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成都、武汉、重庆、西安等新一线城市甲级写字楼分布情况

2022-02-08

仲量联行(JLL)近日发布的《中国办公楼租赁指南》报告中我们找到了北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、杭州、成都、南京、西安等城市的甲级写字楼分布图。

今天这篇就来分析7个新一线城市的情况。


成都:南拓特征明显


作为新一线城市榜首的成都,其甲级写字楼分布情况是怎样的呢?


图片来自JLL研究报告


从这张分布图可以看出,成都写字楼最强势的区域有两个,一个是传统市中心,另一个是金融城。也只有这两个商区区可称之为CBD,其他集群区域只能叫次中心。


另外,人民南路、天府新区、大源、城东的写字楼也比较集中。


成都的写字楼布局逻辑很清晰,沿着地铁1号线向南拓展,呈现出强烈的南拓特征其实,很多城市的1号线都是具有标志性意义的,串联着城市最显贵的地段。


成都的空间战略是“东进、南拓、西控、北改、中优”,但从写字楼的分布图来看,南拓的势头要比其他三个方向更强势


所以,成都买房,第一选择是南部,尤其是高新南区(金融城+大源)板块,其次是传统市中心。天府新区发展势头不错,但距离传统市区较远,不宜买得太远。


另外,成都的甲级办公楼存量401万㎡,平均租金90.4元/㎡/月,空置率22.5%。


武汉:沿江和靠大学


以下为中部大城武汉的甲级写字楼分布图:


图片来自JLL研究报告


从这张分布图可以看出,武汉甲级写字楼最强势的区域是长江两岸,和上海、广州一样,显示出浓厚的滨江城市特色。


总的来看,武汉甲级写字楼共分7个板块,分别是王家墩、解放大道、建设大道、汉口沿江、武昌沿江、中南中北路、光谷。


武汉写字楼的分布逻辑也很清晰,一个是沿江,另一个是靠大学


首先是一江两岸,长江北侧的汉口区域,写字楼较为集中。长江南侧的武昌区域,写字楼则较为分散,这可能与武昌湖泊众多有关,包含了东湖、南湖、沙湖等,就把商务区割裂开了,很难打成一片。


这个结构和深圳有点像,都是多中心布局,而且各组团独立发展,没有连成片。


深圳甲级写字楼分布图


除了沿江区域,武汉还有一个非常强势的写字楼集群区域,那就是光谷。


光谷是我国重要的数字经济聚集区,周边聚集了华中科技大学、中国地质大学、华中师范大学等多所著名大学。


靠近大学,有利于发展知识经济,这让光谷后来居上,正在超越沿江商务区。产业的力量一定会投射到楼市,光谷的房价已经毫不逊色于武汉的一线江景房。


另外,地铁2号线是武汉非常重要的一条地铁,它串联起光谷、中南中北路、武昌沿江、解放大道等多个商务区。


从甲级写字楼租金来看,沿江区域最高(汉口&武昌沿江商务区),平均租金约129元/㎡/月,其次是中南中北路商务区、光谷商务区。


目前,武汉甲级办公楼存量249万平方米,空置率约34.8%,存量大约只有成都的60%,未来还有很大的增量空间。


重庆:解放碑+江北嘴+照母山


以下为重庆的甲级写字楼分布图:


图片来自JLL研究报告


重庆甲级写字楼最强势的区域是江北嘴和解放碑,二者不分伯仲,江北嘴更新一点,解放碑人气更高一点。


重庆是一个典型的多中心城市,从高空看重庆就像一个个山谷组成的城市群。不过,从高档写字楼来看,重庆的商务区目前主要集中在沿江区域和两江新区。


整体上,重庆主要有三大核心商务区:江北嘴解放碑照母山,分工各有不同,江北嘴商务区主要承接国内金融产业,解放碑商务区主要承接外资企业,照母山商务区主要承接科技互联网产业。


为实现“成渝双城经济圈”发展目标,重庆商务区发展方向是向北、向西。


重庆高档写字楼的租户主要来自四大类:金融、房地产建筑、服务业、科技互联网。


目前,重庆甲级办公楼存量约314万㎡,空置率约25.9%,存量高于武汉、杭州,低于成都,增量空间较大。


杭州:沿西湖和沿钱塘江


以下是杭州的甲级写字楼分布图:


图片来自JLL研究报告


杭州甲级写字楼最强势的区域是钱塘江两岸,尤其是作为城市客厅的钱江新城。但从写字楼体量来看,滨江高新区更大。从成熟度来看,武林商圈更胜一筹。


JLL的报告指出,杭州分为6个优质写字楼板块和7个商务园区板块。


如果以时间系列来分,杭州可分为以黄龙、武林为代表的沿西湖老商圈,以及钱江新城、未来科技城为代表的新兴商务区。


所以,杭州写字楼呈现多中心格局,两大布局方向,围绕西湖和沿钱塘江


从租金看,武林商务区平均租金最高,达到5.62元/㎡/天;其次是钱江新城商务区,平均租金5.35元/㎡/天;第三,黄龙商务区平均租金5.1元/㎡/天;其他商务区平均租金均低于4元/㎡/天。


空置率来看的话,未来科技城是最低的。


目前,杭州甲级办公楼存量220万㎡,空置率大约22.4%,存量比武汉还低,大约只有成都的55%,增量空间巨大。


西安:强中心格局


以下为西安的甲级写字楼分布图:


图片来自JLL研究报告


相比武汉、杭州,西安的写字楼集群比较集中,单中心格局比较明显。


西安的高档写字楼主要分布在6个板块,市中心、城北、南二环及小寨、曲江、高新北、高新南,主要分布在雁塔区。


从租金水平来看,市中心119元/㎡/月、南二环及小寨112.7元/㎡/月,这两个板块租金最高;其次是,高新北108元/㎡/月、高新南101元/㎡/月;城北98元/㎡/月、曲江92元/㎡/月


据商业地产研究机构统计,2021上半年西安写字楼总体量623万平方米,甲级写字楼存量约200万平方米,空置率约33.1%。


南京:沿江城市特质不突出


以下为南京的甲级写字楼分布图:


图片来自JLL研究报告


南京的甲级写字楼主要分布在4大板块:新街口、鼓楼、河西、南站。


鼓楼、新街口为传统商务区,发展成熟,租户结构较为多元,包含传统金融、服务业、教育业、科技新媒体等行业。


河西商务区是南京金融企业聚集地,许多内资金融总部设立于此。南站商务区处在发展阶段,未来主要以商务商贸业、文化创意、健康休闲等产业为主。


与武汉、杭州不同,南京的写字楼分布没有表现出沿江城市的特质,长江两岸没有像武汉那样出现写字楼集群区域。相比而言,秦淮河对南京商务区布局的影响,比长江更大。


从平均租金来看,新街口、河西等商务区较高,租金在120元/㎡/月左右;从空置率来看,新街口、鼓楼空置率是相对较低的。


目前,南京甲级办公楼存量185万平方米,空置率约29.7%。


天津:主要分布在海河两岸


以下为天津的甲级写字楼分布图:


图片来自JLL研究报告


天津甲级写字楼的分布逻辑比较清晰,以海河两岸为主。


天津的甲级写字楼主要集中在和平区、河西区,占到约48%、30%。


其中,主要分布在6大板块:南京路-小白楼、老城厢-海光寺、海河沿岸这3个商务区为核心商务区,卫津南路、友谊路、新八大里为新兴商务区。


以上是7个新一线城市甲级写字楼的分布情况。总之,甲级写字楼租金高、存量高、空置率低的区域,是每个城市最具活力,也是投资价值最高的地方。

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