基础的操作系统部分或许应该独立设置一个部门。这个部门应该是要最懂用户需求的,这应该是未来的核心部门,负责用户体验和产品设计。现在其实已经有部分租赁同仁在做类似的事情,毕竟要做生意哪儿少得了产品把控,那么这种工作的权限划分和授权可能需要更加清晰化。服务模块的开发可能可以交由一个个独立的跨部门小组。突发奇想一些,比如用开发收益做激励,比如上线一个服务模块加奖金,使用量达到多少加奖金,更新模块功能也给加奖金。让各个业务部门的小伙伴自己发起丰富服务模块。我想的可能有些天马行空,不切实际,但是觉得这是个有意思的主意,同时也是一个看得清未来的方向,不是吗?欢迎大家留言评论,大家交流想法。

市场格局的变化?


另外是,这样的行业未来是否会带来更遥远的竞争格局的变化?现在很多没有做好的app,可能是因为本身项目规模和资源就不够。如果只有一栋孤零零的办公楼,其实没啥搞头。投入和产出不成正比,而且就算做了也没有足够的资源规模去支撑。最理想的应用环境可能是一个完整的大规模综合体,宛如一个小城市。在小范围内有足够的资源密度和业态多样性,服务生态的开发成本也可以由大体量进行分摊。比方说中环HKLAND那些?太古的港岛东?或者比如中海在成都天府新区的十栋楼?未来上海龙阳路的200万平米办公楼群?应该会都满有搞头的。

那么,那些规模不够或者业态单一的业主怎么办?有读者留言,提了个主意是第三方的运营。如果有10栋、100栋,嫁接在第三方的服务平台上,是不是会很精彩?这些楼宇如果能在一个集群范围内,可能是蛮有意义的。比如整个陆家嘴搞一个,前滩搞一个?但是做业主的怕是很难团结。我如果很出色,为什么要跟一群loser一起玩,岂不是分享我的优势?这事怕不容易。如果是分散在多个城市范围内的比如10栋楼,是否有意义呢?好像就没那么强的价值了,毕竟本地的黏性会少很多,市场上也不缺乏做得很好的本地服务软件。这件事情并不容易。

而顺着这个角度去想,是不是将来市场上的项目优势要开始分化了?如果大业主都能够提供平台化的服务,那么独立单一的小业主似乎就会处于明显劣势。是否会让整个市场的格局都产生变化?强者愈强,弱者愈弱?有些遥远了,有条件的话,让我们先把眼前事做起来吧。

文章来源于微信公众号地产与远方

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