2020年是我国历史上极不平凡的一年。面对新冠疫情的严重冲击、严峻复杂的国际环境以及艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，各地政府先后出台一系列的政策扶持联合办公市场，行业进入深度整合期。随着疫情好转，一些曾经是行业头部品牌的FUNWORK、WE+酷窝相继退场，让联合办公“二房东”模式的弊端更加显现，行业一度陷入至暗时刻。有资金支持的头部企业持续扩张抢占市场份额。2020年11月24日，优客工场成功上市，成为“联合办公第一股”，为联合办公行业的持续发展带来了信心和动力。迈点研究院将分别从整体和细分维度方面关注和探索2020年中国联合办公品牌的发展状况。
一、品牌整体表现
1、年度重点事件：融资、上市、入局与战略合作
自2019年开始，由于Wework这个头部品牌在国际资本市场受挫，影响了国内外投资者的信心。联合办公行业的投融资规模骤降。从资本市场来看，2020年融资声音较少，除了纳什空间和WeWork分别得到老股东远洋资本以及挚信资本的追加投资外，行业内基本没有大规模的投资行为，且一些曾经是行业头部品牌的FUNWORK、WE+酷窝相继退场，让联合办公“二房东”模式的弊端更加显现，行业一度陷入至暗时刻。国内联合办公企业融资“寡头”现象更为明显，相对中小型联办企业，头部企业更容易获得资本的支持。
不过，你方唱罢我方登场，下半年以来，市场上陆续出现全新的办公品牌，以房企系居多。包括6月，万科推出的首个正式开业办公空间品牌“牛小时Office”；8月，金茂推出的首个联合办公品牌“J SPACE”；9月，恒隆集团推出的办公品牌“HANGOUT恒聚”；以及10月，恒基兆业旗下正式亮相的办公品牌“Being Cospace”。地产系品牌的纷纷入驻，给深陷“至暗时刻”的联合办公行业带来曙光。相信随着未来联合办公的市场份额的逐渐扩大，越来越多的玩家会涌入联合办公行业。今年，联合办公品牌与酒店场景的融合加深，5月，梦想加空间与巴塞罗酒店集团宣布达成战略合作；6月，优客工场与开元酒店集团达成战略合作关系。
办公+酒店的形式多为通过办公品牌的运营，将酒店原本低频使用的的公共空间（大堂、商务中心、会议室、行政酒廊等）“激活”，提供办公类服务（时租工位，会议室租赁等）。为双方带来收益的同时，更能突破用户场景化服务的边际，紧跟用户需求，加强用户体验。近几年，联合办公品牌纷纷与酒店、商业、产业园等业态企业合作，充分利用碎片空间，共享资源优势，实行经济效益最大化，已成为联合办公行业的常态化操作。随着市场规模不断增长，头部品牌不断扩张，未来联合办公行业将有更多持续探索的空间。
2020年11月24日，优客工场成功上市，成为“联合办公第一股”，为联合办公行业的持续发展带来了信心和动力。优客工场2019年全年净亏损8.06亿元，2020年初开始了轻资产战略的转型。2020年上半年营收3.98亿元、净亏损1.89亿元，亏损幅度较同期有所收窄。对于联合办公行业来说，不断探索和尝试运营模式，找到规模化与盈利的契合点或将是接下来的常态。
迈点研究院数据统计显示，2020年联合办公品牌影响力排名前十的品牌分别是：WeWork、优客工场、氪空间、梦想加空间、车库咖啡、腾讯众创空间、ATLAS 寰图、纳什空间、瑞安INNO和楼友会。
其中，WeWork和优客工场位列第一梯队，年度品牌指数平均值均超过200；氪空间、梦想加空间、车库咖啡、腾讯众创空间和ATLAS 寰图位列第二梯队，年度品牌指数均值均超过100；而第5-10名年度指数值相近，竞争最为激烈。
与2019年相比，WeWork再次独占鳌头，且从品牌指数来看，WeWork与其他品牌相比占绝对性优势。头部品牌寡头效应显现。梦想加空间、瑞安INNO和楼友会凭借快速增长的综合运营能力挺入前十；从品牌指数来看，除了氪空间，其余9个品牌的品牌指数均呈现不同程度的上涨，前十品牌的品牌指数差距进一步拉大，第二梯队竞争加剧，前十门槛变化不大。
