2020年4月办公空间品牌发展报告,多地租金呈现“双降”趋势

4月，全国办公空间基本恢复正常。品牌方，进入营销的关键月。供应方面，疫后复市与新项目入市的面积叠加，一线城市持续高空置率，写字楼市场租金持续下探。联合办公获取物业的租金与入市租金全国多地呈现“双降”，短期有利于品牌方降低运营成本。

一、 市场行情

数据来源：中国房价行情网

4月全国主要城市办公空间按平均租金从高到低依次为：北京、上海、深圳、广州、 南京、杭州、成都、武汉、西安和天津。其中Top5的平均单价（元/日/㎡）分别为：北京（5.48）、上海（3.94）、深圳（3.84）、广州（3.16）和南京（2.43）。4月，全国主要监测城市的办公空间租金环比和同比，均呈现下降趋势。其中，西安是唯一环比（1.92%）上升的城市，4月平均租金2.12元/日/㎡。其余城市均下降，其中广州（-7.87%）和成都（-7.53%）降幅均超过7%。

同比方面，平均租金排名前十的城市中，北京降幅最大-15.41%。其余城市也均下降，其中，天津（-15.37%）、广州（-13.38%）、上海（-10.12%）的降幅均超10%。

4月全国主要城市办公空间租金仍处在“后疫情”的调整期，以北京、广州为代表的一线城市回调幅度较大。

二、品牌动态

关键词：扭亏为盈

资料整理：迈点研究院

4月18日，优客工场进行了一场名为“起源——优客工场进化论”线上战略发布会。时间恰逢优客工场5周年。毛大庆首次宣布优客工场2019年实现扭亏为盈，并宣布轻资产战略转型。

3月优客工场首个轻资产项目在青岛签约，4月就宣布“轻资产战略”，“快速变化”是疫情后期优客工场的“打法”，未来基于“轻资产品牌输出”和“创新业务”（并购办公生态中的潜力公司而带来的营收），或是联合办公未来的“双轮”。

三、 行业动向

关键词：REITs

资料来源：戴德梁行

4月30日，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并发布公募REITs落地制定了相关细则。标志国内基础设施领域公募REITs试点正式起步。我国现阶段，已发行的类REITs数量排前3的业态为商业、办公和公寓。REITS在办公上的应用，将加速大宗商办的流通即“投融管退”与降低门槛。未来，以规模化为重的联合办公和以产业聚集为特色的园区，或将受益。

四、 重点关注品牌案例

潜在客群关注：INNO

4月搜索指数中，INNO搜索指数表现较3月上升超过100%，指数值14.02排名第9位。

数据来源：迈点研究院

数据来源：百度指数

4月INNO潜在客群热点区域主要集中于上海、浙江、广东。当前全国潜在客群占比最多的为25-34岁年龄阶段的群体，占比达43%，男性所占比高于女性达到61%。此外，全国的INNO空间潜在客群还对“米域”、“WeWork”等关联品牌与竞争对手具有较高兴趣。

INNO作为房企系（瑞安房地产）试水联合办公的众多品牌之一。“稳健”是其发展的节奏，2018年进入南京，2019年进入上海。去年开业的上海旗舰项目，单项目运营面积超6万方在上海联合办公市场实属少见，“智能+社群”的特色也在上海获取了一定口碑，期待INNO未来更好的发展与更快的扩张节奏。

媒体表现亮眼：氪空间

数据来源：迈点研究院

4月媒体指数中，氪空间环比在TOP10中涨幅最大，涨幅为416%指数值为174.27，排名第3。氪空间自4月起加大媒体推广力度，并上线“推荐人计划2.0”即“老带新”的口碑营销。主动投放与联合办公回暖作为头部品牌而引起的媒体主动关注相叠加，使氪空间媒体指数大幅上涨，另一方面转型中的氪空间的媒体指数仍处于“第二梯队”，与WeWork与优客工场仍有较大差距，媒体发力，任重道远。

运营结果突出：ATLAS寰图

数据来源：迈点研究院

4月运营指数表现的品牌为ATLAS寰图，运营指数环比上月上升1.15%，指数值为94.99，排名第5。ATLAS寰图，线上运营集中于微博和微信，近期主要围绕“安全与健康”并结合线下社群在全国6城市（北上广深，杭州和西安），发起“让办公室带点绿之健康办公室”系列公益活动，希望通过社群活动进而促进营销与品牌。

“寰图”微博运营时重视“互动”将互动话题与时下年轻人关注的热点、生活方式、明星等相结合，保持更新。在细心运营下粉丝数达到36万，在联合办公品牌中排名前列。

五、 办公空间品牌影响力榜单

在本月迈点研究院最新独家发布的“2020年4月办公空间品牌影响力榜单”中，前十办公空间品牌分别是：WeWork、优客工场、氪空间、纳什空间、腾讯众创空间、车库咖啡、WE+酷窝、梦想加空间、德必和ATLAS寰图。

数据来源：迈点研究院

4月，榜单内共监测82家办公空间品牌，其中，41家（50%）排名上升，31家（37.8%）排名下降，10家（12.2%）排名持平。指数与各维度方面，40家（48.8%）品牌搜索指数排名上升，32家（39.0%）品牌搜索指数排名上升，34家（41.5%）品牌媒体指数排名上升，26家（31.7%）品牌运营指数排名上升。4月品牌普遍加大品牌推广投入，搜索、媒体和运营3个维度普涨，拉动近半数品牌的品牌指数上升，完整榜单如下：

数据来源：迈点研究院