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2020年杭州写字楼市场,预计将有110.5万平方米新增供应入市!

2020-01-08

01

杭州写字楼市场


2019全年杭州写字楼租赁市场供需表现稳健,8个项目共36.9万平方米新增供应入市;净吸纳量累计达26.2万平方米,高于过去8年平均值。


租赁需求主要来自科技新媒体(54%)、传统金融(15%)以及房地产(8%)。TMT产业租赁需求强劲,在以未来科技城与滨江为代表的非核心商务区占据主导性地位。在非传统金融类企业管制收紧的情况下,传统金融行业支撑起包括钱江新城、黄龙等核心商务区租赁需求。




去年年中开通首通段的地铁5号线优化了城西与城北板块的交通网络,未来科技城、蒋村、运河等区域均有受惠。全市写字楼空置率同比下降0.7个百分点,为17.9%。截至年底,全市平均租金为每月每平方米119.3元,同比小幅下降0.3%。


2020年预计将有来110.5万平方米的新增供应入市其中逾50%的项目面积位于非核心商务区。大量优质供应势必将对租赁市场施压,全市空置率预计有所上升。发展成熟且需求稳定的核心商务区租金将保持平稳,而非核心商务区租金或出现小幅波动。同时,预计今年年底建成通车的地铁1号线三期、6号线、9号线一期也将进一步推动杭州多个商务区长期高质发展。


写字楼新增供应与净吸纳量表现



 

市场租赁需求行业分析(按租赁面积)





02


杭州零售物业市场


杭州零售市场在2019年内有5个项目共58.6万平方米的新增供应入市,均位于非核心商圈。如:金沙印象城、新天地活力Park、龙湖滨江天街二期万芳、西溪和紫荆两座天街等。核心商圈湖滨迎来步行街扩容,优化区域动线的同时,更好地将邻近地西湖旅游资源与零售物业相结合。




虽然去年年内有大量优质新增供应入市,但新增项目均保持较高入住率,年底空置率同比仅轻微上升0.3个百分点至2.0%;核心商圈的优质物业续租租金维持稳定涨幅,新进项目的租金水平同样可观,年底全市购物中心层首租金为每天每平方米22.2元,同比上升1.0%米。


2020年杭州零售市场将有23.5万平方米的供应,逾70%位于核心商圈,持续满足周边各类人群的消费需求。受到强劲需求的推动,全市空置率预计将持续走低,同时购物中心租金将保持稳定上涨势态。

 

零售新增供应与净吸纳量表现

 


 

市场租赁需求强度分析

 



03


仓储物流市场


2019年杭州物流市场有一个新增项目入市,带来19.5万平方米的新增供应。凭借自身强劲的数字经济与互联网企业吸引力,杭州电商企业表现强势,与第三方物流一同主导仓储租赁需求,全市年共录得净吸纳量4.3万平方米。



板块发展方面,余杭板块拥有完善的跨境电商扶持政策,利用产业集聚效应深化对电商企业的吸引力,目前区域项目入住率达到100%。大江东板块凭借其优异的区位与高端制造业为核心的产业规划,备受开发商与租户的青睐,其中的下沙片区同样达到了100%入住率。整体空置率录得16.1%, 受优质供应入市的影响,同比上涨12.6个百分点。需求坚挺助力租金同比上涨1.9%至每月每平方米35.2元。


2020年杭州物流市场预计将有29.6万平方米的新项目入市,势必将在短期内影响市场空置率,租金涨幅亦将有所波动。相对华东其他二线城市而言,杭州有限的供应量与持续成长的租赁需求,已导致部分需求外溢至嘉兴、湖州等周边区域。未来新项目的入市可能进一步平衡杭城本城供需关系,为杭州物流市场注入新的活力与可能。

 

仓储物流新增供应与净吸纳量表现





市场小结

2019年传统金融行业的需求回暖无疑为先前遭遇P2P风波的租赁市场注入一针强心剂,加之科技产业在杭一贯的强势表现和扩张意愿,杭州写字楼市场供需情况健康。房地产行业与以高端教育为代表的消费服务行业也在不断崛起,成为新的租赁需求来源。

 

同时,轨道交通的完善也在强化杭城各商务区之间的连结,带动非核心商务区的供应去化。除了年初即将全线建成通车的“换乘之王”5号线,即将加入线网的6号线与9号线也将持续推动下沙、滨江与钱江世纪城板块的发展。


2020年体量可观的优质写字楼供应可能对市场造成压力,空置率预计将保持高位运行,租金或出现小幅变化。杭城零售物业市场素来表现优异,但今年同样有大量新增供应入市,可能推高空置率水平并影响租金涨幅。物流市场存量及新增供应都非常有限,租金增长潜力可观。

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