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深度解析在增量市场和存量市场之间,龙湖集团是如何选择

2020-04-07

3月24日,龙湖集团(代码:00960)公布2019年度业绩报告,公司全年实现营业收入1510.3亿元,同比增长30.4%,实现毛利润508.0亿元,核心净利润155.5亿元,同比分别增长28.5%和21.0%,再次向市场交出一份靓丽的业绩报告。



事实上,从2009年上市以来,龙湖集团的业绩增长已经延续了近十年,公司营业收入从2009年的114.35亿增长至2019年1513.40亿,增幅1223%;归母净利润从22.09亿增长至183.37亿,增幅730%。业绩的增长也反映到了公司的股价上,公司股价从上市时的5.41元/股上涨至目前的37.7元/股,涨幅高达597%。


睿和智库制图


在房地产的“白银时代”,行业已然开始由增量市场转向存量市场而在增量市场和存量市场之间,如何进行战略布局,如何分配资源,如何更好的提高效率获得回报,是所有房地产行业企业都需要深思的课题,“优等生”龙湖集团也不例外。


本文,睿和智库将深度解析在增量市场和存量市场之间,龙湖集团是如何选择的。




增量市场,快速奔跑


在房地产增量市场,2019年龙湖集团实现合同销售额2425.0亿元,同比增长20.9%,继续稳站行业前十;并表的物业开发收入1407.93亿,同比增长29.5%。并表物业开发收入增幅高于合同销售额收入,公司开发业务权益占比得到提升。


把时间拉长来看,从2009年至2019年,公司物业开发收入从110.29亿增长至1407.93亿,增幅1177%。虽然相比于恒大、碧桂园等房企的激进扩张,龙湖集团的物业开发规模和增速均有一定差距,但在增量市场领域,龙湖集团仍在快速奔跑,增长速度高于行业平均水平,公司也被市场称之为地产开发行业的“优等生”。


睿和智库制图


对于增量市场领域的经营策略,龙湖集团一直对外强调的是“守住财务纪律,守住净负债率,不拿地王,不拿高价地,达到我们的指标要求,把节奏踩好。”


睿和智库认为,支撑公司在增量市场快速奔跑的核心要素在于:调整拿地策略、平衡区域布局、深耕重点城市、控制拿地成本、坚守财务纪律。



调整拿地策略



在维持地产开发规模快速扩张的同时,公司的拿地策略在十年间有过明显的调整,降低大盘项目面积占比,提升小盘项目面积占比。小盘项目可以使公司销售增速加快,存货周转加快。


2010年之前,公司主要聚焦于重点城市的郊区大盘,而之后为保证产品竞争力而开始优化土储结构,着力于将原本的郊区大盘储备去化,增加小盘储备。从公司拿地面积来看,30万方以上大盘的占比从2009年的92%下降至2015年的58%,到2019年进一步下降至28%。


显然,公司的小盘快周转策略在之后的发展过程中显示出了优势。




平衡区域布局



对于大多数国内房地产开发企业来说,在企业发展的初期往往聚焦于某一区域市场,而当企业过度布局某一区域时,面临着较大市场波动风险,所以区域布局需要适度平衡。


对于龙湖集团来说,公司在2009年之前聚焦于西部地区,上市后的拓展重点于长三角,之后从2014年开始,公司陆续加大在华南和华中地区的布局。


2019年公司长三角、西部、环渤海、华南计划中的合同销售额分别为832.9亿、592亿、522.5亿、263亿及223.6亿,占比分别为34%、24.4%、21.6%、10.8%和9.2%。


睿和智库制图



深耕重点城市



另一方面,影响房地产企业业绩水平的主要因素在于开发项目的增值能力,而项目的增值能力又取决于所在城市的房价上涨能力,这考验的是开发企业的拿地眼光,需要企业正确判断城市发展趋势,在核心城市进行重点深耕,实现资源的集中和项目的高收益率。


2019年,龙湖集团已经有7城的合同销售额规模超过100亿,分别为重庆、杭州、成都、南京、北京、武汉和青岛,其他如沈阳和长沙的销售额也已接近百亿规模。公司前9大城市的合同销售额合计达到1368.1亿,占总销售额的56.42%,其中,重庆城市的销售额达到300.5亿,占比11.84%。


睿和智库制图



控制拿地成本



从龙湖集团的历史经营数据来看,当公司拿地均价/销售均价上涨时,公司毛利率将会下跌,而当拿地均价/销售均价下降时,公司毛利率将会提升,显然,拿地成本已成为影响公司盈利能力的主要因素。


同时,随着“房住不炒”的观念不断深入,限价也已成为政府调控的一个长期策略,房价上涨空间受限,拿地成本对企业的盈利能力将越来越重要。目前,市场预期房地产开发行业未来将会回归一个稳定的25%-30%的毛利率水平。