从“2020年联合办公品牌搜索指数变动趋势”中可以看到，搜索指数在1月达到峰值，2月下降，随后波动上涨，在第三季度较为稳定，于8月到达下半年的峰值。
1月，面对疫情，优客工场、WeWork、氪空间、纳什空间、LIMO零秒空间、Distrii办伴、德必空间、高格空间等联合办公品牌积极配合各地政府与相关部门的要求，采取紧急防范措施，启动应急预案，严格依照各地政府要求的时间复工、供应防护用品、自检工作人员防护及体温等共同对抗疫情。
另外，WeWork、Distrii办伴、ATLAS寰图等品牌相继开业新项目，提高了品牌影响力，导致搜索指数在2020年1月到达年度峰值。伴随市场潜在客群对联合办公品牌的关注，下半年，2020年联合办公品牌搜索指数在第三季度达到高点。这主要来源于品牌开业、品牌扩张、年报发布、签约合作、新品宣发对品牌知名度的影响。
7月，德事商务中心新增开设两处全新商务中心，同时扩充位于深圳湾钻石塔（GEM Tower）办公空间；ATLAS寰图与上海碧江实业举行签约仪式，寰图于上海闵行区的大型商业综合体正式落地；氪空间内部孵化的独立品牌Kreator Space正式上线。
8月，创富港发布年报；Distrii办伴入驻北京远大中心；8月25日，世服宏图在上海博华广场旗舰网点开业；8月20日，优客工场以SPAC模式再次向美国SEC递交招股书，拟冲击上市，致使搜索指数大涨。
9月，头部品牌蓄势已久，纷纷扩大规模，占领市场份额。氪空间盐城创新中心开业；恒隆推出首个办公空间品牌“HANGOUT恒聚”；Distrii办伴、星库空间、ATLAS寰图版图再扩；德必IPO拟募资5.7亿元，WeWork中国获得挚信资本2亿美元追加投资等。
一系列事件均提升了潜在客群对联合办公品牌的关注。
迈点研究院数据统计显示，2020年联合办公品牌搜索指数排名前十的品牌分别是：梦想加空间、WeWork、优客工场、氪空间、东朔、车库咖啡、COHESION目林、瑞安INNO、创富港与纳什空间。其中，梦想加空间、WeWork、优客工场位列第一梯队，说明品牌在消费者心中已占有一席之地，尤其是梦想加空间，今年搜索指数攀升迅速。位列搜索指数5至10名的东朔、车库咖啡、COHESION目林、瑞安INNO、创富港与纳什空间，这些联合办公品牌的搜索指数差距较小，品牌在消费者心中的影响力也不相上下。
2020年联合办公品牌潜在客群的热点地区主要集中在上海、广东、北京、浙江和江苏。与2019年相比，广东、河北热度提升较高，安徽、河南跻身前十，成为新晋联合办公品牌潜在客群热点区域。
从年龄分布与性别情况来看，联合办公品牌的潜在客群主要为25-34岁和19-24岁群体，两者所占比例分别达到47%和28%；其中，25-34岁群体中的男性客群占比达到65%，为创业主体。其中，梦想加空间搜索客群主要来源于浙江、安徽、广东、河南、山东和江苏六省，年龄主要集中于20-29岁，潜在客群主要为男性。
从“2020年联合办公品牌媒体指数变动趋势”中可以看到，媒体指数在上半年的4月和下半年的8月达到峰值，其余时间较为稳定。品牌发布会、融资上市、年报发布、集中开业、新品宣发、扩张、获奖等大事件屡次推动媒体指数上涨。
4月，随着疫情带来的影响逐渐减退，联合办公行业也进入了恢复期。优客工场进行了5周年战略发布会，毛大庆首次宣布启动轻资产战略转型，引起了行业热议；纳什空间再获远洋资本增持，并表示在2020年实现全面盈利。
