“YEC青创城”是一个占地数万平方米的办公地产项目，是由陆晓斌创建的。青创城是属于大型物业，租客与空间没有联系，一锤子买卖，可能只有入住和退租的时候会见一下。在青创城项目结束后，陆晓斌选择转向，去做“小而美”的联合办公空间。陆晓斌认为，办公地产的未来方向一定是走精细运营的路线。
“优衣库模式”联合办公空间项目Foca
2017年底，陆晓斌出资成立联合办公空间项目Foca，单枪匹马地从选址开始做起，一步步去做装修、布置、招租、推广和服务，4个月内接连完成了三处办公空间的改造，且空间出租率均达到了100%。
在Foca 的选址标准中，园区内是否有头部企业或是否有头部企业打算入驻，是重要的判断标准之一。这三处物业均选在广州TIT创意园区，即微信所在地。在陆晓斌看来，判断一处物业的租金空间时，除交通、区位外，企业品相也是重要因素。
陆晓斌凭借自己在房地产贷款业务及运营青创城项目中积累的知识，对项目的工程造价、模式计算和风险控制进行了评估，最终确定了“优衣库模式”。这一模式首先保证良好地段，即“高品质”，但在改造上去繁留简，不设噱头，保留办公所需的核心功能，即“基础款”。
运用这种模式，Foca能够在黄金地段让出租价格降到同类产品的一半到三分之二，让中小企业也能负担得起环境好、地段好的办公室。
这个模式有两大好处，一方面帮助Foca获得项目资金，用于承租物业及装修改造费用;另一方面能够倒逼公司对每个项目精细运营。Foca与合伙人共同出资成立新公司A，Foca负责从选址、入住、招商到服务的整个过程，合伙人负责提供一部分的资金。这就是在解决了商业模式后，Foca团队以单个空间融资的模式，开始获取用于扩张的资金。
Foca按需选址和租后服务市场
在市场波动之后，陆晓斌重新进行了市场调研，为Foca确立了两个方向，一是按需选址模式，二是租后服务市场的挖掘。
按需选址这种模式被陆晓斌称为收益稳定的低风险投资项目，即未来的租金收益已经确定，Foca及城市合伙人在加盟的时候面临的风险就会更低。因为这种模式是针对规模稍大的企业，在对方提出对地址、空间大小等需求之后，由Foca进行物业谈判、装修及租后服务。
另一方面Foca确立了“基础服务+外接服务”的模式。基础服务主要是提供一些行政采购、资源对接与社群沟通服务。外接服务方面，Foca会为入驻企业争取一些费用折扣，以及一些孵化器及媒体资源，为项目提供投融资及宣传服务。
不仅仅是这些，Foca
还希望软件扩张是以选址、装修、服务组成的解决方案，服务于不同的写字楼及其他众创空间，以成为数据入口为核心去打造办公空间。
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