我前两天去深圳和朋友谈点事儿,结果发现他所在的某写字楼出现很多空置的情况,其公司两边的“邻居”也搬空了。 我问朋友:“这些公司都去哪儿了?”朋友苦笑:“有的倒闭了,有的搬去了更便宜的地方”。 回来就看到新闻:
根据戴德梁行近期发布的报告显示,一季度甲级写字楼市场方面,北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6%,环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点。其中,上海和深圳创下空置率新高,北京则达到近十年来最高位。
老板们都去哪儿了?一部分老板们在悲伤地哭泣,一部分老板们在偏远的郊区苦熬,日子好过的不多。
北上广深的写字楼空置率均有所上升,伴随而来的是租金收入的普跌和新增供应的放缓,其中,深圳是一个极端模式:越是创新高,越要加大写字楼的供应量。
机构数据显示,今年一季度深圳写字楼空置率达到近1/4(24.6%)。深圳经济总量最大、最活跃的南山区,写字楼空置率上升至34.8%。
在这种情况下,5月20日,福田《创建“湾区总部之都”三年行动方案》发布。官方宣布:一个78.66平方公里,以中央活力区为核心的“1+5”环CBD总部产业集群,形成商务服务、金融科技、国际科研彼此赋能的湾区“总部生态系统”即将来临。
这个面积有多大?是深圳湾超级总部基地(1.17平方公里)的67倍,是留仙洞总部基地(1.35平方公里)的58倍。这个面积也比南山设想的76平方公里深圳湾CBD稍大——福田以不足1/2的面积全拼上了。 也就是说,深圳福田未来会出现更多的写字楼空置。
至于住宅供应,不好意思,速度很慢,深圳宝安区甚至宣布楼市新政:所有住宅新盘,公证抽签销售。深圳实在是太缺住宅了。
深圳模式,我没看懂。 北京的写字楼租金在下滑,根据《华夏时报》的报道,仅以国贸区域的47家写字楼来看,今年一季度能够达到2019年四季度平均租金水平(13.8元/平米/天)的写字楼仅有22座,若以预计成交价为准,能够达到这一价格的写字楼则仅有9座。
后续再来一些写字楼加入“战团”的话,估计北京的写字楼空置率很难下来。
不仅如此,广州的写字楼空置率在全国都是最健康的级别,甚至比一些三四线城市的空置率还要低,是不是万万没想到?
在和上海一样甲级写字楼市场无新增供应入市的情况下,广州写字楼空置率环比微降0.3个百分点至5.2%(上海是21%),平均租金水平环比微降0.6%。
截止2019年底时,南宁甲级写字楼平均空置率达54.3%,平均租金78.94元/平方米/每月,同比下降了14.91%。其中,南宁新兴商务区——五象新区的总部基地空置率更是达到恐怖的78%。
但是修起高楼大厦来毫不手软,最夸张的是——
南宁拥有着51座高度超过150米的高楼,排在全球第23的位置,而这一排名比孟买(44座),北京的(41座)都要更多,南宁到底要干嘛?成为“高楼之都”! 那么,南宁的经济实力如何?以2019年的数据来看,以4506亿元排在全国第50名,排在山东临沂、浙江金华的后面,南宁可是个省会城市啊,啧啧。
最有意思的是,别的省会城市基本上都是第三产业越来越发达,比例越来越高,南宁反其道而行之:2019年,南宁三次产业的比重为11.2:23.2:65.6。与2018年比较,第一产业比重上升0.8个百分点,第二产业比重下降0.7个百分点,第三产业比重下降0.1个百分点。
是的,南宁的第一产业占比居然是上升的,而第三产业比重是下降的,奇葩! 在第三产业即服务业所占比重下降的情况下,你修那么多办公楼干啥,养蚊子玩?
秘密就在数据里:2019年,南宁全市固定资产投资比上年增长9.9%(又是一个从2015年以来逐年下跌的数据),其中,项目投资比上年下降9.4%;房地产开发投资比上年增长32.1%(《2019年南宁市国民经济发展统计公报》)。
房地产在唱重头戏。
全年房地产开发投资1461.08亿元,比上年增长32.1%。其中,商品住宅投资1034.06亿元,比上年增长33.9%;办公楼投资82.78亿元,比上年增长31.5%;商业营业用房投资115.41亿元,比上年增长17.3%。
图表来源:南宁市统计局
注意,办公楼投资增长31.5%!
对应的实体经济却萎靡不振:2019年全部工业总产值比上年增长1.4%。
数据来源:戴德梁行研究部
而且佛山是民营经济大市,2019年民营经济增加值6748.31亿元,占全市生产总值的比重为62.8%,老板们对所谓甲级写字楼没有执念。 有的干得还不错的公司就窝在民宅里照样干得热火朝天,稍微有点规模的公司愿意去普通的写字楼,但是你要佛山的老板们入驻甲级写字楼,难度有点大,大家普遍比较务实。何况经济总量、企业资源、政府资源都不能和一线城市相比,因此,“你只管狂修甲级写字楼,我反正不去”成为佛山老板们的常规选择。 一方面是地方政府需要卖地收钱,需要修更多的甲级写字楼来撑门面,另一方面是买方市场的不买账。最后的结果就是:写字楼空置率第二。 厦门以40.4%的写字楼空置率夺得第三名的原因在于:房价太高,收入不高,屌丝叫苦,人才都跑。
厦门的住房均价是在北上深之后的,牛不牛?厦门是“一线房价、三线工资”的都市怪圈,苦不苦?
数据来源:安居客
厦门的现状是什么?产业规模小,经济总量小,甚至找不到一家在国内制造业能够形成完整产业链、知名影响力的现代制造业企业。据《21世纪经济报道》的新闻显示:毕业生留在厦门,最好的选择是去国有企业,大多属于房地产、制造等传统行业,新兴产业目前的体量太小。 既然如此,修那么多高楼大厦干什么?空着! 总结一下: 拿写字楼的空置率这一指标比拼,广州是全国所有城市的标本,而且在内地所有的重要城市中,广州的写字楼空置率是最低的。
为什么?因为政策、环境等诸多方面的原因,广州人每用一分钱都要力求效率,如南宁一样修一大批写字楼结果空置率超过一半,这种事,广州人永远干不出来。 这个空置率“最低”意味着:不铺张,不浪费,最大程度地利用了社会资源。广州人在一轮又一轮的写字楼修建狂潮中保持了淡定,其实是为经济的增长提供了更多的腾挪空间。 广州超低的写字楼空置率当然是各方力量良性互动的结果,什么叫过“紧日子”?广州的这种状态就是过“紧日子”。
保持经济平稳增长,适应市场节奏将写字楼空置率保持在较低水平,同时也是一种值得点赞的治理能力。这后面节省的资源不是几百万、几千万,而可能是几百亿。