01
杭州写字楼市场
2019全年杭州写字楼租赁市场供需表现稳健，8个项目共36.9万平方米新增供应入市；净吸纳量累计达26.2万平方米，高于过去8年平均值。
租赁需求主要来自科技新媒体（54%）、传统金融（15%）以及房地产（8%）。TMT产业租赁需求强劲，在以未来科技城与滨江为代表的非核心商务区占据主导性地位。在非传统金融类企业管制收紧的情况下，传统金融行业支撑起包括钱江新城、黄龙等核心商务区租赁需求。
去年年中开通首通段的地铁5号线优化了城西与城北板块的交通网络，未来科技城、蒋村、运河等区域均有受惠。全市写字楼空置率同比下降0.7个百分点，为17.9%。截至年底，全市平均租金为每月每平方米119.3元，同比小幅下降0.3%。
2020年预计将有来110.5万平方米的新增供应入市，其中逾50%的项目面积位于非核心商务区。大量优质供应势必将对租赁市场施压，全市空置率预计有所上升。发展成熟且需求稳定的核心商务区租金将保持平稳，而非核心商务区租金或出现小幅波动。同时，预计今年年底建成通车的地铁1号线三期、6号线、9号线一期也将进一步推动杭州多个商务区长期高质发展。
写字楼新增供应与净吸纳量表现
市场租赁需求行业分析（按租赁面积）
02
杭州零售物业市场
杭州零售市场在2019年内有5个项目共58.6万平方米的新增供应入市，均位于非核心商圈。如：金沙印象城、新天地活力Park、龙湖滨江天街二期万芳、西溪和紫荆两座天街等。核心商圈湖滨迎来步行街扩容，优化区域动线的同时，更好地将邻近地西湖旅游资源与零售物业相结合。
虽然去年年内有大量优质新增供应入市，但新增项目均保持较高入住率，年底空置率同比仅轻微上升0.3个百分点至2.0%；核心商圈的优质物业续租租金维持稳定涨幅，新进项目的租金水平同样可观，年底全市购物中心层首租金为每天每平方米22.2元，同比上升1.0%米。
2020年杭州零售市场将有23.5万平方米的供应，逾70%位于核心商圈，持续满足周边各类人群的消费需求。受到强劲需求的推动，全市空置率预计将持续走低，同时购物中心租金将保持稳定上涨势态。
零售新增供应与净吸纳量表现
市场租赁需求强度分析
03
仓储物流市场
2019年杭州物流市场有一个新增项目入市，带来19.5万平方米的新增供应。凭借自身强劲的数字经济与互联网企业吸引力，杭州电商企业表现强势，与第三方物流一同主导仓储租赁需求，全市年共录得净吸纳量4.3万平方米。
板块发展方面，余杭板块拥有完善的跨境电商扶持政策，利用产业集聚效应深化对电商企业的吸引力，目前区域项目入住率达到100%。大江东板块凭借其优异的区位与高端制造业为核心的产业规划，备受开发商与租户的青睐，其中的下沙片区同样达到了100%入住率。整体空置率录得16.1%, 受优质供应入市的影响，同比上涨12.6个百分点。需求坚挺助力租金同比上涨1.9%至每月每平方米35.2元。
2020年杭州物流市场预计将有29.6万平方米的新项目入市，势必将在短期内影响市场空置率，租金涨幅亦将有所波动。相对华东其他二线城市而言，杭州有限的供应量与持续成长的租赁需求，已导致部分需求外溢至嘉兴、湖州等周边区域。未来新项目的入市可能进一步平衡杭城本城供需关系，为杭州物流市场注入新的活力与可能。
仓储物流新增供应与净吸纳量表现
市场小结
2019年传统金融行业的需求回暖无疑为先前遭遇P2P风波的租赁市场注入一针强心剂，加之科技产业在杭一贯的强势表现和扩张意愿，杭州写字楼市场供需情况健康。房地产行业与以高端教育为代表的消费服务行业也在不断崛起，成为新的租赁需求来源。
同时，轨道交通的完善也在强化杭城各商务区之间的连结，带动非核心商务区的供应去化。除了年初即将全线建成通车的“换乘之王”5号线，即将加入线网的6号线与9号线也将持续推动下沙、滨江与钱江世纪城板块的发展。
2020年体量可观的优质写字楼供应可能对市场造成压力，空置率预计将保持高位运行，租金或出现小幅变化。杭城零售物业市场素来表现优异，但今年同样有大量新增供应入市，可能推高空置率水平并影响租金涨幅。物流市场存量及新增供应都非常有限，租金增长潜力可观。
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