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为什么联合办公和商务中心之间总存在着“鄙视”关系?

2020-07-03
前有三个“老千妈”破了腾讯法务不败金身,后有“下周回国”的贾跃亭破产成功。下半年刚开始,瓜就不断,一下抹掉了上半年的坏心情。

不过乐呵归乐呵,商办市场的发展现状还是要积极面对的。


今年是中国联合办公发展的第五年,也是写字楼市场最具挑战的一年,疫情之下,不管是联合办公还是商务中心,未来的发展趋势各方人士都持不同看法。


在这些年与联合办公、商务中心的朋友接触过程中,发现不同时期总存在着“鄙视”关系,很有意思,而在这种力求划清界线的背后,也反应了商办市场的一些行业动向。



德事商务中心


01PART
什么是联合办公?
什么是商务中心?


联合办公:是以自由工作者、创业团队为目标客户。是一种为降低办公租赁成本而进行共享办公空间的办公模式。产品风格年轻时尚,提倡的是办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等,突出社群文化以及企业服务。


商务中心:八十年代在欧美诞生,并很快进入中国市场,定位上属于办公租赁的高级别形式,产品形态上以豪华精装为主,重点服务中大型企业,讲究高端商务感与私密性。


以上两者概念的阐述,是我们通过自身行业认知总结出来的,仁者见仁智者见智。


02PART
联合办公初期低端的运营模式,被商务中心“嫌弃”


本质上,作为共享经济的一种,联合办公的发展路数与其他共享形式有很多相似之处,但在特殊的政策和写字楼市场去库存、转型升级的背景下,依托于多元办公场景需求和生态建设,联合办公在发展之初受到很多关注。

2014年李克强总理提出“大众创业,万众创新”的理念之后,各行各业的小微企业如雨后春笋般快速发展,伴随“双创”政策上升至战略高度,为创业服务的众创空间、联合办公批量诞生。优客工场SOHO 3Q氪空间等品牌相继产生。


虽有政策助推,但商务中心这边由于发展较早,模式成熟,多在高档商务楼宇中,服务于中大型企业,相比雷格斯、德事、世鳌国际等商务中心品牌,带有浓重“孵化器”色彩的联合办公就是个弟弟,多坐落于厂房、乙写,以初创团队为主的客群结构,档次不高的装修品质,单店无法盈利的运营模式等,让商务中心在对外宣传时极力与联合办公划清概念,顺便还要加上一句,“他们那就是二房东。”


霍king共享聚落


03PART
投资者的青睐目光,让联合办公一时风头无两


行业内虽然彼此分明,但在资本眼中,联合办公是块潜力很大的市场。


2016年,WeWork正式进军中国市场。有国外联合办公巨头的进入,让投资者们更加看好联办这块领域,也是从这一年开始,国内的联合办公空间开始呈现爆发式增长。


虽然之后以共享单车为代表的共享经济模式饱受诟病,一些小型联合办公品牌出现运营问题,但这让很多投资人确立了“加大投入,不断整合扩张,做到行业寡头”的发展方向。


记得在2018年上半年势头最猛的“氪空间”,就宣布未来100天将在北京、上海两地新开12家社区,面积接近10万平米,预计到8月底,正式开业的社区超过40个,管理总面积将突破30万平米。


而疯狂扩张的WeWork,截止2018年底,已经拓展到全球100个城市,拥有425家共享办公空间,到2019年初,它的估值达到了470亿美元。


空间店面运营,本就是一项重资产管理的事情,人工、装修、房屋租赁,都需要钱,商务中心也不例外。为了包装好自身发展前景,获得更多投资者的资金支持,商务中心也更愿意把自己和社群、年轻等词汇联系在一起。而此时在联合办公运营商眼中,自己和商务中心没什么明显区别,甚至强于对方。


04PART

资本浪潮过去后,寻找自己的运营模式是重点


孙正义曾对WeWork前CEO亚当说:“在战斗中,疯狂比聪明更好。而WeWork还不够疯狂。”


然而量多不等于质好,为了抢占市场而高成本拿房、精装,换来的只有不断亏损,根据软银五月份发布的财报显示,WeWork当前的估值已跌至29亿美元;咱们本土的优客工场IPO消息也已然全无,而氪空间、纳什空间也纷纷传出退租纠纷。疯狂烧钱过后,是缺乏明确的盈利模式,虽然有联合办公品牌宣布单店或区域盈利,但规模化盈利还几乎未出现。
随着疫情的影响,写字楼市场受到较大冲击,一些规模较小营收能力较差的联合办公企业退出市场,空置出来的大量面积,给了很多成熟空间运营商“抄底”机会。而星巴克试水共享办公,更是开拓了人们对办公室的认知,也让很多购物中心、大型商超开始关注这一领域。
从本质上来看,联合办公、商务中心二者没有什么不可跨越的区别,曾经的彼此“嫌弃”或者“惺惺相惜”,其实也都是为更好的凸显自身产品价值。
随着新技术的运用,以及产业合作的日趋紧密,不管是联合办公还是商务中心,未来都要向智能化、碎片化、资产管理等方向靠拢,多行业合作的边界可以进一步扩大,寻找到适合自己的运营模式才是重点。
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