对于龙湖集团来说,要想达到30%以上的毛利率水平,控制拿地成本也就成为了公司必须坚守的底线。也正因为如此,公司近些年开始不断强调“不拿地王,不拿高价地”。


睿和智库制图



坚守财务纪律



在龙湖集团的财务纪律中,保持净负债率50-60%红线是核心,数据显示,近些年来公司的净负债率持续下降,始终控制在55%以下


控制财务杠杆水平虽然一定程度上限制了公司的规模扩张速度,但也给公司带来了健康的财务报表,目前公司资产负债率74%,低于行业百强企业平均84%的水平,这有利于降低了公司的融资成本。作为国内唯一获得国际评级机构投资级的民营房地产企业,公司目前平均融资成本在4.6%,2016年以来融资成本控制在4.5-5%。


睿和智库制图



存量市场,稳步前行


2018年,龙湖集团提出了一个创新概念——“空间即服务”,公司将旗下业务分为四大主航道:地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务。可以看到,商业运营、租赁住房和智慧服务三大航道正是属于存量市场领域业务。


对于公司在存量市场领域的布局,公司董事长吴亚军表示,“一个公司怎么确定自己的变革和自己的主业,是能力圈决定的,是时代机遇决定的。我不认为我们是多元化。对龙湖而言,(四大主航道)客户都是差不多的,能力也是差不多的。如果是跨了一个领域或者现有客户之外的客户,那才是跨专业、跨行业。”


目前,商业运营、租赁住房及智慧服务已被龙湖集团列为发展主航道业务。显然,对于龙湖集团来说,四大航道都是主业,存量市场业务与增量市场业务同等重要。


睿和智库制图



商业运营



截至2019年12月31日,龙湖集团全国范围内累计开业购物中心达39座,建筑面积为377万平方米,整体出租率为98.5%,商业租金47.5亿元,商场销售额为267亿元,全年平均日客流为154万人次。而在未来10年规划中,公司商业项目在2024年开业到100家,2029年开业到300家。


目前龙湖集团商业运营产品线分为三大产品系列:一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。在建筑面积占比上,2019年底已开业购物中心产品线占比分别为天街92.9%、星悦荟6.33%、家悦荟0.77%。


公司在购物中心领域的尝试,早在2002年就开始了,2002年重庆龙湖北城天街购物中心成公司首个商业运营项目。之后在2009年,购物中心被提升至公司战略高度。


2010年公司购物中心开业数量仅6家,在产品提升至公司战略高度后,每年新开业数量明显增加,2014-2018年每年新开业数量达到3-4家,2019年新开业数量达到10家。显然,公司已经加快了在购物中心商业运营领域的扩张速度。


睿和智库制图



租赁住房



2016年龙湖集团推出“冠寓”品牌,正式进军长租市场。之后,冠寓通过核桃、松果、豆豆三条产品线切入细分市场,满足不同人群的居住需求。


截至2019年底,冠寓已陆续在全国30余个高能级城市开业运营,累计开业房间数量达7.5万间,同比增长41.5%,租金收入为11.7亿元,同比增幅达150.6%,开业超过六个月的房源出租率为87.3%。在运营方式上,冠寓分为轻资产和重资产两种,其中,轻资产占比80%、重资产占比20%。


由于前期投入大、回本周期长,目前大多数租赁住房品牌至今也没有盈利,甚至陷入亏损困境,一些房地产开发企业则将长期不盈利的租赁住房业务板块剥离。而从整个行业来看,出租率低、盈利难是长租公寓面临的普遍问题。


而对于龙湖集团来说,2020年冠寓的新目标是新开2.5万间,总数达10万间,收入达到20亿元。显然,在租赁住房领域,公司并没有退却,仍将稳步前行。



智慧服务



2019年公司智慧服务(即物业服务)营业收入42.8亿元,近5年的复合增长率达到42%,累计已在全国118个城市开展专业化的物业服务,合约管理面积达4.28亿平方米,服务业主330余万户。



睿和智库认为,在房地产增量市场,特别是购物中心和租赁住房领域,企业发展的核心有两个:一是有没有持续的资金投入,二是融资成本是否足够低。


在资金投入上,自2011年,龙湖集团就表示“每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营,以保证商业的稳健发展。”据统计,若按照每年销售回款的10%大致计算,从2011年至2019年的9年间,龙湖集团在商业领域的累积投入近830亿元,与目前公司的投资物业成本大致相同,可见,公司在增量市场的扩张仍将有持续的资金投入保障。


在融资成本上,基于长期以来严明的财务纪律,公司目前平均融资成本在4.6%,2016年以来融资成本控制在4.5%-5%。而对比公司目前购物中心项目7%左右的投资回报率,融资成本明显低于投资回报率,资金投入有正向的投资回报,有望支持公司在增量市场领域的持续扩张。


睿和智库制图


在龙湖集团2019年业绩说明会上,龙湖集团董事长吴亚军表示,在疫情比较严重情况下,公司能够正常活着,哪怕弱环境下仍在考虑有所增长,这就是强者的姿态。


这个增长不仅来自于增量市场,也将来自于存量市场。

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