2020年3月办公空间品牌发展报告，办公空间复工率接近90%

3月，全国持续推进“复产复工”，办公空间与入驻企业（除武汉外）的复工率均接近90%。意向客户终于可以实地看房，租赁业务也逐渐恢复正常。同时，办公空间品牌开启新项目与新合作，办公空间的回暖体现了行业的信心与韧性。

一、 市场行情

数据来源：中国房价行情网

3月全国主要城市办公空间按平均租金从高到低依次为：北京、上海、深圳、广州、 南京、成都、杭州、武汉、天津和西安。其中Top5的平均单价（元/日/㎡）分别为：北京（5.65）、上海（4.10）、深圳（3.92）、广州（3.43）和南京（2.48）。与2月相比，南京上升2位重回前五，成都与武汉分别下降1位与2位、分列第5位与第7位。3月，全国主要监测城市的办公空间租金环比小幅调整，同比基本呈下降趋势。其中，成都是唯一环比与同比均上升的城市。其余城市租金同比均为下降趋势，降幅最大的是天津、同比下降12.79%，北京、上海、深圳、广州和南京降幅均超过5%。环比租金上升幅度最大的是成都、上涨3.35%，其次是广州、上涨3.21%；上海租金环比下降最大，为10.24%。

3月全国主要城市办公空间租金仍处在“后疫情”的调整期，以上海为代表的一线城市回调幅度较大。长租期体现的价格优势会相对明显，办公空间品牌获取物业的成本下降将有利于新拓项目。办公品牌在新拓物业的同时也需保持理性，保证充沛的现金流与合理的杠杆率。

二、品牌动态

关键词：回暖

资料整理：迈点研究院

3月办公空间行业“回暖”趋势持续，表现多元：国家出台“稳岗就业”政策，办公空间中的孵化器、众创空间或将获益；德必进入长沙市场，优客工场进入青岛市场，办公空间的区域市场渗透更加“下沉”；优客工场以“轻资产”的“托管”项目试水，既反映了办公空间品牌的扩张方式更加灵活，也标志着头部办公品牌开始迈上“品牌输出”的新台阶。

三、 重点关注品牌案例

潜在客群关注：FUNWORK

3月搜索指数中，FUNWORK搜索指数表现较2月上升2.41%，指数值66.06排名第3位，也是连续两个月搜索指数进入前3。

数据来源：迈点研究院

数据来源：百度指数

3月FUNWORK潜在客群热点区域主要集中于河南、河北、广东。当前全国潜在客群占比最多的为20-29岁年龄阶段的群体，占比达69.16%，男性所占比略高于女性达到51.4%。此外，全国的FUNWORK空间潜在客群还对“米域”、“无界空间”、“WeWork”等关联产品与竞争对手具有较高兴趣。

河南上升至最主要的潜在客群来源，河北、广东潜在客群首次超越北京和上海，升至第二第三名。以河南省会郑州为例，联合办公品牌入驻较少，FUNWORK是其中进入较早的品牌，自2018年5月（绿地中心项目）开业以来，选取区域地标建筑获取物业，通过近两年的运营与产品打磨，积累了一定口碑。随着“后疫情”办公的重启，郑州市场迅速升温。FUNWORK用两年时间，不但获取了物业与资金上的先机和溢价，更培育了区域市场的消费者，实现了阶段性的品牌积淀。FUNWORK”第五城”的经营（即多数品牌优先入驻一线城市北上广深，之后进入的第五个城市），值得其他办公空间品牌借鉴。

媒体表现亮眼：SOHO 3Q

数据来源：迈点研究院

3月媒体指数中，SOHO 3Q因为一则3月10日最早源自路透社的消息而被国内媒体大量转载，“全球最大的房地产私募基金黑石集团，将以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO中国私有化，并接管SOHO中国的相关债务。”次日晚间，SOHO中国发布公告确认双方正在商谈私有化可能性，“可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份做出全面要约。”加之3月25日SOHO中国发布年报，资讯的叠加使得多类型媒体关注。媒体指数表现较2月上升97.4%，指数值为55.15，排名第4位。在办公空间规模化的进程中，资金是最重要的。随着资本市场对办公空间注资的阶段性“降温”（2019年仅3笔），除了难度极大的IPO外，发行ABS（2019年3月纳什空间成功发行行业首单，金额2亿元人民币）等类REITs金融工具与需求和私募股权基金（黑石集团）合作等方式也浮出水面。相较欧美国家，我国办公空间乃至房地产的资本证券化还有很大发展空间，期待未来政策与市场的成熟。

运营结果突出：氪空间

数据来源：迈点研究院

3月运营指数表现的品牌为氪空间，运营指数环比上月上升43.97%，指数值为136.75，排名第1。氪空间经过了2019年一整年的“调整”，一直在积极探索转型之路。面对疫情冲击，氪空间快速上线使用“VR看房”积蓄意向客户，并推出远程办公扶持政策（会员可拨打客服电话申请全国任意一家氪空间社区就近办公、全国社区内打印及会议室额度未使用的部分，可顺延至3月叠加使用......）。随着疫情得到控制，氪空间迅速重启，也是行业内首批复工的办公空间连锁品牌。据悉，氪空间在疫情期间办公业务的整体回款率约85%，运营实力可见一斑。

氪空间1年时间的转变是有目共睹的：从跑马圈地的“烧钱”扩张，到“步子慢下来”的产品打磨，这反映了整个办公空间行业从“量”到“质”的必经之路：回归服务本质、精细化运营已持物业、理性扩张、提升空间科技化与用户体验。低头赶路，更要抬头看路。

四、 办公空间品牌影响力榜单

在本月迈点研究院最新独家发布的“2020年3月办公空间品牌影响力榜单”中，前十办公空间品牌分别是：WeWork、优客工场、氪空间、WE+酷窝、腾讯众创空间、车库咖啡、梦想加空间、FUNWORK、SOHO 3Q和纳什空间。

数据来源：迈点研究院

3月，榜单内共监测84家办公空间品牌，其中，46家（54.76%）排名上升，23家（27.38%）排名下降，15家（17.86%）排名持平。指数与各维度方面，19家（22.62%）品牌搜索指数排名上升，12家（14.29%）品牌搜索指数排名上升，25家（29.76%）品牌媒体指数排名上升，46家（54.76%）品牌运营指数排名上升。复产复工正当时，逆势上升看运营（运营指数上升，拉动品牌指数与排名上涨）。完整榜单如下：

资料来源：迈点研究院