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一线城市写字楼需求深度分析!什么样写字楼更受大家喜爱

2020-05-20
我们针对一线城市写字楼用户,进行了目标消费群体的设定、物业市场的定位,楼宇的配套设施,租金售价,层高,标准层面积,周边配套设施等方面的深入调查和研究。
调查了50位负责或参与企业租赁或购买办公楼,且半年内未参加过市场调查的受访者


调查结果如下:

一、办公位置及偏好

当前公司选择的物业的四大原因:

交通方便(23.9%)

周边各项配套设施齐全、发展成熟(15.9%

产业集中(8.5%

物业公司服务到位(6.8%



理想物业拥有的四大条件:

交通方便(30.8%)

周边各项配套设施齐全、发展成熟(19.9%

物业管理品质高,服务到位(14.1%

地理位置明显、易找(7.1%


这些考虑因素基本上与企业选择当前物业所考虑的因素相一致。


二、办公面积

公司目前租赁的办公楼的面积 201~400平米的占多数(42%401~600平米的(30%601~800平米的办公面积(10%801~1000平米的办公面积(8%小于200平米(6%大于1000平米(4%


公司在此办公的员工数:41~60人员工的企业(34%

21~40人员工的企业(26%20人以下和61~80名员工的企业(12%81~100名员工的企业(10%101人以上的企业(6%

基于现在情况下理想的办公楼面积企业希望办公楼面积在201~400平米(38%

企业希望办公楼面积在401~500平米(28%企业希望办公楼面积在601~800平米(12%企业希望办公楼面积在200平米以下和801~1000平米(8%企业希望办公楼面积在1000平方米以上(6%


三、建筑形态


60%的企业办公理想的建筑形态为标准甲级办公20%的企业理想的办公建筑形态为低密度办公12%的企业办公理想的建筑形态为SOHO办公6%的企业办公理想的建筑形态为LOFT办公2%的企业办公理想的建筑形态为临街铺面,这些企业可能为银行类企业

大部分公司理想的建筑形态还是标准甲级写字楼


四、办公楼层数


企业办公楼层数集中在底层,有一些企业是独栋办公。而企业的期望办公层数也在底层,中高层的期望值基本较平均。


五、办公楼使用情况

64%的企业的办公场所都是多家公司共用一栋楼36%的企业的办公场所是独用一栋楼说明大多数企业还是偏向多家公司共用一栋楼

对于理想的办公场所的使用,企业也基本偏向于多家公司共用一栋楼。


六、办公层高

办公楼层高2.8米(14%办公楼层高3米(18%办公楼层高3.8米(16%

理想层高2.8米(18%理想层高3米(18%理想层高3.5米(16%

而原因主要集中在这样的高度比较适中,符合一般办公楼的普遍层高,比较合理,这样的层高不会太低而感到太过压抑,这样的层高也比较利于空气流通。


七、标准层建筑面积

标准层建筑面积在1500平米以上(36%501~1000平米(30%小于500平米和1001~1500平米的基本持平

大部分受访者理想的标准层建筑面积是1500平米以上,占总百分比36%

理由集中在以下几点:


八、办公场所使用空调


使用的是分户空调(58%使用的是中央空调(38%两种形式的空调都有(4%目前大多数办公楼使用分户空调


使用中央空调的受访者表示,目前提供24小时服务中央空调的办公楼和非24小时中央空调服务的办公楼各自参半。
24小时提供中央空调服务的办公楼(57.1%非24小时提供中央空调服务的办公楼(42.9%)

非24小时办公的办公楼提供中央空调的时间段一般在7:00~21:00,而企业理想的空调服务时间在7:00~23:00,也有的企业期望是24小时提供空调,这可能与企业生产需要等因素有关。


九、办公场所的停车场


所办公场所内提供停车场所(94%)办公场所内未提供停车场所(6%)

大多数办公场所提供的停车场大多数为自行式平面停车场。


办公场所内停车位在50个以下(74%办公场所内停车位数在51~100个(14%办公场所内停车位数在100个以上(22%

公司所使用的车位数在10个以下(72%公司所使用的车位数在11~20个(8%公司所使用的车位数在20个以上(10%

受访者公司平均使用车位数为7.8个,即7~8个车位。

免费停车(80.9%每月200元(4.3%每月300元(2.1%每月400元(6.4%每月1000元(6.4%

以上数据表示,目前大多数办公场所内停车位比较少,在50个以下。大部分受访者公司所使用的车位数在10个以下,平均使用个数为7~8个。大多数办公场所提供免费停车,而收费的停车场收费在200~400元/月。

绝大多数企业认为他们的办公场所的停车场还是比较令人满意的,车位大而且充足,有人指挥,但也极少数认为价位有点高,管理不够到位。

希望拥有或者希望拥有更好的停车所(26%表示无所谓(74%

说明受访者并不注重办公楼的停车场,或者希望保持目前状态

而对于理想中的停车场主要期望为:车位充足;空间宽敞;管理到位;收费合理。


十、办公场所公共会议设施

所租赁或购买的写字楼内提供公共会议设施(24%未提供(76%

目前大多数办公场所内不提供公共会议设施

从受访者对办公场所内所提供的公共会议设施评价来看:每天使用公共会议设施的受访者占8.3%很少使用,或者未使用过的受访者占66.7%认为目前公共会议设施面积比较大的受访者为25%大小会议室均有的占75%认为目前公共会议设施收费较贵的受访者占25%认为价格适中的受访者为75%

