深度解析在增量市场和存量市场之间，龙湖集团是如何选择

3月24日，龙湖集团（代码：00960）公布2019年度业绩报告，公司全年实现营业收入1510.3亿元，同比增长30.4%，实现毛利润508.0亿元，核心净利润155.5亿元，同比分别增长28.5%和21.0%，再次向市场交出一份靓丽的业绩报告。

事实上，从2009年上市以来，龙湖集团的业绩增长已经延续了近十年，公司营业收入从2009年的114.35亿增长至2019年1513.40亿，增幅1223%；归母净利润从22.09亿增长至183.37亿，增幅730%。业绩的增长也反映到了公司的股价上，公司股价从上市时的5.41元/股上涨至目前的37.7元/股，涨幅高达597%。

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在房地产的“白银时代”，行业已然开始由增量市场转向存量市场，而在增量市场和存量市场之间，如何进行战略布局，如何分配资源，如何更好的提高效率获得回报，是所有房地产行业企业都需要深思的课题，“优等生”龙湖集团也不例外。

本文，睿和智库将深度解析在增量市场和存量市场之间，龙湖集团是如何选择的。

一

增量市场，快速奔跑

在房地产增量市场，2019年龙湖集团实现合同销售额2425.0亿元，同比增长20.9%，继续稳站行业前十；并表的物业开发收入1407.93亿，同比增长29.5%。并表物业开发收入增幅高于合同销售额收入，公司开发业务权益占比得到提升。

把时间拉长来看，从2009年至2019年，公司物业开发收入从110.29亿增长至1407.93亿，增幅1177%。虽然相比于恒大、碧桂园等房企的激进扩张，龙湖集团的物业开发规模和增速均有一定差距，但在增量市场领域，龙湖集团仍在快速奔跑，增长速度高于行业平均水平，公司也被市场称之为地产开发行业的“优等生”。

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对于增量市场领域的经营策略，龙湖集团一直对外强调的是“守住财务纪律，守住净负债率，不拿地王，不拿高价地，达到我们的指标要求，把节奏踩好。”

睿和智库认为，支撑公司在增量市场快速奔跑的核心要素在于：调整拿地策略、平衡区域布局、深耕重点城市、控制拿地成本、坚守财务纪律。

调整拿地策略

在维持地产开发规模快速扩张的同时，公司的拿地策略在十年间有过明显的调整，降低大盘项目面积占比，提升小盘项目面积占比。小盘项目可以使公司销售增速加快，存货周转加快。

2010年之前，公司主要聚焦于重点城市的郊区大盘，而之后为保证产品竞争力而开始优化土储结构，着力于将原本的郊区大盘储备去化，增加小盘储备。从公司拿地面积来看，30万方以上大盘的占比从2009年的92%下降至2015年的58%，到2019年进一步下降至28%。

显然，公司的小盘快周转策略在之后的发展过程中显示出了优势。

平衡区域布局

对于大多数国内房地产开发企业来说，在企业发展的初期往往聚焦于某一区域市场，而当企业过度布局某一区域时，面临着较大市场波动风险，所以区域布局需要适度平衡。

对于龙湖集团来说，公司在2009年之前聚焦于西部地区，上市后的拓展重点于长三角，之后从2014年开始，公司陆续加大在华南和华中地区的布局。

2019年公司长三角、西部、环渤海、华南计划中的合同销售额分别为832.9亿、592亿、522.5亿、263亿及223.6亿，占比分别为34%、24.4%、21.6%、10.8%和9.2%。

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深耕重点城市

另一方面，影响房地产企业业绩水平的主要因素在于开发项目的增值能力，而项目的增值能力又取决于所在城市的房价上涨能力，这考验的是开发企业的拿地眼光，需要企业正确判断城市发展趋势，在核心城市进行重点深耕，实现资源的集中和项目的高收益率。

2019年，龙湖集团已经有7城的合同销售额规模超过100亿，分别为重庆、杭州、成都、南京、北京、武汉和青岛，其他如沈阳和长沙的销售额也已接近百亿规模。公司前9大城市的合同销售额合计达到1368.1亿，占总销售额的56.42%，其中，重庆城市的销售额达到300.5亿，占比11.84%。

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控制拿地成本

从龙湖集团的历史经营数据来看，当公司拿地均价/销售均价上涨时，公司毛利率将会下跌，而当拿地均价/销售均价下降时，公司毛利率将会提升，显然，拿地成本已成为影响公司盈利能力的主要因素。

同时，随着“房住不炒”的观念不断深入，限价也已成为政府调控的一个长期策略，房价上涨空间受限，拿地成本对企业的盈利能力将越来越重要。目前，市场预期房地产开发行业未来将会回归一个稳定的25%-30%的毛利率水平。

