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北京金融街甲级写字楼10年间保持空置率5%,市场需求整体释放不​及预期

2020-08-18

日前,高力国际发布近期北京写字楼市场最新数据。数据显示,随着北京疫情防控逐步放开,市场活跃度明显提升,整个北京甲级写字楼市场吸纳量从一季度的-81000平方米快速恢复到二季度的30000平方米左右。然而,在剔除了自用和预租的影响后,全市场的净吸纳量依然为-14,000平方米左右,需求恢复程度仍未达到预期。




市场分析人士指出,疫情平稳后,北京写字楼市场主要面临供大于求、需求释放不及预期、租金进退两难等诸多问题,但好在去化周期总将到来,空置水平有望逐渐回落。


此外,详细数据显示,北京写字楼市场的维稳主要得益于三大市场,其中之一便是金融街市场。多年来,金融街市场空置率持续保持在较低水平,其租金价格不仅影响着整个行业,更影响着北京的城市竞争力和经济活力。


01

市场需求整体释放不及预期


无论有无疫情,逐步走高的空置率是北京甲级写字楼市场目前的现状。究其本质,高空置率是由于集中的供应高峰所致。数据显示,2020年下半年北京市场依然会迎来接近70万平方米的新增供应量,明年还有近80万平方米的新增供应入市。高供应的格局会一直延续到2021年,市场的空置率高点也会在2021年出现。


供应端水平已然居高不下,那么需求端的表现呢?高力国际华北区董事总经理严区海在今年二季度曾指出,中国经济目前正处于经济增速下行期,产业结构调整期和疫情防控常态化时期。在这样的影响下,市场需求的释放需要更长的时间,但由于市场同时又处于供应高峰期,短期内的供应过剩在一定程度上意味着市场新增需求不足以支撑这样的新增供应体量。市场无法通过新增需求进一步去化空置面积。


有市场分析人士指出,空置率高企并不能一味与经济增速下行关联,新增供应的消化弱,早在2019年第四季度的数据中就已有所体现。目前,金融业、互联网和专业服务业依然是写字楼主要需求来源,特别是外资金融机构、相对成熟的互联网公司以及各类专业服务类公司。


需求的另一个影响因素是价格。租金作为市场的价格指标,租金上升需要有持续的需求作为支撑。市场需求能够在今明两年出现可持续性的回暖,需要建立在宏观经济增长符合预期、北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础条件上。分析人士认为,虽然市场正在逐步走出疫情的阴霾,但2020全年的净吸纳量在剔除自用和预租的影响后可能仅为北京甲级写字楼市场历史平均水平的一半左右。在高供应量且需求中性的市场环境下,租金依旧会保持缓慢下探的趋势,但下方空间已经非常有限,2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。未来,租金阶段性高位调整的大趋势将保持不变。


02

金融街成最稳定子市场之一


在最新的市场数据中,高力国际将北京甲级写字楼市场大致分为8个子市场,其中,3个子市场——金融街、东城商务区和中关村,对北京写字楼市场的整体稳定扮演着压舱石的作用。以金融街区域为例,该市场的稳定主要源于金融类企业强大的产业聚集效应,以及金融行业租户无可比拟的承租能力。


分析人士认为,如果以10年作为一个周期回顾金融街甲级写字楼市场,这个区域不仅是北京最理想的写字楼市场,其低空置水平和高租金收益甚至在全球也位列前茅。


从甲级写字楼市场的空置率来看,金融街的空置水平在过去10年间长期保持在5%以下,超过10%还要追述到2009年金融危机时期。截至2020年二季度,金融街甲级写字楼平均租金达到670元每月每平米,环比下降-1.4%,同比下降4%;空置率依旧保持5%以下的水平,达到4.2%,环比上升0.6%,同比上升2.5%。同时,和甲级写字楼市场类似,金融街的乙级写字楼目前也保持非常低的空置率,仅为3.6%,租金维持在450元每月每平米左右。


与空置率一直处于较低水平相匹配的,金融街写字楼租金出现了小幅下调。但这一现象,仍然被分析人士持乐观态度——租金的下调一方面能降低企业租赁成本,另一方面也能提升整个金融街,甚至是整个北京甲级写字楼市场的竞争力。


高力国际认为,写字楼市场向来是经济的晴雨表,企业在办公市场的微观变化在很大程度上反映着经济波动和行业兴衰。因此,金融街市场不仅对北京写字楼市场有着举足轻重的作用,更可以从侧面把脉中国金融行业微观层面的企业变化趋势。来源高力国际

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