以上数据说明,大部分受访者使用公共会议设施的频率非常低,他们对公共会议面积/容纳量比较满意,认为比较适合,大部分公共会议设施的收费比较合理。

20%的受访者表示希望拥有,或者希望拥有更好的会议设施。80%的受访者表示没有必要。

说明大部分受访者并不注重办公楼内提供公共会议设施,或者希望持续目前状态。而希望拥有更好的会议室的受访者,主要是希望会议设施要齐全、音响质量要好、装修简洁明亮。


十一、商务中心


办公场所提供商务中心(12%公场所不提供商务中心(88%

说明大多数办公楼内不提供商务中心。

从受访者对商务中心的评价来看:

完全免费提供服务的占25%。完全免费提供服务的占25%。认为收费一般,或者比较合理的占50%。不了解的为25%。很少,或者偶尔使用商务中心的受访者为66.7%。从来未用过的受访者为33.3%

目前办公场所内所提供的商务中心,收费比较合理。然而没有受访者表示经常使用商务中心,说明受访者使用商务中心的频率并不高,很少使用。只有16%的受访者表示希望有,或者希望拥有更好的商务中心。84%的受访者表示没有必要。

说明商务中心并不是受访者所注重的主要配套设施。这和目前一般企业办公设施配备比较齐全有关。对于理想的商务中心,大多数企业希望其中能够有打印、复印、代订等服务。


十二、餐饮设施

38%的受访者表示目前他们的办公场所提供餐饮设施62%的受访者表示他们目前的办公楼内不提供餐饮设施目前大多数办公楼内都不提供餐饮设施

89.5%的受访者表示,办公场所内提供员工餐厅仅8%受访者表示,办公场所内提供咖啡厅目前办公楼内所提供的餐饮设施并不十分齐全

每天使用餐饮设施者,占82.4%经常使用者,占5.9%很少或者偶尔使用者,占11.8%

认为餐饮设施提供菜肴口味很好的受访者,仅5.9%认为口味一般,或者还可以者,为88.3%

认为用餐时有时比较拥挤的受访者占5.9%完全不挤的占94.1%

大多数受访者每天都会使用餐饮设施。目前大多数餐饮设施提供的菜肴口味一般,比较大众化。安排也比较有秩序,不是非常拥挤。

企业对于餐饮设施的服务的评价都是比较积极的。绝大多数企业认为餐饮设施中的价格比较适中,也有少部分认为价格偏高,还有一小部分企业所在场所的餐饮设施对于价格有限制;对于餐饮场所的装修,大多数企业认为一般。

对于理想的餐饮设施,企业大都有提到菜系丰富、环境干净卫生舒适、口味好、价格适中这四点。


十三、会所设施

只有2%的企业所在办公场所附近有提供会所,说明目前在该地区会所的影响力不大,而且仅限于小范围的消费者 。目前人们对会所的消费意识还不强,对于会所的需求也不大,仅有6%的企业认为有这方面需求。

对于理想中的会所,60%的受访者所描述的理想会所中提到休闲放松项目,其余40%希望拥有大型会所。

受访者对配套设施的额外要求包括增加餐饮、体育、商务中心、保全等各类设施,选项分散,表明写字楼物业设施可能已经比较齐全。


十四、物业管理


物业管理费:在10元/平方米/月以下的有9家,占样本量的18%在10元-20元/平方米/月的有16家,占样本量的32%在20元/平方米/月以上的有6家,占样本量的12%物业管理费包含在租金内的有19家,占样本量的38%。


有40位被访者对其公司的物业管理表示基本满意10位受访者不满意现有物业的服务,或认为物业管理有待加强

物业服务偏好:
有9位被访者希望拥有更好的物业管理,占样本量的18%有41位被访者选择不需要更好的物业管理。占样本的82%表明现阶段的物业管理公司提供的服务为广大业主所基本接受

理想物业:

受访者对理想的物业的要求最多表现为:加强保安素质(21.4%)、服务人性化(14.3%)等。


十五、办公时间


有24位受访者的办公楼为24小时办公楼,占样本比例的48%另有26位受访者的办公楼为非24小时办公楼,占样本的52%

有20位被访者认为24小时办公楼方便办公、加班(74%)另有三位认为24小时办公楼更增强了安全性(11%)有两人认为此项物业管理措施一般(7%)由此可见受访者对24小时办公的肯定度很高。


理想办公时间:受访者理想的办公时间段基本集中为8:00-20:00。


十六、周边设施——酒店


办公楼附近有酒店的受访者有35位,占样本的70%没有酒店的有15位,占样本的30%多数写字楼附近均建有酒店。


公司客人入住(37%)开会(32.6%)商务宴请(19.6%)等各种原因使用酒店。

使用酒店的频率不一,但总体频率不高。

收费合理(82%)收费偏高(18%)

