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购物中心引入联合办公划算不?购物中心要有这四个特点才适合引入联合办公

2019-02-11

时下越来越多的联合办公进入购物中心,联合办公进入购物中心,对于购物中心来说到底划算不呢?近日快办公小编就以龙湖虹桥天街为例,对购物中心引入联合办公的NOI(净运营收入)来给大家举例说明,购物中心引入联合办公到底划不划算?



聊NOI之前,先说下项目背景:


龙湖虹桥天街位于上海虹桥商务核心区,2016年12月19日开业。项目体量25万平米,引入的联合办公叫做“一展空间”,是龙湖孵化的新兴业务。

一展空间位于虹桥天街北侧4-6层,面积约合1万平方米。6层为龙湖自用办公,4-5层为出租的联合办公。

虹桥天街以出租的形式,引入一展空间。

虹桥天街B馆4-6层最先打算引入传统商铺,得房率在50%左右。


原先4-6F设计与3F的结构相同

后期重新定位,确定引入联合办公业态。


NOI对比(A:引入传统商铺;B:引入联合办公)

两种处理方式下,NOI的差异在哪里?

主要包括租金收入、物业管理费收入、物业管理支出。咱们一一来看:

1.租金收入对比


租金收入的相关标准:

(1)租金收入的计算基础是租赁面积,非建筑面积(公摊面积不计入);

(2)商场的得房率越低,租赁面积就越低。租赁面积=得房率*建筑面积

(3)租赁收入=租赁面积*单位租金

单位租金:A>B(因为B承租面积大)

租赁面积:A

租金总收入:A ≈ B

虹桥天街运营人员表示:两者的租金收入相差无几。

2.物业管理收入对比


物业管理收入的收取标准:

(1)面积越小的商户,单位物业管理费越高;

(2)物业管理费以建筑面积为基础,公摊面积计入

B面积大,物业管理费总收入较低

A的单个商铺面积小,物业管理费相对较高

物业管理总收入:A > B

3.物业管理支出对比


物业管理支出的构成:主要包括水电煤以及相关的人工成本

联合办公的运营时间长于一般购物中心(10am-10pm),加之一些加班的情况,水电煤的支出将更多,同时需要物业管理员工更早上岗。

物业管理总支出:A < B

整体来看,引入联合办公的NOI要低于传统商铺。那么购物中心为何要引入联合办公?

引入联合办公消化灰色空间


最早国内购物中心引入联合办公是借鉴美国旧金山Westfield Mall引入Bespoke办公店的形式。

Bespoke位于购物中心的四楼,占地35000平方英尺。其办公店和一般的联合式、服务式办公室或者创业孵化器不同在于,这里是前店后办公。旨在让将高科技与线上零售相结合,将网上出售的商品放到实体店中让消费者能直接看到、触摸并实地测试全新的电商产品。

简单说来,就是电商新产品的试用店。这种创新的组合不仅让电商公司与市场直接接触,对消费者来说也是具有很强的吸引力的。在 Bespoke 办公店中有非常多的创业公司,比较知名的有产品推荐平台Product Hunt、众筹网站Indiegogo,和个人定制鞋设计商Shoes of Prey等等。

办公店除了前店外,“后办公”空间内包括创业办公室、发布会场、休闲放松区等。Bespoke前店后办公的模式,实现了购物中心和联合办公的双赢局面,创造了巨大的价值。但国内,目前还没有哪家实现前店后办公,主要的目的是消化灰色空间。

购物中心选择引入联合办公需满足以下几点


引入联合办公的购物中心八成有以下特点:

1. 购物中心规模过大,需要消化一些空间

2. 购物中心容积率高,楼层过高导致难以向上引流

3. 购物中心所在区域发展相对不成熟(如新区),存在较大风险,项目养商期较长

4. 购物中心所在区域相对成熟但供应过剩,而该项目招商运营处于劣势

存在以上情况的购物中心,会把引入联合办公作为消化灰色空间的选择之一。

虹桥天街就存在以上的一些特点,项目地处上海虹桥商务区核心区,交通优势明显,但区域尚不成熟,客流规模小。该区域入驻商业均看好3-5年后的发展前景,因此这段周期内招商运营风险较大,品牌商家也大多呈观望态势。以虹桥天街对面的瑞安虹桥天地项目自2015年底开业,开业招商率仅为50%,截至目前招商率增长至80%,可见招商难度。虹桥天街作为后进者,商业规模达25万平米,招商难度可想而知。引入一展空间,成功消化1万平米空间,开业出租率超90%,同时配合集团新兴业务的孵化,也不失为一条出路。

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