8月，联合办公领域头部品牌逆势扩张，率先回血，品牌融资上市、年报发布、新品宣发、扩张和获奖等消息广受到媒体大量报道：优客工场拟冲击上市；WeWork获得软银11亿美元注资；创富港发布年报；世服宏图上海博华广场旗舰网点揭幕；东航资管试水联合办公市场，发布新品牌MU SPACE；Distrii办伴旗下筝际信息与尚嘉中心L’Avenue达成合作，智慧通行CHIPS系统正式投入使用；德事商务中心继续开拓广州市场，将在广州星寰国际商业中心打造新的办公空间；WeWork荣获三项2020RICS中国行业大奖等都导致了8月媒体指数大幅上扬。
迈点研究院数据统计显示，2020年联合办公品牌媒体指数排名前十的品牌分别是：WeWork、优客工场、梦想加空间、氪空间、德必、腾讯众创空间、创富港、纳什空间、Distrii办伴、筑梦之星。WeWork、优客工场位列2020年媒体指数第一梯度，均值都超过200。3-10名品牌媒体指数没有拉开太多，品类竞争激烈。相比去年，优客工场在媒体指数方面表现进步最为明显。
根据迈点研究院监测，优客工场在迈点网、新浪地产网、搜狐焦点网、网易房产、腾讯房产网、凤凰网房产、乐居网、中房网、房天下等媒体平台相关品牌报道有1969条。媒体指数分别在4月、7月、8月和11月到达高点，媒体报道的关键词主要为“上市”。
4月，优客工场进行了5周年战略发布会，首次宣布启动轻资产战略转型，获得了大量的媒体报道；7月，优客工场拟通过合并赴美上市，媒体关注度激增；8月，优客工场撤销其在美国IPO的上市申请，随后以SPAC模式再次向美递交招股书；11月，优客工场以SPAC模式登陆美股市场最终成功上市，交易代码为“UK”。
接下来，我们来重点关注2020年联合办公品牌运营指数的变动趋势。运营指数在下半年到达高点，其中，2020年9月到达峰值。头部品牌对运营指数的拉动作用明显。下半年WeWork、优客工场、车库咖啡的运营指数基本都在120以上。运营主要以品牌建设、营销推广、活动宣传、战略事件为主。
迈点研究院数据统计显示，2020年办公空间品牌运营指数排名前十的品牌分别是：车库咖啡、优客工场、WeWork、氪空间、ATLAS 寰图、腾讯众创空间、楼友会、瑞安INNO、SOHO 3Q、八戒工场。其中，车库咖啡、优客工场、WeWork和氪空间位列第一梯队，年度运营指数平均值均在100以上。ATLAS寰图、腾讯众创空间紧随其后，年度运营指数平均值均在90以上。前十门槛60，远高于去年的25。
综合来看，微博、微信、APP等线上平台仍是联合办公品牌当前品牌建设、营销推广的重要手段。迈点研究院数据显示，当前联合办公MBITOP50的品牌中拥有官方相关APP的品牌占比为28%，APP下载数量累计达到707,623（不完全统计），其中以优客工场和氪空间凭借较高的市场占有率和推广能力在APP下载数量上占有一定的优势（APP下载量在10万次以上）；微博方面，截止至2020年底，联合办公MBITOP50的品牌拥有官方微博的品牌占比80%，粉丝数量累计达到1,220,980；其中以ATLAS 寰图和楼友会等品牌微博运营较为突出（微博粉丝数在20万人次以上）；微信方面，2020年联合办公MBITOP50的品牌相关文章数达到34,970，其中以优客工场、腾讯众创空间和WeWork在微信上表现较为突出（微信相关文章数在5000篇次以上）。
疫情既是挑战，也是机遇。疫情冲击使得众多企业感受到前所未有的运营压力，但是这也进一步推动了联合办公品牌线上服务的智能化发展，基于科技开发的增值服务成为联合办公行业的全新突破口。疫情时期，众多品牌通过微信公众号、微博、APP等平台整合线上线下资讯及资源，向业主、租户提供便捷的一站式服务平台，推出各项数字化、自动化、现代化及协同化的服务：优客工场即时上线抗疫平台，发起抗疫联名公益行动，确保优客工场体系内防疫物品的充足与流动。