对于龙湖集团来说，要想达到30%以上的毛利率水平，控制拿地成本也就成为了公司必须坚守的底线。也正因为如此，公司近些年开始不断强调“不拿地王，不拿高价地”。

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坚守财务纪律

在龙湖集团的财务纪律中，保持净负债率50-60%红线是核心，数据显示，近些年来公司的净负债率持续下降，始终控制在55%以下。

控制财务杠杆水平虽然一定程度上限制了公司的规模扩张速度，但也给公司带来了健康的财务报表，目前公司资产负债率74%，低于行业百强企业平均84%的水平，这有利于降低了公司的融资成本。作为国内唯一获得国际评级机构投资级的民营房地产企业，公司目前平均融资成本在4.6%，2016年以来融资成本控制在4.5-5%。

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二

存量市场，稳步前行

2018年，龙湖集团提出了一个创新概念——“空间即服务”，公司将旗下业务分为四大主航道：地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务。可以看到，商业运营、租赁住房和智慧服务三大航道正是属于存量市场领域业务。

对于公司在存量市场领域的布局，公司董事长吴亚军表示，“一个公司怎么确定自己的变革和自己的主业，是能力圈决定的，是时代机遇决定的。我不认为我们是多元化。对龙湖而言，（四大主航道）客户都是差不多的，能力也是差不多的。如果是跨了一个领域或者现有客户之外的客户，那才是跨专业、跨行业。”

目前，商业运营、租赁住房及智慧服务已被龙湖集团列为发展主航道业务。显然，对于龙湖集团来说，四大航道都是主业，存量市场业务与增量市场业务同等重要。

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商业运营

截至2019年12月31日，龙湖集团全国范围内累计开业购物中心达39座，建筑面积为377万平方米，整体出租率为98.5%，商业租金47.5亿元，商场销售额为267亿元，全年平均日客流为154万人次。而在未来10年规划中，公司商业项目在2024年开业到100家，2029年开业到300家。

目前龙湖集团商业运营产品线分为三大产品系列：一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。在建筑面积占比上，2019年底已开业购物中心产品线占比分别为天街92.9%、星悦荟6.33%、家悦荟0.77%。

公司在购物中心领域的尝试，早在2002年就开始了，2002年重庆龙湖北城天街购物中心成公司首个商业运营项目。之后在2009年，购物中心被提升至公司战略高度。

2010年公司购物中心开业数量仅6家，在产品提升至公司战略高度后，每年新开业数量明显增加，2014-2018年每年新开业数量达到3-4家，2019年新开业数量达到10家。显然，公司已经加快了在购物中心商业运营领域的扩张速度。

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租赁住房

2016年龙湖集团推出“冠寓”品牌，正式进军长租市场。之后，冠寓通过核桃、松果、豆豆三条产品线切入细分市场，满足不同人群的居住需求。

截至2019年底，冠寓已陆续在全国30余个高能级城市开业运营，累计开业房间数量达7.5万间，同比增长41.5%，租金收入为11.7亿元，同比增幅达150.6%，开业超过六个月的房源出租率为87.3%。在运营方式上，冠寓分为轻资产和重资产两种，其中，轻资产占比80%、重资产占比20%。

由于前期投入大、回本周期长，目前大多数租赁住房品牌至今也没有盈利，甚至陷入亏损困境，一些房地产开发企业则将长期不盈利的租赁住房业务板块剥离。而从整个行业来看，出租率低、盈利难是长租公寓面临的普遍问题。

而对于龙湖集团来说，2020年冠寓的新目标是新开2.5万间，总数达10万间，收入达到20亿元。显然，在租赁住房领域，公司并没有退却，仍将稳步前行。

智慧服务

2019年公司智慧服务（即物业服务）营业收入42.8亿元，近5年的复合增长率达到42%，累计已在全国118个城市开展专业化的物业服务，合约管理面积达4.28亿平方米，服务业主330余万户。

睿和智库认为，在房地产增量市场，特别是购物中心和租赁住房领域，企业发展的核心有两个：一是有没有持续的资金投入，二是融资成本是否足够低。

在资金投入上，自2011年，龙湖集团就表示“每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营，以保证商业的稳健发展。”据统计，若按照每年销售回款的10%大致计算，从2011年至2019年的9年间，龙湖集团在商业领域的累积投入近830亿元，与目前公司的投资物业成本大致相同，可见，公司在增量市场的扩张仍将有持续的资金投入保障。

在融资成本上，基于长期以来严明的财务纪律，公司目前平均融资成本在4.6%，2016年以来融资成本控制在4.5%-5%。而对比公司目前购物中心项目7%左右的投资回报率，融资成本明显低于投资回报率，资金投入有正向的投资回报，有望支持公司在增量市场领域的持续扩张。

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在龙湖集团2019年业绩说明会上，龙湖集团董事长吴亚军表示，在疫情比较严重情况下，公司能够正常活着，哪怕弱环境下仍在考虑有所增长，这就是强者的姿态。

这个增长不仅来自于增量市场，也将来自于存量市场。