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2018年重庆写字楼市场靠联合办公减少空置率,未来重庆市场依旧供过于求

2019-01-02
在近10年重庆优质写字楼存量从38万平方米迅速增长11倍至440万平方米,其中甲级写字楼存量已达到240余万平方米,全国排名第六。常住人口稳步增长突破三千万,主城区常住人口增长近200万。外来人口规模十年翻倍,人口向主城区和大都市圈转移集聚,城市集聚效应凸显。在重庆的基础设施发展方面也在加速建设。

急速增长的规模也阶段性造成市场供需承压,而空置率逐步走高且近年一直保持高位,又导致租金十年间先扬后抑——2015年初进入租金下跌拐点,当前需求相对回暖趋势促使租金降幅放缓。甲级写字楼硬件设施标准日益提高,单一业权楼宇逐步主导市场,较好品质楼宇愈发受到市场青睐,在下行市场的租金抗跌性明显较强。



2018年承租业态新特性


房地产、专业服务与科技新媒体(TMT)分列为2018年前三大需求来源。其中,城镇化加速及重庆房地产市场较为稳定的发展持续吸引房企入驻,推动房地产贡献率攀升至18.2%;在监管合规收严的背景下,来自律所的办公需求得到释放,推动专业服务以17.9%的贡献率居第二驱动力;此外,重庆新经济保持活跃的势头,TMT企业办公需求持续活跃,以12.5%的贡献率位列第三。

值得关注的是,首届中国“智博会”近期在重庆召开,且永久落户重庆,其涵盖多个智能产业领域,将加速引导产业调整升级,进一步助推写字楼未来办公需求增长。统计层面,截至季末,全市优质写字楼平均租金报80.8元每平方米每月,租金仍在低位徘徊且跌幅进一步收窄至0.4%。

2018年靠联合办公支撑 空置率有所下降


世邦魏理仕华西区顾问及交易服务办公楼部主管戴晖透露:“MFG(沪宁商业管理有限公司)在解放碑(WFC)、化龙桥(企业天地2号楼)以及江北嘴(国金中心T1)板块连落三子,其中位于解放碑WFC的三层办公楼自今年三月份运营以来,目前已接近满租;位于化龙桥企业天地以及江北嘴国金中心的办公点也已经投入运营。”联合办公需求加速释放推动专业服务业以46.7%的贡献率。

戴晖称,金融业以18.9%的贡献率成为第二驱动力。其中,以车贷、投资理财为代表的非传统金融业回暖复苏,持续加速相关企业办公需求释放。此外,作为2017年办公市场新增需求亮点,TMT行业在政府的大力培育以及政策的持续引导下,其产业成长持续投射于办公市场,延续自2017年下半年开始的逐步活跃态势。本季,TMT行业以15.8%的贡献率,继续位列全市前三大需求来源。

2018年年末 重庆写字楼空置率34.2%


2018年年末重庆写字楼整体空置率为34.2%,仍居全国主要城市第四高。涵盖新经济的第三产业为写字楼需求的主要驱动力。纵观华西区重点城市成渝两地,产业结构趋同、新经济活跃度相似,截至2018年上半年第三产业占比GDP总量分别为55.7%、52.5%。然而,同等经济背景之下,成都写字楼市场供需表现却明显优于重庆,这主要是因为重庆拥有庞大的商务园区市场。

包括照母山科技创新城、西永微电子产业园等十余个商务园区。其中,由高科集团、渝兴公司等单位共同打造的照母山科技创新城是渝发展最成熟、规模最大的商务园区,为科技创新、服务贸易、新型金融、互联网企业的集聚地。截至目前,园区已拥有近400万平方米产业楼宇。

一级租赁市场面临来自于商务园区的竞争——具备产业扶持等优势的高品质产业楼宇;对内,面临写字楼市场内部的“二房东”之间的竞争——精装修、带家具且溢价低。因此,随着办公空间的多样化和品质提升、竞争层面的扩宽及深化,供需矛盾短期缓解面临挑战.

2019年有华润二期、新华协信中心、来福士广场陆续投入市场,总共将有29万方的增量供应,必将进一步冲击重庆写字楼市场;到2020年,还有隆鑫太阳谷有153000方的供应量;也就说最近几年重庆写字楼市场供过于求的基本态势不会有太大改变,租金价格将进一步承压。

预计2019年重庆依旧是供过于求,2019年的联合办公行业发展也会更好做。未来重庆的头部品牌漫调e空间、U创、雷格斯Regus等也会有更好的发展。

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