面向会员企业，优客工场还发起“有爱”企业扶持计划，为入驻企业减免租金，帮助各地中小型企业在疫情期间降低企业办公成本、共度难关；WeWork在疫情期间，通过APP灵活高效地汇总会员疫情期间旅行路线、及时响应会员需求，打造了联合办公无接触服务的范例，充分发挥了其在物业健康管理方面的优势；另外，疫情期间，政府对于中小企业的扶持政策不断出台，车库咖啡及时调整公众号的栏目设定，传达特殊时期政府针对企业发展颁布的利好政策，通过微信公众号开展政策线上申报，线上帮助企业进行疫情期间的各项政策申报工作，全力帮助创业企业恢复生产运营；面对疫情，氪空间还快速上线“VR看房”功能，积蓄意向客户，并推出远程办公扶持政策。随着疫情得到控制，氪空间迅速重启，成为行业内首批复工的联合办公连锁品牌。
据悉，氪空间在疫情期间办公业务的整体回款率约85%，运营实力可见一斑。相信随着政策的鼓励引导，大数据、云计算、人工智能及其它相关技术日趋完善，越来越多的联合办公品牌将致力于开发智能化的物业管理组合，从而推动品牌运营能力的进一步提高。直播成为品牌运营建设、创新营销的重要渠道，众多联合办公品牌通过直播推动品牌营销活动，带动运营指数大幅增长。
据艾媒咨询数据显示，2020年我国整体在线直播用户规模高达5.87亿人。随着头部互联网平台的布局与垂直领域应用的发展，大量企业布局或转型直播，潜在用户规模继续扩大。2020年2月下旬开始，车库咖啡推出了多场“公益”直播，从法律、股权、政策、人力、税务等多重角度，为创客带来务实内容分享，获得了小微企业的积极响应；优客工场于3月13日，首次开展抖音直播，与此同时为会员企业免费提供企业经营提升课程，助力中小微企业应对疫情冲击。
同时在全国多个社区推出共享直播间，帮助中小企业复产复苏；梦想加空间于2020年4月29日首次尝试带货直播，获得近2万观众、300余人付费、超过99.97%同时段主播，取得了亮眼成绩；2020年8月28日，氪空间抖音直播间开启连麦首秀，并在双十一期间联合多家入驻企业直播带货；2020年9月，COHESION目林在成都目林空间直播呈现“办公室里的法式生活”，打破常规办公空间模式，带动运营指数大幅上涨。2020年，跨界融合逐渐增加。2020年8月27日至9月27日，ATLAS寰图携手广汽集团旗下移动出行品牌如祺出行进行跨界联合营销；为了迎合年轻一代消费者的喜好，氪空间联合粉色浣熊打造了全国首档职场人脱口秀，并于2020年11月12日迎来《职业态度不错》全国首秀；2020年，优客工场首次尝试实现办公场景+电商模式，以办公空间为入口，开启电商平台的运营，挖掘社群潜能与数据资产。
优客工场电商平台是以旗下APP为载体自主研发的电商系统，既实现传统电商平台的功能及流程，也结合办公空间内线上线下社区社群特性，以APP及小程序的方式呈现；ATLAS 寰图紧随其后。2020年12月，ATLAS 寰图“职场生鲜专门店”开张，对其门店会员发放优惠券服务；2020年12月，作为跨界营销的老玩家，优客工场参加了“明日边际”华侨城策划规划联盟大会，就跨界融合、创意发展的观点与案例与参会人员进行了共同交流，给众多品牌带来了营销新思路。
经历了2019年的资本寒冬、2020年的疫情，联合办公市场进入深水区，联合办公企业开始尝试提高轻资产项目在总项目中的比重，进行从“重资产”到“轻资产”的重服务式转型。头部企业也在不断探索新的运营和盈利模式。
在2020年4月18日优客工场五周年之际，优客工场正式启动由“重”转“轻”的战略转型，今年将全面转型为联合办公服务商，以输出品牌、空间设计、建造、管理服务为主，打造全方位轻资产运营模式；2020年氪空间确立了“全周期企业办公服务商”的新战略，将业务范围从“联合办公”扩展到“综合办公服务+新型资产管理”，推出了财税、管理、亲子等多种直播课程，并联合相关企业推出租房优惠、健身课堂、蔬菜配送等生活便利服务，顺利走出困境。但是，不管是轻资产亦或是重资产，精细化运营管理才是联合办公行业未来的主流选择。
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