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2019年硅谷办公楼空置率降低,持续推动硅谷租金的上涨

2020-02-24

硅谷是美国加利福尼亚州旧金山湾南岸附近的产业区,其科技中心位于斯坦福大学的所在地帕洛阿尔托。硅谷包括了西北部的圣克拉拉,远至内陆的圣何塞,以及南部海湾地区的阿拉米达和圣马特奥。它的名字来源于20世纪中期以来涌现的密集的电子科技企业和计算机公司,由于硅是计算机电路中最常使用的半导体的基本材料,因而得名“硅谷”。目前,硅谷的经济重心已经实现了从计算机制造转移到了包括计算机的高科技产品,高科技技术,软件,互联网的研发和营销。


硅谷办公楼市场-2019

硅谷的办公写字楼需求始终保持着较高水平的增长,极高的需求也促成了空置率的下降。硅谷的总空置率已从2018年的10.3%降至2019年的9.2%。

空置率的不断下降和连续近八个季度吸纳量增长的现象,持续推动着硅谷租金的上涨。硅谷的平均租金报价为$5.20/平方英尺/月(约13.24人民币/平方米/天)帕洛阿尔托(Palo Alto)山景城(Mountain View)依旧是非常受欢迎的市场,这体现在它们较高的平均租金费率上。目前,在帕洛阿尔托写字楼的租金为$8.78/平方英尺/月,在山景城为$7.80/平方英尺/月。森尼韦尔(Sunny Vale)圣克拉拉(Santa Clara)的平均租金分别为$6.60 /平方英尺/月和$4.16/平方英尺/月。圣何塞(San Jose)的办公室租金为$3.95/平方英尺/月。

以上图片 - 帕洛阿尔托 Palo Alto


2019全年,硅谷达成了近760万平方英尺(约706,319平方米)的租赁项目其中,在圣何塞市场内租赁了320万平方英尺的旧金山蓝筹股公司为这一数据贡献了几乎一半的力量。一方面,Google在圣何塞东布罗高路60-134号的Peery-Arrillaga项目租赁了728,335平方英尺,这是全年最大的一笔租赁交易,这也是Google收购山景城总部附近167,176平方英尺研发地产这项大宗交易的一部分。另一方面,Google收购了Verizon的前总部,并将其中的594,412平方英尺租给了Verizon,租赁时间持续到2020年后期Coleman Highline的7-8号楼完工,Verizon则在即将完工的Coleman Highline预租了643,900平方英尺。以及,Uber在位于森尼韦尔190-200号的 Mathilda Place租赁了290,181平方英尺,这笔交易也成为了硅谷2019年排名前三的租赁合同之一。


2019年,硅谷的商业地产销售额也继续保持强劲增长,达到660万平方英尺(约613,382平方米),几乎与2018年的670万平方英尺持平。Google从Verizon手中收购了位于森尼维尔的977,848平方英尺的Yahoo总部,这笔交易在体量上不仅在全年排名第一,并且可以说占据了整年销售额中的绝大部分。此次收购行为有助于巩固Google在森尼韦尔和山景城的持股地位,协助其在未来准备进行的持续发展计划。Mori Trust从Lane Partners手中收购603,666平方英尺的交易是今年规模第二大的交易。前Brocade总部于2017年被Lane Partners收购,并很快租给了美光,这使得Lane Partners的投资规模几乎翻了一番。Apple从位于库比蒂诺市中心的American Realty Advisors手中收购了311,940平方英尺的地产,这成为今年排名前三的交易项目。Apple购买了该建筑群中的1号楼及2号楼,以扩大其在库比蒂诺市的业务影响力


在硅谷,目前有近800万平方英尺的办公项目正在建设中,开发商正努力满足各大企业对高品质办公空间的巨大需求。其中,圣何塞的市区现有260万平方英尺的在建项目,已然成为地产项目建设的温床。Adobe将在其总部附近增加700,000平方英尺的面积。Jay Paul公司正在 Park Ave 200开发850,000平方英尺的项目,该项目与他们在原CityView上拟建的360万平方英尺的广场项目相邻。TMG Partners和Valley Oak Partners已为圣何塞市中心的16号站台项目平整了982,128平方英尺的土地。Peery-Arrillaga正在圣何塞北部建设683,000平方英尺的地产项目,并将其预租给了Google。


2019年,Google是对硅谷商业地产影响最大的企业,除了体现在同持全年最大的租赁和销售交易之外,Google还宣布了在圣何塞的Diridon车站的站城一体式Google村的发展计划。在最初的公告中,他们提出了除森尼韦尔和山景城分别规划了176万平方英尺和80.3万平方英尺的办公空间之外,再额外提供了650万平方英尺的办公面积和3000-5000套住宅房屋。

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