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奕桥Bridge+腾飞大厦改造案例:唤醒老旧商场,改变区域办公生态圈

2020-05-22

共享经济发展至今,共享办公已不是一个新鲜的词汇。目前共享办公场地的发展趋势,逐渐从已有或废弃的空间中,寻求创造其商用价值的升级。

下面来介绍一务腾提供改造造价咨询服务的项目,腾飞大厦,该大厦最早竣工于2004年,位于上海徐家汇商圈,主要由办公楼和裙楼商业组成。

2019年,业主对大楼进行了整体的翻新和升级。主体改造为大厦的三至五层,由商场改造成跃层的共享办公空间,改造面积达9600平方米,引入凯德集团旗下的共享办公品牌“奕桥Bridge+”。另外,其沿街及一、二层商业也做了全面的更迭,办公楼大堂与雨棚、六层以上的办公楼电梯厅、地下室部分区域也做了全面的翻新。


图 | 腾飞大厦入口改造前后对比



/ 改造重点 /

雨棚高度:从之前1层高的雨棚,升至2层高度,与办公楼大堂高度保持一致。

侧边商场入口:商场入口,也做了升级。

中庭增加跃层楼梯:连接三至五层,丰富了垂直与水平空间划分与组合,延伸共享办公活动空间。



对于小而精的改造项目,务腾从“拆旧、加固、改造”全程做了周密的成本预算控制,与你分享下服务过程中的经验与体会。
精装修均价:由于为了保持公开与私密工位均匀共存,办公空间房间分隔增多,且每个办公隔间中均需提供必要的办公设施和网络、影音设备,而传统办公项目中办公空间多数由小业主自行完成,另外共享办公空间比传统办公加大了公共空间,因此共享办公的办公区域精装修平均造价比一般传统办公楼略高,大堂、卫生间精装修造价基本持平

玻璃肋幕墙:外立面采用通透简明的玻璃肋做法,采用镜面不锈钢材料。通过玻璃角度的变化,创造出更律动的外观造型,也制造出更多树木与天空的投射互动。


图 | 左为新款幕墙,右为旧款幕墙

图 | 上一为旧侧边入口,二、三为新侧边入口

共享办公空间:共享办公相对于传统办公,更活力多元,同时也伴随了新的办公元素,例如:阶梯、沙发、茶歇间、个人储存空间、独立格子间、共享休闲区、健身室、会客厅等。除设置常规办公工位外,卡座与小会议室也增加了一定数量,另有能容纳超10人的大会议室供外部租赁使用,能辅助办公楼中有个性化的需求,实现大楼完善的办公体系。

阶梯设计”普遍出现在共享办公空间,逐渐成为分享,路演,交流的最优场所。



机电总费用的增加与变化:其原因在于改造项目在拆除原有旧结构之后,呈现出的不确定状况,如通风、采暖、消防系统与弱电系统;另外,由于距离项目落成时隔多年,原始图纸的保存以及现有管线走向是否依旧与旧图纸保持一致等各种原因,造成实际拆改内容与前期估算产生差异,增加更多变更情况
措施费的不确定性:由于改造过程中,商场内部及沿街原有商铺依旧开业,为保持其正常营业,会有更多施工围挡、临时措施的费用产生;其次,办公楼周围聚集众多住宅小区,人员密度高,为解决周边扰民问题,维稳专项费用也相应产生
施工时间的压缩:由于主体办公楼,依旧按照正常办公时间操作,施工时间必须压缩到晚间或者周末,周末也必须在不影响其他商铺营业的前提下。为跟上施工进度,夜间施工增加费、赶工措施费也相应产生

作为已有16年楼龄的办公楼,唤醒其新的整体价值,给写字楼内部的人群激发新的公共活动区域,并且吸引着周边写字楼的人群,改变整个区域的办公生态圈,是城市建筑更新的意义价值所在。
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