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浅谈疫情对写字楼市场影响的四个阶段

2020-03-24

时光荏苒,一转眼就逼近4月份了。原来初步判断此次疫情在4月份解除各种限制措施的想法,估计是判断失误了。自从新冠走了国际化道路之后,韩国、日本、意大利、法国、英国、美国,彻底爆发了世界范围内的疫情蔓延,具体的扩散速度我不在此赘述,相信大家从自己的朋友圈、公众信息中早有所知晓。


疫情蔓延后的输入性病例明显增加,从境外归国者数量陡增。更有甚地,个别归国者不了解国内的疫情防控局势,造成各种抵制的现象频发,这使得我们的抗疫大战,进入到一个新的阶段,坊间戏称“防火、防盗、防境外”。全中国人民付出巨大代价换来的抗疫战果,也随着这股输入性回流大潮,再次增加了不确定性,至少我们正常全面复工、恢复生产和生活节奏的日子,现在看来又没有了定数。

今年初开始,我们公司搬到了新的办公室,乔迁之喜、皆大欢喜啊,改善办公环境、让企业员工的幸福感提升是天经地义的事儿。其中办公室中有一个小的套间,叫做老板间、会议室都可以,当时我们定位就是一个小型会议室。
疫情之下,这个小会议室又增加了一个新的功能,那就是直播间,这样这个空间就会被更好地利用起来,因为直播这个事儿在我们而言,不是权宜之计,不是疫情窗口,而是长期内容生产方式的改变的必经之路。
疫情加速了线上化布局(推出直播内容、直播服务),改变了我们的工作方式(居家办公、错峰、W布局),进而改变了我们对于空间的使用方式,以及对于办公这个事儿更深层次的认识和需求。


这并非我们的一家之言和偶然状况,我相信很多企业在疫情期间的办公状况下,对自己空间使用、办公习惯、租金承受力、面积需求等方面都发生了变化,只是大小、多少的问题而已。


该说正题了,今天我从自身体会角度出发,跟大家分享一下疫情对于写字楼市场影响的四个阶段。注意,是对于市场影响的四个阶段划分,不是疫情的四个阶段,而且以北京写字楼市场为例,抛砖引玉跟大家探讨。

既然是说四个阶段嘛,我们就给每个阶段一个时间概念,其实本质上每个企业、个体的四个周期的时间节点都不同,我站在中观角度给予时间概念,帮助大家理解我们的观点。


首先是影响的爆发期,这个阶段应该是在2月份一个整月的时间。这个阶段是疫情爆发的高峰期,用“人心惶惶”、“不知所谓”来形容完全不为过。企业客户大多数在逐渐尝试采用居家办公的阶段,对未来的办公需求有什么变化缺乏自我判断,先停下来再说。写字楼业主在部署各项防疫措施时,毕竟从前对于突发疫情的应对我们还是整体缺少经验的,因此这个阶段的重点在于布控、稳定、严防。这个周期中无论是供应方还是需求主体,这个阶段的市场整体上处于基本停摆的状态。


3-4月份我称之为市场影响的焦灼期。这个阶段是疫情的持续期,随着人们对于疫情的逐渐了解和体感适应,市场开始有了一些动作,网络推广、新客户带看与签约、运营商止损、老客户续约这些动作在这个月频繁发生。客户的需求层面基本都是在既定计划的基础上,掺杂一些疫情的影响认识迅速落定,这阶段需求的特点用住宅市场的术语就是“刚需”,是延续了之前的需求而形成的交易。而楼宇方面则从突发型布控到稳定运营的阶段,帮助客户有序复工又不产生任何风险是主旋律,这个阶段的市场主体处于既有方向的有序实施。


5-6月份,将进入市场影响的发酵期。经过2-4月连续三个月的疫情认识、市场互动、体感教育之后,我相信人们对于自身的办公需求满足方式,会从根本上产生一些微妙的认知。如果疫情的发展形势不会再度严峻的话,这个阶段应该会衍生新的办公需求,是被疫情教育之后的需求特点,由此会产生一些市场流动性和新旧运营商的更迭现象。写字楼业主在完成了“安内”之后继续“攘外”,考虑到失去了1-4月份的业绩之后,经过重新考量去大踏步实施新的市场计划和运营提升,这个阶段将完成疫情洗礼后的自我升级部署。


6月份以后进入疫情对于办公市场影响的持久期,我无法给出这个周期的时间节点。中国人喜欢半年度总结,那时候上半年过去了,经过小半年的体感教育后,回望一下疫情的发生、发展、发酵,自然也会对于我们通过此次疫情看到的“真相”倍感真实和认同,这才是会长期影响商办市场的根本所在。那么这对于市场是利好还是利空呢?不知道!新的认知产生新的行为,需求端产生新的流动性,供应端衍生新的服务模式,供需双方都进入到重新寻找平衡的过程,这对谁利好?这对谁利空?现在是过去造成的,而未来是由现在决定的,我想这就取决于我们每个市场主体对于未来的判断和动作了。

至此,还是那句话,千万不要认为疫情过去了,就完事儿了,自己的传统生意还会恢复,自己的既有业务没有任何的变化。疫情的长周期影响或许刚刚拉开序幕,人们对很多事情的固有判断已经发生了根本的变化。


今天早上看到一篇报道,国内某知名医学专家称新冠病毒、疫情可能在明年初再度发作,我的天啊!另外一篇报道称,《麻省理工科技评论》上周发表评论称,受疫情影响,我们大部分人的生活将被改变,有的是短暂的,一两个月就过去或者可以缓解的,而有些则是更加持久的,甚至永远持续下去的。


想起来一句话,有些人为相信而看见,而有些人看见了才相信。

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