希望拥有或者希望拥有更好的酒店(32%)表示无所谓(68%),其原因是园区附近交通比较方便,离市区不远。

理想酒店:希望酒店为三星级或经济型酒店(30.6%)选择服务到位,干净整洁的受访者有(25%)选择服务周全的有(25%)

受访者总体偏向价格适中,服务周到的经济型酒店。


十六、周边设施——服务式公寓



仅有6%的企业所租赁的办公场所附近有提供服务式公寓由此可以看出,办公场所附近的服务式公寓比较缺乏。

出差人员(40%) 公司老总、经理(20%)公司客户(20%)

由于绝大多数受访者(占94%)未使用过服务式公寓,因此对其价格不是很清楚。只有6%的受访者使用过服务式公寓。在使用过服务式公寓的受访者中,33.3%的消费者认为价格比较高。


有64%的受访者表示希望附近有酒店式公寓,说明大多数受访者希望办公场所附近有服务式公寓,他们认为随着与客户的不断交流,服务式公寓是非常需要的。

理想服务式公寓:

受访者对理想服务式公寓的要求为服务周道、宾至如归(26.1%); 设施齐全(21.7%);价格合理、性价比高(13.0%)等。


十七、写字楼租赁情况

受访者所在企业使用办公面积在从200平方米以下到1000平方米以上的都有,说明在企业对各种规格的办公场所均有需求。

可以看出当前在受访者所处办公场所的定金趋于偏态分布主要集中5000-10000元的区间,并逐步趋向于低价位。

数据呈弱偏态曲线分布,峰值在18,可以看出在当前时期物业管理费在15-20元/平方米/月左右。

从图表中可看出,基本没有免租期。

当前企业在租赁/购置办公楼宇主要是以办公为主(39家占78%)。

样本中没有维护要求的有30位,占60%,说明当前办公场所普遍采用业主自己维护模式。

从图表中可看出呈正态分布,企业理想的租赁期比较倾向于3-5年。这比较有利企业的稳定发展。


以毛坯房为主(72%),全装修房(22%),表明在办公场所装修选择上,企业比较倾向与自己装修。

部分装修的程度主要是到白墙,吊顶这两项,占部分装修的66%。

打算再次租赁的比率为84%,说明大部分业主喜欢以租赁方式设置办公场所。


十八、再次租赁办公场所情况

大部分业主更倾向与在目前所在区域内扩租(46%),其理由主要是企业在当地有一定基础,以及比较习惯当前区域。

以上数据显示希望下一次办公场所的租赁面积-建筑面积为100-500平方米的有19家(占总样本的38%),说明大部分的企业希望的办公场所的建筑面积100-500平方米的区间范围内。


以上数据显示希望下一个办公场所的租赁面积-使用面积为100-500平方米的有20家(占总样本40%),说明大部分的企业希望的办公场所的使用面积100-500平方米。

再次租赁期望的租金可接受范围主要为2-3元/平米/天之间(占样本的26%)。


从图表中可看出呈正态分布,在本地区的企业比较倾向于3-5年的一个中长期的租赁期。
十九、再次购买办公场所情况

主要是倾向于在当前区域内购买,占想购置房产的比率为60%,因为被访者对当前区域比较熟悉。


购买的价格在7000-8500元/平米之间。

欲购置的时间主要在5年内。

受访者在物业管理费上回答众说纷纭,不同的需求有不同的要求。最高可接受的物业管理为1元/平米/天,占34.2%可接受0.6元/平米/天的受访者,占21.3%可接受0.5元/平米/天的受访者,占44.5%

样本中欲购买办公楼的企业比较趋于低区的楼层。

大部分受访者希望下一次办公场所以毛坯房为主。(毛坯房占72%,全装修房占22%)表明在办公场所装修状况上,各企业比较倾向于自己装修,体现本企业风格理念。


二十、受访者对办公场所的看法


从上述数据看来,受访者心中比较看重安全(8位占10.1%),与良好的环境(7位8.9%),以及配套设施(7位8.9%)。

企业在选址时首要考虑的是交通问题(13位占17.1%),再次是办公场所周边的商业生活配套设施的齐全(13位占17.1%),以及在写字楼的档次入驻的企业的知名度(10位占13.2%)。

说明一个成功的物业并不是仅仅靠一些硬件就行了,它更需要的是良好的软环境来支持。

希望毗邻办公场所的设施为:便利店(46位占16.2%)酒店(41位占14.4%)餐厅(35位占12.3%)咖啡厅(32位占11.3%)小型零售店(23位占8.1%)不希望毗邻办公场所的设施为:夜总会(41位占17.1%)KTV(33位占13.8%)游乐城与桑拿/洗浴中心(各有32位各占13.3%)

说明办公场所主要是需要一些关于餐饮购物、方便生活的相应设施,不宜与喧闹娱乐消遣设施结合在一起。
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