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深圳众多小型空间倒闭,联合办公想要盈利需扩大规模构建互联网平台

2019-02-09

作为国内“双创”最活跃的城市之一,深圳自然成为诸多共享办公空间争夺的焦点。在资本寒冬下,深圳也正在发生新的变化,:越来越多的写字楼租户转投共享办公空间,大品牌们为了争夺市占率不惜亏本纷纷抢占甲级写字楼市场。



资本寒冬对深圳写字楼的影响


然而,在资本寒冬下,深圳也正在发生新的变化:越来越多的写字楼租户转投共享办公空间,曾经依靠政府补贴“滋润活着”的诸多小空间正逐渐退场,大品牌们为了争夺市占率不惜亏本纷纷抢占甲级写字楼市场……共享办公空间的新故事,在深圳每天正在轮番讲述。

据悉,从去年10月以后,深圳的中介市场内开始逐渐出现写字楼退租现象,他们当中部分公司从此消失,部分则是选择了成本更低廉的共享办公空间。

深圳不少大型企业的一些部门,已选择入驻共享办公空间。例如三星租了SOHO 3Q整层楼,沃尔玛旗下的山姆会员店的部分人员、小米旗下的商米科技入驻WeWork TCL社区等等。在一些知名的共享办公空间中,非初创企业占比甚至超过30%。

现在深圳很多写字楼都将共享办公空间当作配套引进。在她看来,当前在深圳很多能够进驻高级写字楼的品牌,大多具有规模、运营实力和背景,原本写字楼由于面积问题难以吸引小型租户,但引进共享办公空间后,则可吸引一些有实力、有潜力的初创企业在项目内成长。

同样的深圳小型空间竞争要是非常激励的


2016年,深圳知名孵化器“地库”和“孔雀机构”先后倒闭,日前走访该地时发现,深圳软件产业基地内共享办公空间数量锐减,3W咖啡、飞马旅等知名企业已经离场,还能“存活”的大多是自带投资和孵化属性的“产业类空间”。其原因是空间入驻率不高、依靠政府补贴过活、无法实现自我盈利。

空间在签约时的“拿楼”成本不一,所以每家共享办公企业对于工位的定价也存在差异,深圳软件产业基地基本每3年续约一次,到期涨租幅度超过50%,且之前给的补贴不再延续,也导致有一些共享办公企业转到其他地方。

当前共享办公行业正处于“市场重塑”阶段,一些运营不好的品牌会面临被淘汰或者收购,很多以前的“二房东”正在做打包转手项目的现象正逐渐增多。

未来空间需扩大规模,搭建互联网平台,得到多元收入


当前共享办公空间的主要盈利来源仍然是租金,共享办公首先要面临的就是拿盘成本过高的问题。目前租金占到空间底层收入的比重仍然很大,大约在70%~80%左右。共享办公当前仍依赖于办公位的出租和部分增值服务,盈利空间比较狭窄。

包括头部品牌效应在市场上也有部分空间表现不佳,入驻率底,大部分的企业入驻率在50%~60%,很多新门店连50%都达不到。不过,SOHO 3Q以自己开发的楼盘或战略合作方式为主拿盘,并不存在业内其他空间的租赁成本问题。

对于处在扩张期的一些共享办公品牌来说,他们目前主要考虑的不是盈利问题,而是战略扩张。租金收入很难为企业带来大规模的盈利,通过搭建互联网平台,创造更多虚拟会员的收入,教育培训,还有撮合交易的增值服务等,以达到收入结构多元化。

共享办公未来的新模式其实还有很多,比如说共享办公品牌价值提升,那么可以降低物业租赁的成本,同时也可以积极导入各类融资,此类服务到位,相关服务费的收取就会比较客观。

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